Czynsze biurowe w Warszawie pod presją wzrostu podaży spodziewanej na lata 2015-2017

Według najnowszego raportu Savills, analizującego warszawski rynek powierzchni biurowych, zasoby nowoczesnej powierzchni biurowej w Warszawie przekroczyły 4.4 mln m kw., a aktywność deweloperów nadal rośnie.

Dorota Ejsmont, associate director w Dziale Powierzchni Biurowych Savills, mówi: “Pomimo wzrostu wskaźnika pustostanów w Warszawie, aktywność deweloperów pozostaje na wysokim poziomie. Spodziewamy się, że do końca 2017 r. co najmniej 758 000 m kw. nowej powierzchni biurowej zostanie oddana do użytku”.

Międzynarodowy doradca na rynku nieruchomości podaje, że podaż nowej powierzchni biurowej w latach 2015-2017 może przekroczyć nawet milion metrów kwadratowych, z czego 758 000 m kw. jest już w budowie. Wzrost ten będzie miał negatywny wpływ na poziom pustostanów, który obecnie szacowany jest na 13,3% (stan na koniec 2014 r.) i wzrósł o 160 punktów bazowych rok do roku.

Analitycy Savills podkreślają, że siłą napędową dla nowych inwestycji pozostaje stabilny popyt na powierzchnie biurowe, który w ujęciu brutto od trzech lat przekracza 600 000 m kw. rocznie. Nowe umowy najmu stanowiły w zeszłym roku blisko 70% całkowitego popytu, podczas gdy pozostałe 30% to odnowienia i renegocjacje umów. Udział umów przednajmu był relatywnie niski i stanowił zaledwie 15% całkowitego popytu. Wśród umów przednajmu znajdowało się jednak kilka dużych transakcji.

Tomasz Buras, Dyrektor Zarządzający Savills w Polsce komentuje: “Największą umową podpisaną w zeszłym roku na warszawskim rynku biurowym, była umowa przednajmu zawarta między Raiffeisen Polbank i deweloperem Golub GetHouse w budynku PRIME Corporate Center. To przykład zakończonego sukcesem powrotu dewelopera, który przez kilka lat nie był aktywny na warszawskim rynku.”

Savills wykazuje, że popyt na powierzchnie biurowe jest niższy w obrębie Centralnego Obszaru Biznesu. Znaczna część popytu jest przesunięta w kierunku obrzeży centrum, ze względu na budowę nowych projektów biurowych oraz powrót na rynek powierzchni w istniejących budynkach, których jakość nie odbiega od nowopowstających. Wzrost podaży w tym obszarze będzie miał z pewnością duży wpływ na poziom czynszów, który obecnie wynosi 22,00-23,00 EUR/m kw./m-c w ścisłym centrum i do 14,00-15,50 EUR/m kw./m-c poza centrum.

Analitycy Savills zauważają, że jest kilka bardzo prestiżowych budynków biurowych, zlokalizowanych w najlepszych punktach centrum miasta, o wysokim standardzie wykończenia, gdzie poziom czynszów ofertowych nadal utrzymuje się na poziomie 24,00-25,00 EUR/m kw./m-c, niemniej jednak, transakcje przy tym poziomie czynszów możliwe są jedynie w przypadku mniejszych powierzchni. Z drugiej strony, jest też kilka starszych biurowców, oferujących dobrej jakości powierzchnię, a przede wszystkim świetną lokalizację, gdzie czynsze transakcyjne kształtują się na poziomie 19,50 EUR/m kw./m-c lub nawet niżej, w zależności od wielkości transakcji.

Sytuacja na warszawskim rynku biurowym jest odwrotna w stosunku do obecnych trendów na wiodących rynkach Europy Zachodniej, gdzie podaż nowej powierzchni jest ograniczona, a kurcząca się dostępność biur powoduje wzrost stawek czynszów.