Po spokojnym półroczu na rynku handlowym, centrum Warszawy czekają spektakularne zmiany

Międzynarodowa firma doradcza JLL opublikowała raport „Warszawski rynek nieruchomości” po II kw. 2014 r. Analizie poddano sektor biurowy, handlowy, magazynowy, hotelowy oraz mieszkaniowy, a całość uzupełniono o ekspertyzę inwestycyjną oraz dane ekonomiczne. Poniżej znajdują się najważniejsze wnioski z raportu, dotyczące rynku handlowego w aglomeracji warszawskiej[1].

Aglomeracja warszawska to największy rynek handlowy w Polsce. Jego zasoby powierzchni w ramach centrów handlowych przekraczają 1,1 mln mkw., co stanowi 13% ogólnej krajowej podaży. Pomimo tego, rynek ten charakteryzuje jeden z najniższych wśród głównych aglomeracji wskaźników nasycenia powierzchnią handlową w ramach centrów handlowych (438 mkw. na 1 000 mieszkańców). Oznacza to, że Warszawa i okolice oferują niewystarczającą liczbę projektów handlowych biorąc pod uwagę skalę, potrzeby rynku, a także możliwości konsumentów. To właśnie w aglomeracji warszawskiej występuje najwyższy poziom siły nabywczej w Polsce (9 706 euro – 165% średniej krajowej, a w samej Warszawie aż 10 478 euro na osobę rocznie[2]). Kombinacja tych czynników, wraz ze stałym napływem nowej ludności oraz dynamicznym rozwojem rynku mieszkaniowego, generują zapotrzebowanie na nowe inwestycje handlowe o różnej skali i specyfice, szczególnie na Białołęce, Wilanowie, ale także na Wawrze, Ursynowie i Woli.

Aktualnie aktywność deweloperów jest dość niska. W budowie znajduje się jedno nowe centrum (Galeria Legionowo – 10 500 mkw. GLA), a dwa już istniejące są rozbudowywane (Wola Park – o 17 600 mkw. GLA i Factory Ursus – o 6 000 mkw. GLA).

Anna Wysocka, Dyrektor Działu Wynajmu Powierzchni Handlowych JLL, informuje: „I półrocze 2014 było bardzo spokojnym okresem dla rynku nieruchomości handlowych w aglomeracji warszawskiej. To jednak ulegnie zmianie, wraz z planowanym startem szeregu nowych projektów, takich jak np. Galeria Północna na Białołęce, Galeria Wilanów, Ferio Wawer czy Fabryka Wołomin. Należy jednak zauważyć, że spektakularne zmiany już wkrótce czekają szeroko pojęte centrum miasta. Rusza przebudowa i rozbudowa budynku CEDET pomiędzy ulicami Kruczą, Bracką a Alejami Jerozolimskimi, pozwolenie na budowę mają Centrum Marszałkowska, Hala Koszyki przy ul. Koszykowej i ArtNorblin przy ul. Żelaznej, zmiany czekają również Ethos na Placu Trzech Krzyży. Po zakończeniu tych projektów dodatkowo umocni się handlowe centrum Warszawy”.

Prawie 78% warszawskich centrów handlowych ma już ponad 10 lat. Oznacza to, że działania mające na celu odświeżenie wyglądu czy oferty centrum, takie jak modernizacja czy rozbudowa będą coraz bardziej powszechnym zjawiskiem na rynku w stolicy.

Popyt i współczynnik powierzchni niewynajętej

Współczynnik powierzchni niewynajętej w centrach handlowych w aglomeracji kształtuje się na bardzo niskim poziomie (ok. 1,5%). Stołeczne centra są w bardzo dobrej kondycji, a takie flagowe obiekty jak Złote Tarasy, Arkadia czy Galeria Mokotów nie mają w ogóle wolnej przestrzeni. To właśnie od tych projektów wiele międzynarodowych marek rozpoczyna swoją ekspansję w Polsce. W I półroczu niektóre sieci powiększyły swoje sklepy, tak jak Zara w Wola Park; rozwijały nowe formaty, czego przykładem było otwarcie tymczasowego sklepu typu pop-up w Factory Annopol. Plany otwarcia sklepów w Warszawie ogłosiła należąca do Grupy Auchan marka Kiabi. Z kolei, wśród zmian na ulicach handlowych w kilku ostatnich tygodniach warto wspomnieć o otwarciu sklepów iSpot i Hour Passion w Wars Sawa Junior przy ulicy Marszałkowskiej.

Stawki czynszowe

Najwyższe stawki czynszowe za powierzchnie typu prime, czyli za najlepsze lokale o pow. ok. 100 mkw. w kategorii moda i akcesoria w wiodących centrach handlowych, w związku z trwającymi procesami rekomercjalizacji, wzrosły w ostatnim okresie o ok. 5% do poziomu 105 euro za mkw. miesięcznie. Eksperci JLL spodziewają się, że w najbliższym czasie stawki najmu typu prime pozostaną na stabilnym poziomie.

[1] Aglomeracja Warszawy obejmuje takie miasta i gminy jak: Warszawa, Pruszków, Piastów, Raszyn, Nadarzyn, Brwinów, Michałowice, Konstancin Jeziorna, Lesznowola, Piaseczno, Błonie, Izabelin, Łomianki, Ożarów Mazowiecki, Stare Babice, Grodzisk Mazowiecki, Milanówek, Podkowa Leśna, Jabłonna, Legionowo, Nieporęt, Halinów, Sulejówek, Kobyłka, Marki, Radzymin, Wołomin, Ząbki, Zielonka, Józefów, Otwock oraz Wiązowna

[2] Dane GfK Polonia