W kolejce po miejskie magazyny (SBU) w Warszawie i aglomeracji

Stolica jest świetnym miejscem na lokowanie obiektów typu small business units (SBU). I chociaż od wielu lat – małe, dające się elastycznie łączyć powierzchnie magazynowe są trendem, o którym się dużo mówi, to w Warszawie na atrakcyjną powierzchnię typu SBU trzeba czekać nawet kilka miesięcy – twierdzą Janusz Dudek i Norbert Kowalczyk, doradcy w Dziale Powierzchni Przemysłowych i Magazynowych w Newmark Polska.

W całym ubiegłym roku zasoby nowoczesnej powierzchni magazynowej w Warszawie (I strefie, tj. w granicach administracyjnych miasta) wzrosły do 909,5 tys. mkw. (+ 4,5 proc. r/r). W tym okresie zakończyło się wiele inwestycji, które dostarczyły na rynek prawie 41 proc. więcej magazynowych metrów (70 050 mkw.) niż w roku 2022 (49 800 mkw.). Jednocześnie, podobnie jak w całym kraju, nastąpił spadek popytu, który w Warszawie wyniósł prawie 150 000 mkw., o 24,3 proc. mniej niż rok wcześniej. W efekcie wzrósł też odsetek wolnej powierzchni magazynowej, który na koniec 2023 roku był na poziomie 9,5 proc., niemniej wolumen dostępnej powierzchni w Warszawie wynosi niewiele ponad 60 000 mkw.

W 2024 r. zasoby nowoczesnej powierzchni magazynowej w Warszawie zbliżą się do granicy 1 mln mkw. Spodziewana nowa podaż w tym roku powinna wynieść blisko 90 tys. mkw. Popyt w I kwartale wyniósł ok. 40 000 mkw., co potwierdza zainteresowanie wynajęciem nowoczesnych magazynów w I strefie w Warszawie.

Najwięcej buduje się na Targówku

– Od początku tworzenia się rynku nowoczesnej powierzchni magazynowej w Polsce, Warszawa była i pozostaje jego liderem. Stolica skupia największy biznes oraz rynek konsumencki, jednocześnie oferując przedsiębiorcom prestiż. Wiele firm handlowych i produkcyjnych chce posiadać tutaj magazyn z dodatkową przestrzenią typu showroom, gdzie może m.in. prezentować swoje produkty kontrahentom – mówi Norbert Kowalczyk, Starszy Doradca w Dziale Powierzchni Przemysłowych i Magazynowych w Newmark Polska.

W ubiegłym roku najwięcej metrów produkcyjno-magazynowych wynajęły branże: handlowa (23 proc.), kurierska (15 proc.), 3PL (11 proc.), dystrybucyjna (10 proc.) i budowlana (10 proc.). Średnia wielkość transakcji podpisanej w tym okresie w pierwszej strefie warszawskiej wyniosła ok. 1950 mkw. Największe nowe umowy zawarły firmy: Leroy Merlin (5900 mkw.) w P3 Warsaw II oraz poufny najemca (5550 mkw.) w Logicor Okęcie.

– Wybierając stolicę, najemcy zwykle mają sprecyzowane wymagania co do tego, w której dzielnicy chcą wynająć magazyn. Boom na rynku nieruchomości logistycznych, który obserwujemy już od 2014 roku spowodował, że deweloperzy masowo budowali po zachodniej stronie miasta. Jednak wolne grunty powoli się wyczerpały, co skłoniło firmy do poszukiwania innych opcji, również po prawej stronie Wisły. Od kilku lat dużym powodzeniem cieszą się Targówek oraz Żerań w dzielnicy Białołęka. Najwięcej, bo aż 81 proc. powierzchni w budowie, aktualnie znajduje się właśnie na Targówku – informuje Janusz Dudek, Associate w Dziale Powierzchni Przemysłowych i Magazynowych w Newmark Polska.

