Ożywienie na rynku nieruchomości komercyjnych będzie trwało

W pierwszym półroczu 2014 r. łączna wartość transakcji inwestycyjnych w Polsce przekroczyła 1,4 miliarda €. Najwięcej, bo aż 56%, stanowiły transakcje na rynku biurowym. Blisko 85% z nich dotyczyło Warszawy. Kolejne transakcje, które zostaną sfinalizowane w 2014 roku, wskazują na powrót do poziomów inwestycji osiąganych w latach 2005-2007.

Niewątpliwie największą transakcją ostatniego półrocza w sektorze biurowym był zakup przez Deutsche Bank budynku Rondo 1 w Warszawie za € 300 mln.

W sektorze handlowym natomiast, pod względem wartości transakcji wyróżnił się zakup nowo wybudowanej galerii handlowej Poznań City Center. Tu nabywającymi były dwa podmioty: ECE Prime European Shopping Centre oraz Resolution Property. Cena transakcyjna opiewała na ponad 1,168 miliarda złotych (€ 227 mln). W sektorze magazynowym przeważały transakcje portfelowe, największa tego typu operacja dotyczyła obiektów magazynowych w Mysłowicach, Strykowie i Robakowie. Nabył je fundusz Blackstone za cenę € 118 mln.

Pomimo ożywienia w sektorze hotelowym, nieruchomości te nadal stanowią nieznaczny procent udziału w całkowitej aktywności inwestorów. Pomimo że żadna z transakcji nie została sfinalizowana w pierwszej połowie 2014 roku, jego druga połowa będzie się charakteryzowała zawarciem kilku znacznych umów sprzedaży w tym sektorze rynku komercyjnego. Warto dodać że wliczając aktualnie wynegocjowane warunki umów sprzedaży i umowy przedwstępne, znalazłyby udział w całkowitym wolumenie zeszłego półrocza na poziomie ponad 5%.

Popularność budynków biurowych klasy „A” o stabilnych dochodach z czynszu wciąż utrzymuje się na wysokim poziomie, przy ograniczonej podaży. W ich kupowaniu wyspecjalizowali się przede wszystkim wiodący globalni inwestorzy.

Sytuacja ograniczonej podaży miała odzwierciedlenie w wolumenie stołecznych transakcji w sektorze biurowym, który lekko spadł w porównaniu do wyników z drugiej połowy 2013 r. (w I połowie 2014 r. wyniósł blisko 85% całkowitego wolumenu w sektorze biurowym w porównaniu do odnotowanych 90% w II połowie 2013 r.). Poza rynkiem warszawskim znaczna aktywność inwestorów odnotowano przede wszystkim w Krakowie i Wrocławiu. W Krakowie miała miejsce jedna z największych transakcji na rynku biurowym w analizowanym okresie, mianowicie transakcja zakupu Centrum Biurowego Lubicz przez Griffin Group po cenie € 52 mln. mówi Katarzyna Dawidowicz MRICS z Comparables.

– Od pierwszej połowy 2013 r. obserwujemy stopniowy wzrost liczby transakcji na rynku biurowym oraz magazynowym przy jednoczesnym, stopniowym spadku całkowitego wolumenu na rynku nieruchomości handlowych, co częściowo wynika z aktualnie ograniczonej podaży obiektów typu „prime” w sektorze handlowym – dodaje Wojciech Doliński MRICS z Comparables.

Innym ważnym wskaźnikiem obrazującym sytuację rynkową są statystyki dotyczące średnich cen za metr kwadratowy obiektów komercyjnych. Te, pomimo dużej aktywności inwestorów, pozostają na stabilnym poziomie.

Średnia cena dla sektora biurowego kształtuje się w okolicach € 2,9 tys. za mkw. powierzchni najmu, € 2,5 tys. za mkw. dla obiektów handlowych oraz € 590 za mkw. dla obiektów magazynowych.

Z uwagi na coraz bardziej ograniczoną podaż obiektów typu „prime”, w ostatnim czasie można zauważyć zwiększone zainteresowanie obiektami typu „secondary assets”. Zainteresowanie coraz większej liczby nabywców wzbudzają także lokalizacje do tej pory uznawane za drugorzędne. Konsekwencją tego trendu są zmiany średnich stóp zwrotu z inwestycji. Te, mimo nieznacznego spadku dla najlepszych nieruchomości, nadal pozostają na atrakcyjnych poziomach:

- 7,8% dla rynku biurowego;

- 7,6% dla rynku handlowego;

- 8,2% dla obiektów magazynowych.

– Należy podkreślić, że są to średnie stopy zwrotu dla wszystkich znaczących transakcji na rynku komercyjnym. Natomiast rentowność obiektów najwyższej klasy, które są najczęściej raportowane i podawane do publicznej wiadomości, są na poziomie niższym nawet o ponad 1 pkt procentowy – dodaje Wojciech Doliński MRICS.

Charakterystyką roku 2014 jest rosnąca liczba istotnych transakcji dużymi gruntami inwestycyjnymi, (o łącznej powierzchni powyżej 275 ha). Całkowity wolumen transakcji takimi nieruchomościami przekroczył już pół miliarda złotych.

Podsumowując pierwsze półrocze 2014 r. warto zwrócić uwagę na rosnący popyt na inwestycje ze strony instytucjonalnych inwestorów międzynarodowych, którzy do niedawna działali tylko w Europie Zachodniej. Jednocześnie, coraz częściej likwidowane fundusze sprzedają swoje aktywa, co tworzy interesujący rynek wtórny dla zainteresowanych przejęciem wybranych nieruchomości. Dotyczy to zwłaszcza inwestorów instytucjonalnych.