Ożywienie na rynku nieruchomości

Rządowy program „Mieszkanie dla Młodych”, zmiany w zasadach przydzielania kredytów hipotecznych, obowiązkowy wkład własny oraz uruchomienie „Funduszu Mieszkań na wynajem” to czynniki o zasadniczym znaczeniu dla przewidywanych zmian w sektorze nieruchomości w 2014 roku.

Mimo wejścia w życie restrykcyjnych zapisów Rekomendacji S, zmniejszającej grono potencjalnych kredytobiorców, analitycy nie przewidują stagnacji na rynku pierwotnym. Negatywne skutki nowelizacji ustawy zostaną częściowo zneutralizowane przez program „Mieszkanie dla Młodych”, oferujący rządowe dopłaty do inwestycji. Ożywienie w branży nieruchomości zapewnią także rekordowo niskie stopy procentowe, skutecznie stymulujące popyt.

Większość prognoz dotyczących kosztów zakupu własnego M zakłada nieznaczny wzrost cen za mkw. Jedną z przyczyn jest nowa ustawa zobowiązująca do zakładania rachunków powierniczych (otwartych lub zamkniętych). Konieczność sfinansowania budowy ze środków własnych oraz związane z tym ryzyko nieopłacalności inwestycji, wymusza na deweloperach konsekwentne podwyższanie cen transakcyjnych.

Ubiegłoroczna niechęć inwestorów do wznoszenia kolejnych budowli w połączeniu z zanikającą nadpodażą mieszkań spowoduje obniżenie konkurencyjności ofert. W perspektywie najbliższych kwartałów, spadek liczby lokali wystawianych do sprzedaży, a także zrównoważenie popytu i podaży, wpłynie na wzrost cen w granicach kilku punktów procentowych. Konsolidacja rynku deweloperskiego związana z bankructwem wielu mniejszych podmiotów spowoduje umocnienie pozycji wiodących firm, co również nie pozostanie bez wpływu na koszt zakupu własnego M.

Obecnie głównym czynnikiem pobudzającym aktywność nabywców mieszkań są niskie stopy procentowe, które znacząco zwiększają grono potencjalnych kredytobiorców. Ekonomiści przewidują, że Rada Polityki Pieniężnej utrzyma je na obecnym poziomie przez najbliższe miesiące, co przedłuży ożywienie na rynku nieruchomości w 2014 roku. Wciąż niskie ceny lokali stanowią kolejny bodziec stymulujący popyt. Mimo spadku konkurencyjności ofert, osoby zainteresowane nabyciem lokum z rynku pierwotnego, nadal mogą liczyć na dostępność mieszkań o atrakcyjnym stosunku ceny do jakości, a w tym także liczne upusty i dodatkowe bonusy.

Mimo zapowiadanemu zaostrzeniu kryteriów przyznawania kredytów hipotecznych, wiele osób wstrzymywało się z zakupem nieruchomości w oczekiwaniu na wdrożenie programu „Mieszkania dla Młodych”. Maksymalnie 15-procentowe dopłaty skutecznie zmobilizują niezamożnych klientów firm deweloperskich do podjęcia ostatecznej decyzji. W perspektywie najbliższych kwartałów, zwiększona liczba transakcji, na skutek rządowych dofinansowań, dodatkowo potwierdzi ożywienie na rynku pierwotnym.

Duża aktywność inwestycyjna deweloperów oraz szybka sprzedaż poszczególnych lokali to kolejne symptomy rosnącego entuzjazmu w sektorze mieszkaniowym. Na przekór kryzysowi gospodarczemu Polacy decydują się na zakup własnego M wskutek m.in. korzystnej polityki bankowej i rządowych programów wspierających nabywców. Lokata w nieruchomość traktowana jest jako inwestycja długofalowa. Indywidualni nabywcy świadomi tego, że nowe mieszkanie może w przyszłości generować przychody przewyższające koszty miesięcznych rat kredytu, coraz szybciej podejmują decyzję o kupnie lokalu.

Zagrożenie dla ożywienia rynku deweloperskiego stanowi perspektywa wzrostu stóp procentowych. Analitycy wskazują na duże prawdopodobieństwo podwyżek w drugim lub trzecim kwartale 2014 roku. Bezpośrednim rezultatem będą droższe kredyty hipoteczne, a w efekcie zwiększone koszty zakupu mieszkania.

Jednak w ciągu najbliższych miesięcy ceny lokali wystawianych do sprzedaży powinny utrzymać się na względne stabilnym poziomie. Tradycyjnie najdroższe będą mieszkania w Warszawie (ok. 7 500 zł/mkw.) i Krakowie (ok. 6 700 zł/mkw.). Kilkaset złotych mniej zapłacimy za lokum we Wrocławiu (ok. 6 100 zł/mkw.), Poznaniu (ok. 6 300 zł/mkw.) i Gdańsku (ok. 6 200 zł/mkw.). Zdecydowanie tańsze będą nieruchomości zlokalizowane w Łodzi (ok. 5 100 zł/mkw.) i Katowicach (ok. 5 100 zł/mkw.).

Rok 2014 nie przyniesie znaczących zmian cen mieszkań z rynku pierwotnego. Nieunikniony wzrost kosztów zakupu własnego M, wynikający m.in. z obowiązkowego wkładu własnego, malejącej nadpodaży oraz przewidywanych podwyżek stóp procentowych, nie spowoduje stagnacji w sektorze deweloperskim. Negatywne skutki tych przekształceń zostaną w dużej mierze zrekompensowane przez możliwość uzyskania dofinansowania z programu „Mieszkanie dla Młodych”. Ponadto, rządowe wsparcie w formie „Funduszu na Wynajem Mieszkań” wpłynie bezpośrednio na aktywność inwestycyjną deweloperów, co w rezultacie przyczyni się do wzrostu konkurencyjności proponowanych cen transakcyjnych za metr kw. Mimo przewidywanych podwyżek rzędu kilku punktów procentowych (3-6), zakup nowego mieszkania nadal będzie stanowić opłacalną formę lokowania kapitału.