Jeśli chodzi o całkowite zasoby w stolicy, to, według danych Newmark Polska, największy odsetek powierzchni, bo aż 39 proc. (706 400 mkw.) znajduje się w dzielnicy Włochy (głównie na Okęciu), 33 proc. (711 300 mkw.) na Żeraniu (Białołęka) i 17 proc. (214 200 mkw.) na Targówku.

Rekordowa podaż – duży wybór

W poprzednim roku na warszawski rynek trafiło aż 70 050 mkw. nowoczesnej powierzchni logistycznej, co jest drugim rekordowym wynikiem dla stolicy (po ponad 82 000 mkw. odnotowanych w 2021 roku). Najwięcej metrów dostarczyły inwestycje: City Logistics Warsaw IV (w dwóch magazynach ponad 37 000 mkw.) oraz LabLogic Warsaw by LemonTree (prawie 14 000 mkw.).

– Aktualnie najwięcej powierzchni produkcyjnej i magazynowej w Warszawie buduje LemonTree (ponad 33 tys. mkw. w budowie). Aktywni są również deweloperzy: Panattoni (ponad 30 tys. mkw.) oraz Segro (17,2 mkw., oddane do użytku w I kwartale br.), a największym powstającym projektem jest Fresh Warsaw by LemonTree, w ramach którego powstają dwa magazyny – jeden o powierzchni 19 850 mkw., a drugi 13 200 mkw. – informuje Norbert Kowalczyk.

Jest popyt na small business units

Zupełnie inaczej sytuacja wygląda w segmencie małych miejskich magazynów – zapotrzebowanie jest ogromne, niestety od dłuższego czasu brakuje produktu.

– Przez wiele lat chłonnego rynku deweloperzy, maksymalizując możliwości działek, budowali w Warszawie przede wszystkim big boxy. Pokłosiem tego jest duży wybór projektów oferujących najem od 1000 – 1500 mkw. powierzchni. Tymczasem stolica jest idealną lokalizacją do rozwoju małych (od 300 mkw.), elastycznych modułów magazynowych, z nowoczesną powierzchnią biurową klasy A, która zajmuje w takich projektach zwykle więcej niż 10 proc. powierzchni budynku – mówi Janusz Dudek. – Zapotrzebowanie na małe miejskie magazyny z roku na rok rośnie, dużo się o tych projektach mówi, ale prawdziwego SBU w stolicy naprawdę ze świecą szukać. Nic więc dziwnego, że klienci ustawiają się w kolejce, wyczekując na oddanie – w drugiej połowie przyszłego roku – dwóch inwestycji – City Point Targówek przy ul. Matuszewskiej, realizowanego jako inwestycja typu brownfield przez Peakside oraz Ideal Idea City Park Warsaw, w Raszynie, czyli już w 2. strefie warszawskiej – precyzuje ekspert.

Najciekawszymi i największymi z istniejących tego typu obiektów w Warszawie są: City Logistics Warsaw II na Żeraniu (13 900 mkw.) i City Logistics Warsaw Airport I na Okęciu (10 750 mkw.).

Zapotrzebowanie na małe moduły rośnie, co więc powstrzymuje deweloperów przed inwestowaniem w tego typu projekty? Według ekspertów z Newmark Polska, chodzi o to, że budowa, wynajem i utrzymanie SBU są o wiele bardziej skomplikowane niż w przypadku tradycyjnych dużych magazynów.

– Jednym z ważniejszych podmiotów na polskim rynku, który specjalizuje się w projektach typu SBU, jest lokalny deweloper Ideal Idea. Obiekty realizowane przez tę firmę powstają w atrakcyjnych miejskich lokalizacjach. Najemcy mają możliwość wynajęcia mniejszych modułów, elastycznego łączenia ich oraz zapewnienia pracownikom nowoczesnej powierzchni biurowej – informuje Norbert Kowalczyk.

