Ochrona nabywcy lokalu w świetle ustawy tzw. deweloperskiej (cz. 3)

Przeciwdziałać temu ma regulacja przewidująca w art. 4 ustawy obowiązek dewelopera do zapewnienia nabywcom co najmniej jednego z następujących środków ochrony:

       1)  zamknięty mieszkaniowy rachunek powierniczy;

       2)  otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy i gwarancję ubezpieczeniową;

       3)  otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy i gwarancję bankową;

       4)  otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy.

Z punktu widzenia nabywcy najkorzystniejszy wydaje się być zamknięty rachunek powierniczy, albowiem jest to rachunek dewelopera służący gromadzeniu środków pieniężnych wpłacanych przez nabywcę, z którego wypłata środków na rzecz dewelopera następuje jednorazowo tylko i wyłącznie po otrzymaniu odpisu aktu notarialnego umowy przenoszącej na nabywcę prawo własności lokalu. Innymi słowy mówiąc – kupujący nie finansuje budowy. To bank prowadzący rachunek powierniczy stoi na straży, by nie doszło do wypłaty pieniędzy deweloperowi, dopóki nie przedstawi on dokumentacji pozwalającej na stwierdzenie, że lokal został wybudowany zgodnie z umową i przepisami prawa. Jednocześnie zgodnie z art. 59 ustawy Prawo bankowe, w razie wszczęcia postępowania egzekucyjnego przeciwko deweloperowi – środki znajdujące się na rachunku nie podlegają zajęciu, ma w razie ogłoszenia jego upadłości - środki pieniężne znajdujące się na tym rachunku podlegają wyłączeniu z masy upadłości. Te same reguły dotyczą otwartego rachunku powierniczego, aczkolwiek wypłata pieniędzy na rzecz dewelopera następuje w transzach zgodnie z harmonogramem przedsięwzięcia deweloperskiego określonego w tej umowie.

Niemniej jednak, zgodnie z art. 37 ustawy, przepisy o rachunkach powierniczych stosuje się do przedsięwzięć deweloperskich, w odniesieniu do których rozpoczęcie sprzedaży nastąpiło po dniu wejścia w życie ustawy tj. 29 kwietnia 2012 r. Ustawa definiuje rozpoczęcie sprzedaży jako podanie do publicznej wiadomości informacji na temat rozpoczęcia procesu oferowania lokali mieszkalnych lub domów jednorodzinnych w ramach określonego przedsięwzięcia deweloperskiego. W oparciu o ten zapis, wielu deweloperów – aby „uciec spod ustawy” – wystosowało ogłoszenia z ofertą sprzedaży mieszkań, a nawet zawarło kilka umów rezerwacyjnych ze swoimi pracownikami wskazując, że „choć nie ma nawet dziury w ziemi,nie będzie obowiązywać nas ustawa”. Prezes UOKiK wskazał jednak, że „deweloper, chcąc dokonać rozpoczęcia sprzedaży w rozumieniu przepisów ustawy, musi dysponować wszystkimi danymi, które są niezbędne do skonstruowania oferty. Tylko wtedy bowiem będzie w stanie określić przedmiotowo istotne elementy umowy, której zawarcie proponuje nabywcy. Zatem należy uznać, iż deweloper powinien co najmniej dysponować tytułem prawnym do nieruchomości, na której ma być realizowana budowa, posiadać projekt budowlany, wyliczenia finansowe pozwalające określić cenę przedmiotu umowy (lokalu mieszkalnego/domu jednorodzinnego), harmonogram pozwalający określić termin przeniesienia prawa własności nieruchomości na nabywcę. Jednocześnie, uwzględniając powyższe, należy również przyjąć, iż deweloper nie musi dysponować pozwoleniem na budowę. Jednakże wydaje się, iż mimo to stan prac prowadzonych przez dewelopera w ramach danego przedsięwzięcia deweloperskiego powinien być na tyle zaawansowany, aby deweloper miał faktyczną możliwość skonstruowania oferty i skierowania jej do indywidualnego nabywcy”. Niemniej jednak, na 93 zbadanych przez UOKiK deweloperów, środki ochrony przewidziane w ustawie w zakresie rachunków powierniczych stosowało zaledwie 12 podmiotów, w tym tylko 3 podmioty stosowały zamknięte rachunki powiernicze.

Ustawa ściśle reguluje również uprawnienia nabywcy związane z nieprzeniesieniem na niego lokalu w terminie określonym w umowie deweloperskiej. W tej sytuacji nabywca ma obowiązek wyznaczyć deweloperowi 120-dniowy termin na przeniesienie prawa własności lokali, a w razie bezskutecznego upływu wyznaczonego terminu będzie uprawniony do odstąpienia od tej umowy. Jednocześnie nabywca zachowuje roszczenie z tytułu kary umownejza okres opóźnienia. W umowach deweloperskich przygotowywanych już w oparciu o nową ustawę spotkać można zastrzeżenie, że kara umowna przysługuje nabywcy za zwłokę w wykonaniu zobowiązania, co jest oczywiście niezgodne z tym, co mówi ustawa, albowiem ustawa przewiduje karę umowną za „opóźnienie”. Jest to wyjątkowe novum i aby wyjaśnić szczególne znaczenie tego zastrzeżenia wskazać należy, że w rozumieniu przepisów prawa cywilnego, zwłoka jest to niedotrzymanie terminu z przyczyn zawinionych, natomiast opóźnienie jest to niedotrzymanie terminu wykonania umowy i to niezależnie od tego, czy osoba, która terminu nie dochowała, ponosi za to odpowiedzialność czy nie. W polskim prawie również co do zasady kara umowna należy się drugiej stronie tylko w tym przypadku, jeśli strona ponosi odpowiedzialność za niewykonanie zobowiązania. Tymczasem w ustawie o ochronie praw nabywców lokali ustawodawca zdecydował, że nabywcy od dewelopera należy się kara umowna niezależnie od tego, czy ponosi od odpowiedzialność za niedotrzymanie terminu zawarcia umowy sprzedaży lokalu, czy też nie. Także prawo do odstąpienia od umowy nie jest uzależnione od tego, czy niezawarcie umowy sprzedaży w terminie jest następstwem okoliczności, za które odpowiada deweloper.

