Wynajmujący nie może podwyższać kosztów wybranym najemcom – wyrok Sądu Najwyższego

Sąd Najwyższy wydał wyrok, w którym stwierdził, że nierówne traktowanie najemców w galerii handlowej jest czynem nieuczciwej konkurencji. A więc Wynajmujący nie może pobierać od jednych najemców zawyżonych kosztów operacyjnych w związku ze zwolnieniem z takich opłat innych najemców.

Sprawa dotyczy kosztów wspólnych, które są co do zasady pokrywane proporcjonalnie przez wszystkich najemców. Jak się jednak okazuje niektóre podmioty otrzymywały specjalne obniżki, a więc pozostałe podmioty pokrywały więcej kosztów niż wynikałoby to z rachunku proporcjonalnego. Teraz Sąd Najwyższy orzekł, że jest to czyn nieuczciwej konkurencji. Takie obniżki mogą być proponowane przez Wynajmującego – ale to sam wynajmujący musi wówczas pokryć różnicę, a nie żądać jej od innych najemców. Nie można przerzucać kosztów jednych najemców na innych – muszą oni być równo traktowani.

Sąd Najwyższy stwierdził, że "Analizowany czyn nieuczciwej konkurencji związany z nierównym – bez należytego usprawiedliwienia tego zróżnicowania – traktowaniem kontrahentów wymaga określenia poziomu referencyjnego, poziomu "równego traktowania". Ten zaś winien być poziomem tożsamym dla wszystkich kontrahentów.".

– Takie praktyki – czasem wpisane wprost w umowy, a czasem oparte jedynie o informacje od właścicieli galerii handlowych – są stosowane wobec najemców od lat. Od zawsze budziły kontrowersje – ale nie mieliśmy żadnego wpływu na to, by właściciele galerii handlowych zaprzestali tego typu działań. Teraz mamy jasny, klarowny wyrok Sądu Najwyższego, który potwierdza nasze stanowisko – jedni najemcy nie mogą ponosić kosztów, które zostały obniżone dla innych najemców. Wynajmujący może stosować obniżki – ale muszą one być jasne dla wszystkich najemców i pokrywane z budżetu wynajmującego. Mam nadzieję, że właściciele galerii handlowych zastosują się do tego wyroku bezzwłocznie – a oznacza to zmiany w większości umów z najemcami. To doskonała okazja, by zakwestionować też inne nieuczciwe praktyki zapisane w umowach. Szkoda, że o tak oczywistą kwestię musieliśmy wiele lat walczyć, aby w końcu zamknąć temat wyrokiem Sądu Najwyższego – komentuje Zofia Morbiato, dyrektor generalna Związku Polskich Pracodawców Handlu i Usług (ZPPHiU).

– Obecnie praktyką na rynku najmu w galeriach handlowych jest preferencyjne traktowanie przez wynajmujących dużych najemców. Między innymi przejawia się to w pobieraniu od nich niższych opłat wspólnych. Często na tyle niższych, że nie pokrywają one realnych generowanych przez siebie kosztów wspólnych. Powstała w ten sposób niedopłata, przenoszona jest na pozostałych najemców, którzy muszą płacić koszty wspólne przypadające na ich lokal oraz lokal innych najemców – często konkurentów biznesowych. W omawianym orzeczeniu Sąd Najwyższy potwierdził, iż taka praktyka jest czynem nieuczciwej konkurencji. Pobieranie od jednych najemców zawyżonych kosztów wspólnych w związku ze zwolnieniem z tych kosztów innych najemców jest niezgodne z prawem. Taki delikt jest źródłem szkody dla najemców i mogą oni domagać się od wynajmujących zwrotu zawyżonych opłat wspólnych – wyjaśnia adwokat dr Tomasz Henclewski z kancelarii Henclewski&Wyjatek, który przed Sądem Najwyższym reprezentował najemcę, w opisywanej sprawie.

KOMENTARZ EKSPERTA:

prof. UAM dr hab. Jakub Kępiński

Komentowany wyrok Sądu Najwyższego z 28.10.2022 r. (syg. akt II CSKP 456/22) nie powinien pozostać nie zauważony, gdyż ma on istotne znaczenie dla najemców lokali w centrach handlowych. W wyroku tym Sąd Najwyższy przesądził, że czynem (deliktem) nieuczciwej konkurencji (art. 15 ust 1 pkt 3 Ustawy o zwalczania nieuczciwej konkurencji – ZNKU) może być działanie przedsiębiorców prowadzących centra handlowe polegające na rzeczowo nieuzasadnionym traktowaniu niektórych najemców. Powód był bowiem obciążanym częścią tzw. "kosztów operacyjnych centrum handlowego", które przy sprawiedliwym podziale na poszczególnych najemców według z góry znanego, obiektywnego kryterium, obciążać powinny innych najemców.

Tego rodzaju problem jest powszechny, gdyż postanowienia dotyczące "kosztów operacyjnych" – "kosztów wspólnych" zawarte są w prawie każdej umowie najmu. Problemem jest jednak w tym, że sposób ich obliczania jest różnorodny i opiera się na niejasnych, nieracjonalnych i nieuzasadnionych przesłankach. W konsekwencji w wielu centrach handlowych pojawiają się najemcy, którzy bez uzasadnionych podstaw, są traktowania lepiej niż inni najemcy. Najczęściej przy tym podmiotami dyskryminowanymi są słabsi ekonomicznie najemcy. Tego rodzaju praktyka może stanowić utrudnianie dostępu do rynku (art. 15 ust. 1 pkt 3 ZNKU).

Nie ulega przy tym wątpliwości, że dozwolone jest zawieranie przez centra handlowe umów o różnej treści z różnymi najemcami także w zakresie postanowień dotyczących "opłat wspólnych". Postanowienia umowne są bowiem kształtowane przez różne czynniki. Z samego więc istnienia różnic w zapisach umownych nie można jeszcze dowodzić utrudniania dostępu do rynku. Strony bowiem, zgodnie z zasadą swobody zawierania umów (art. 3531 KC), mogą zawrzeć umowę, w której sposób obliczania opłat wspólnych nie jest do końca przejrzysty czy też przewiduje dodatkowe świadczenia. Jednakże, nieuczciwe (a więc rzeczowo nieuzasadnione) zróżnicowanego traktowania niektórych klientów i praktyka przerzucania wszelkich ponoszonych kosztów prowadzenia centrum handlowego i ryzyka gospodarczego na słabszą stronę umowy (najemców) powinna być uznana za sprzeczną z zasadami uczciwej konkurencji.