Czekają kurierzy, dystrybutorzy i start-upy

Miejskie elastyczne magazyny wybierają najczęściej kurierzy, małe i średnie firmy potrzebujące powierzchni do konfekcjonowania, sklepy internetowe oraz duże centra dystrybucyjne, potrzebujące wsparcia w postaci małych hal zlokalizowanych w miastach. – Dzięki elastycznym możliwościom aranżacji powierzchni magazynowej i biurowej, SBU odpowiadają też na potrzeby firm, które chcą utrzymać bliski kontakt między działami: produkcyjnym, magazynowym i logistycznym z jednej, a administracją, marketingiem i sprzedażą z drugiej strony – wyjaśnia Norbert Kowalczyk. Ekspert dodaje, że małe formaty często wybierają również start-upy, które na początku swojej drogi nie wiedzą jeszcze, jak rozwinie się ich biznes. Jeśli firma urośnie, często zwiększa swoją powierzchnię logistyczną, przeprowadzając się do tańszej, 2. strefy warszawskiej.

W stolicy rośnie rynek pracowników z Azji

Jednym z ważniejszych argumentów przemawiającym za lokalizowaniem powierzchni magazynowej w stolicy jest największy w kraju rynek pracy. Jednak według analityków Randstad Polska jest to również rynek niezwykle konkurencyjny ze względu na wysokie nasycenie inwestycjami logistycznymi, dlatego poszukiwanie pracowników fizycznych bywa wyzwaniem.

– Wciąż jednak Warszawa i okolice są atrakcyjnym miejscem dla inwestorów, m.in. ze względu na wysokie kwalifikacje kadry zarządzającej, inżynieryjnej oraz pracowników na stanowiskach technicznych – mówi Katarzyna Kołacz, Menadżer Regionalna w Randstad Polska. Według ekspertki, ważna dla ciągłości biznesu jest otwartość firm na pracowników z zagranicy. Liczba obcokrajowców pracujących w stolicy systematycznie rośnie, przy czym znaczący wzrost zanotowano przede wszystkim wśród Ukraińców. Według stołecznego ratusza, w Warszawie przebywa około 105 tys. obywateli tego kraju.

– Jednocześnie musimy pamiętać, że z punktu widzenia pracodawców, nie jest to już ta grupa kandydatów, którzy przed wojną przyjeżdżali do Polski z Ukrainy wyłącznie w celach zarobkowych. Po wojnie przyjechało wiele kobiet, które mają pod opieką dzieci lub osoby starsze. Nie zawsze możliwa jest dla nich pełna dyspozycyjność w pracy – wyjaśnia Joanna Biederman, Cross Border Staffing Director w Randstad Polska. – Jednocześnie zmienia się nieznacznie struktura pracujących obcokrajowców. Widzimy napływ pracowników z innych krajów, w tym z państw Azji Środkowej. Dziś za naszym pośrednictwem pracują w polskich firmach obywatele m.in. Nepalu, Wietnamu czy Filipin – informuje ekspertka.

Lepszy transport, większy rynek pracy

Firma Randstad daje też podpowiedzi, co zrobić, by pozyskać pracowników do centrum logistycznego w stolicy. Według raportu Monitor Rynku Pracy firmy Randstad, istotnym benefitem docenianym przez kandydatów jest wsparcie dojazdów do pracy, poprzez refundowanie kosztów transportu lub organizację przewozów pracowniczych.

– Szacujemy, że optymalny czas dojazdu do pracy w jedną stronę dla mieszkańców Warszawy, którzy pracują na stanowiskach fizycznych, wynosi 30 minut, a dla pracowników z obrzeży Warszawy 45 – 50 minut w jedną stronę. Nasze doświadczenia pokazują też, że szczególnie w przypadku firm organizujących sprawny transport lub mieszczących się wzdłuż sieci kolei aglomeracyjnej, część pracowników potrafi dojeżdżać do centrów logistycznych nawet z miejscowości położonych na granicy województw lubelskiego czy łódzkiego – podsumowuje Katarzyna Kołacz.