Sytuacja na rynku pierwotnym w pigułce

Ostatni kwartał 2013 r. był okresem wyraźnego ożywienia na rynku pierwotnym. W jakim kierunku zmierza rynek i jak wyglądał jego obraz uchwycony na koniec 2013 r.?

Jak wynika z cyklicznych raportów sporządzanych przez Dział Badań i Analiz firmy Emmerson Realty SA, o ile w ostatnich miesiącach minionego roku można było  wychwycić pewne tendencje wspólne dla większości największych rynków pierwotnych, to w pewnych aspektach różnią się one między sobą. Nie zmienia to jednak faktu, iż obraz rynku rysujący się na koniec 2013 r. wygląda bardziej optymistycznie dla deweloperów, niż dla osób zamierzających kupić nowe mieszkanie. Szczególnie jeśli porównamy go z sytuacją sprzed roku.

Ceny

Najbardziej interesującą wiadomością dla potencjalnych kupujących, ale i dla sprzedających mieszkania jest informacja dotycząca kierunku zmian cen. Zgromadzone dane pozwalają stwierdzić, iż w ostatnich trzech miesiącach wyraźna zmiana poziomu średniej ceny miała miejsce tylko we Wrocławiu. Odnotowaliśmy jej ponad 3%-owy wzrost kw./kw., za sprawą którego po dwóch kwartałach przerwy powróciła ona powyżej poziomu 6 tys. zł/mkw. Zauważalna, ale już o mniejszej skali zmiana średniego poziomu cen miała miejsce także w Warszawie i w Gdańsku. Na pierwszym z tych rynków średnia cena mieszkań oferowanych przez deweloperów lekko wzrosła, podczas gdy na drugim z wymienionych kierunek zmian był odwrotny. W Krakowie i w Poznaniu ostatnie miesiące nie przyniosły istotnej zmiany średniej ceny. Jak obecne ceny wyglądają z kolei w ujęciu rocznym? Drożej niż przed rokiem jest w Warszawie i w Poznaniu. W Krakowie i Wrocławiu średnia cena mieszkań oferowanych na rynku pierwotnym jest bardzo zbliżona do odnotowanej na koniec 2012 r. Z kolei w Gdańsku poziom średniej ceny zszedł do najniższego poziomu od paru  lat i jest niższy o prawie 3% w porównaniu do sytuacji sprzed roku.

 
Kolejnym nurtującym pytaniem dla poszukujących mieszkania na rynku pierwotnym jest wielkość oferty. Jak duży wybór mają kupujący? Czy zmniejszył się on w ostatnim czasie, a może wciąż jeszcze pozwala na swobodne przebieranie w ofertach?

Podaż – całkowita oferta

W każdym z wymienionych miast oferta mieszkań udostępnianych na rynku pierwotnym uległa zmniejszeniu w ostatnim kwartale 2013 r. Tempo spadku oferty było zróżnicowane. O ile w Warszawie, Krakowie i w Poznaniu w końcówce roku z rynku zeszła dosyć duża część dostępnych mieszkań, tak we Wrocławiu i Gdańsku proces ten postępował łagodniej. W perspektywie roku ubytek oferty stał się już mocniej odczuwalny. Klienci poszukujący obecnie mieszkania mają na każdym z wymienionych rynków wybór mniejszy o mniej więcej jedną trzecią, niż ci którzy rozglądali się swoim lokum na początku 2013 r.

Podaż – mieszkania gotowe

Mieszkania gotowe cieszą się największym zainteresowaniem klientów, szczególnie iż w ostatnim czasie ich wybór był na tyle duży, iż umożliwiał wybranie odpowiednio atrakcyjnego mieszkania. W ostatnich miesiącach 2013 r. ich liczba mocno spadła na rynkach wszystkich z wymienionych miast z wyjątkiem Wrocławia, gdzie odnotowano lekki ich wzrost. W ujęciu rocznym zapas ukończonych, a wciąż jeszcze niesprzedanych mieszkań zmniejszył się już jednak w każdym z tych miast będąc mniejszym od 7% w Gdańsku do 35% w Warszawie.

Popyt – intensywność sprzedaży

Deweloperzy nie mieli powodów do narzekań w ostatnim kwartale 2013 r. jeśli chodzi o wyniki sprzedażowe. Jedynie w Poznaniu nie udało się poprawić już bardzo dobrych wyników z III kw. 2013 r. Co więcej okazały się one zdecydowanie najlepsze na tle ostatnich lat. Wielu inwestorom z pewnością przypomniały się czasy największego boomu, kiedy to po raz ostatni liczba sprzedanych mieszkań była porównywalna. W połączeniu z szybko malejącą podażą przekłada się to na coraz lepsze odczyty wskaźnika intensywności sprzedaży. Tylko w Poznaniu nie przyjmuje on jeszcze poziomu wskazującego na bliskość równowagi rynkowej.