Analiza wtórnego rynku nieruchomości mieszkaniowych w regionach Polski

Nadszedł czas na podsumowanie cyklu artykułów analizujących sytuację na wtórnym rynku mieszkaniowym w poszczególnych częściach Polski. W jego ramach szczegółowo przeanalizowano sytuację w stolicach województw wchodzących w skład wyodrębnionych regionów. Podział kraju i jego uzasadnienie zaprezentowano w artykule wprowadzającym do całego cyklu. Do wszelkiego rodzaju obliczeń prezentowanych w kolejnych materiałach analitycy Działu Badań i Analiz firmy Emmerson Realty wykorzystali bazę ogłoszeń portalu otoDom.pl, w szczególności średnie ceny ofertowe mieszkań na rynku wtórnym.

Różnice widoczne gołym okiem

Jak zauważa Przemysław Kotwicki z portalu otodom.pl sytuacja na poszczególnych rynkach jest bardzo mocno zróżnicowana. Co więcej bardzo duże rozbieżności występują nie tylko między miastami wchodzącymi w skład innych regionów, ale także wewnątrz nich samych. Jako skrajne przykłady wymienia on Warszawę i Łódź w regionie centralnym oraz Kraków i Katowice w regionie południowym.

Rzeczywiście, sytuacja na rynkach mieszkaniowych w tych miastach jest zgoła odmienna. W rezultacie mimo relatywnie niewielkiej odległości identyczna kwota pozwoli na zakup mieszkania o zupełnie innym metrażu. W Łodzi można z powodzeniem znaleźć ponad dwukrotnie większe mieszkanie niż w stolicy. Rozbieżność między Krakowem i Katowicami jest już trochę mniejsza, ale wciąż robi wrażenie. Kupując mieszkanie w stolicy Górnego Śląska możemy pozwolić sobie na metraż o ponad 150% większy niż w królewskim mieście. Do tej listy należałoby dołączyć także przedstawicieli województwa pomorskiego. Mieszkania w Gdańsku są bowiem średnio 1,5 razy droższe niż w Bydgoszczy. Na tak odmienną wysokość cen w poszczególnych miastach wpływa oczywiście wiele czynników, w tym m.in. atrakcyjność danej lokalizacji jako ośrodka gospodarczego, edukacyjnego, kulturalnego, wielkość obecnego zasobu mieszkaniowego i jego stan oraz demografia.

Mimo wszystko można wytypować jeden region, w którym średnie ceny mieszkań w jego najważniejszych miastach są zbliżone. To region wschodni. Przeciętne ceny mieszkań oferowanych w Rzeszowie, Lublinie i Kielcach zamykają się w przedziale 4 400 – 4 900 zł/mkw.

Ranking cenowy mieszkań na wtórnym rynku mieszkaniowym w poszczególnych miastach szczegółowo analizowanych w cyklu regionalnym – średnie ofertowe ceny mieszkań w zł/mkw.

Region	Miasto	IV kw. 2012	I kw. 2013	II kw. 2013	III kw. 2013
centralny	Warszawa	8 516	8 439	8 356	8 369
południowy	Kraków	6 616	6 627	6 511	6 549
południowo-zachodni	Wrocław	6 033	5 943	5 856	5 822
północny	Gdańsk	6 008	5 856	5 778	5 792
północno-zachodni	Poznań	5 579	5 537	5 488	5 527
wschodni	Rzeszów	4 892	4 864	4 808	4 880
wschodni	Lublin	4 915	4 869	4 843	4 834
wschodni	Białystok	4 590	4 543	4 488	4 462
północny	Olsztyn	4 486	4 456	4 425	4 404
wschodni	Kielce	4 502	4 481	4 423	4 399
północny	Toruń	4 502	4 445	4 383	4 356
południowo-zachodni	Opole	4 261	4 273	4 255	4 255
północno-zachodni	Szczecin	4 360	4 303	4 259	4 205
południowy	Katowice	3 962	3 966	3 945	3 938
centralny	Łódź	4 008	3 908	3 850	3 871
północny	Bydgoszcz	3 926	3 914	3 872	3 849
północno-zachodni	Zielona Góra	3 428	3 397	3 390	3 432
północno-zachodni	Gorzów Wielkopolski	2 994	2 969	2 981	2 954

Źródło: serwis otoDom.pl

Przeprowadzone szczegółowe analizy poszczególnych regionów bez żadnych wątpliwości potwierdzają „lokalność” rynku mieszkaniowego. Powyższa tabela pozwoli jedynie na porównanie typowego poziomu cen w poszczególnych miastach. Zainteresowanych konkretnym miastem odsyłamy do zapoznania się z poprzednimi artykułami w ramach kończonego właśnie cyklu regionalnego. Można w nich zapoznać się z ciekawymi i dużo bardziej szczegółowymi danymi dotyczącymi interesującego nas rynku. Wśród nich znajdziemy na przykład informację o średnich cenach mieszkań w poszczególnych dzielnicach, czy też w zależności od liczby pokoi.

Aneta Polińska, serwis otoDom.pl

Jarosław Mikołaj Skoczeń, serwis otoDom.pl