Jednocześnie wskazać należy, że zastrzeganie w umowach deweloperskich kar umownych, których wysokość jest zróżnicowana w zależności od strony zobowiązanej do ich zapłaty – najczęściej poprzez zastrzeżenie wyższych kar od nabywcy, a niższych od dewelopera – może okazać się niezgodne z prawem, jeśli kara umowna jest rażąco wygórowana lub pomiędzy karami jest rażąca dysproporcja ich wysokości, skutkująca nierównością stron, uprzywilejowaniem strony „silniejszej” i nieekwiwalentnością świadczeń. Z kolei ewidentnym naruszeniem przepisów prawa jest zastrzeżenie w umowie kar umownych tylko i wyłącznie od nabywcy będącego konsumentem, a niezastrzeżenie ich na wypadek nie wykonania określonych obowiązków przez dewelopera.

Na tle umów deweloperskich zwrócić należy uwagę na jeszcze jeden problem – kwestię zadatku. Zgodnie zgodnie z art. 394 § 1 k.c. jest kwotą wręczaną przy zawarciu umowy, która – w braku odmiennych postanowień umownych – w przypadku wykonania umowy ulega zaliczeniu na poczet świadczenia strony, która go dała. W przypadku jednak, gdy nie dojdzie do wykonania umowy wskutek okoliczności, za które odpowiedzialność ponosi strona umowy, która zadatek wręczyła, to zadatek ulega przepadkowi. Większość nabywców finansuje zakup nieruchomości z kredytu, a w dobie kryzysu, który miał miejsce kilka lat temu, gdy banki masowo odmawiały udzielania kredytów hipotecznych, wielu ludzi straciło w ten sposób wręczone deweloperowi pieniądze tytułem zadatku. W związku bowiem z faktem, że nie mieli pieniędzy na zawarcie umowy sprzedaży, nie wykonywali oni swojego zobowiązania umownego z przyczyn, za które ponosili odpowiedzialność, i co uprawniało dewelopera do zatrzymania zadatku. Jak bowiem wielokrotnie orzekały sądy, obowiązek zapłaty umówionej ceny spoczywa na kupującym, który – przystępując do transakcji – winien zapewnić środki finansowe niezbędne dla jej realizacji. Nieuzyskanie przez powodów środków na poczet ceny w terminie określonym w umowie przedwstępnej nie zwalnia ich więc co do zasady z odpowiedzialności za niewykonanie umowy przyrzeczonej (tak m.in. Sąd Apelacyjny w Gdańsku w uzasadnieniu wyroku z dnia 8 lutego 2012 r., V ACa 294/12, POSAG 2012/2/49-66). W tej sytuacji należy jednak pamiętać, iż nabywca może uzależnić spełnienie swojego obowiązku zawarcia umowy kupna lokalu od ziszczenia się warunku uzyskania kredytu hipotecznego (tak m.in. Sąd Apelacyjny w  Łodzi w wyroku z dnia 31 sierpnia 2012 r., I ACa 647/12, LEX nr 1220560, czy Sąd Okręgowy w Świdnicy w wyroku z dnia 28 stycznia 2014 r., II CA 954/13). Może być to także np. zastrzeżenie możliwości odstąpienia od umowy do określonego dnia w razie nieuzyskania kredytu na zakup mieszkania. W tym przypadku nieotrzymanie kredytu i nie zawarcie umowy przyrzeczonej nie będzie traktowane jako okoliczność, za którą to nabywca ponosi odpowiedzialność, i przysługiwać mu prawo do zwrotu wręczonego zadatku.

Na koniec wskazać wypada, że obowiązujące przepisy prawa nie zwalniają w żaden sposób nabywcy z dbałości o własne interesy i z racjonalnej oceny swojej sytuacji. Jak wynika bowiem z kontroli przeprowadzonej od kwietnia do grudnia 2013 r. przez Prezesa UOKiK, na 93 skontrolowanych przedsiębiorców zastrzeżenia wzbudziły u Prezesa praktyki aż 89 podmiotów. Na skontrolowane 565 prospektów informacyjnych przekazanych przez 84 deweloperów, 9 przedsiębiorców nie zamieściło w nich wymaganych ustawowo informacji. UOKIK zakwestionował 470 niedozwolonych postanowień umownych, które znalazł w 1162 przeanalizowanych wzorcach umów sprzedaży. 75 przedsiębiorców unikało odpowiedzialności m.in. za nieterminowe oddanie lokalu, zmianę jego powierzchni, wady w wykonaniu czy wprowadzenie zmian w projekcie. Ponadto deweloperzy uniemożliwiali odstąpienie od umowy w przypadku zmiany ceny, nakładali na konsumenta nieuzasadnione obowiązki, np. ubezpieczenia czy wykończenia lokalu i nie zamieszczali w umowach danych wymaganych przez ustawę. Stąd nie budzi żadnych wątpliwości, że nic tak nie ochroni nabywcy lokalu, jak jego własna dbałość o swoje interesy i zdrowy rozsądek.