Kupując mieszkanie, uważaj na niedozwolone klauzule

Podczas całego naszego życia mamy do czynienia z wieloma umowami zawieranymi z różnymi podmiotami: bankami, deweloperami, operatorami telefonicznymi, dostawcami gazu, energetyki i wieloma innymi. Jednak jedną z najważniejszych umów jest ta dotycząca kupna mieszkania. Co gorsza, nie mamy możliwości negocjowania jej warunków. Proponowany dokument możemy tylko przyjąć albo odrzucić. Stąd grozi nam niebezpieczeństwo trafienia na nieuczciwego przedsiębiorcę, który przedłoży nam umowę z niekorzystnymi dla nas klauzulami.

Na szczęście kodeks cywilny (dokładnie art. 385(1)) mówi, że postanowienia, które nie zostały indywidualnie uzgodnione, nie wiążą nas, konsumentów, jeśli rażąco naruszają nasze interesy.

Dokument jest w porządku, gdy deweloper zobowiąże się w nim do wybudowania (przykładowo) bloku wraz ze wskazanym nam mieszkaniem, a następnie przeniesie na nas prawa własności. W poprawnej umowie znaleźć powinna się również jednoznacznie określona cena mieszkania, nie budząca żadnych wątpliwości.

Jakie więc mogą czekać nas pułapki w umowach podsuwanych przez deweloperów? Przykładem, który przeszedł już do klasyki, jest zapis zwalniający dewelopera z odpowiedzialności, jeśli ten nie wybuduje inwestycji lub nienależycie ją wykonania. Również, zerwanie umowy przez przedsiębiorcę bez zapłacenia kary lub nałożenie bardzo wysokiej kary umownej lub odstępnej na kupującego, zostało zakwestionowane przez UOKiK.

O klauzulach uprawniających deweloperów do jednostronnego odbioru wybudowanej nieruchomości lub takiegoż stwierdzenia jej zgodności z umową, mówiono wiele razy, mimo to wciąż zdarzają się takie sytuacje. Przykładowy zapis takiej umowy określa, że kupujący zostanie pisemnie powiadomiony o terminie odbioru siedem dni przed nim. W razie gdyby kupujący się nie pojawił w wyznaczony czasie, lokal będzie uważany za odebrany bez zastrzeżeń, a sprzedającemu będzie przysługiwać prawo do sporządzenia jednostronnego protokołu odbioru. Będzie to z kolei podstawą do ostatecznego rozliczenia wykonanych usług budowlanych i do wystawienia końcowej faktury VAT.

Innym jednostronnym prawem, które deweloperzy umieszczają w klauzulach, jest możliwość zmiany umowy lub istotnych jej fragmentów bez ważnej przyczyny, wskazanej wcześnie w umowie. To chyba najbardziej rażący przykład, z jakim możemy się spotkać, czytając umowę. Zapis o takim brzmieniu może dotyczyć np. prac budowlanych albo harmonogramu robót. Deweloper zastrzega sobie w nim prawo do modyfikacji modyfikacji harmonogramu robót.

Klauzulami, na które również należy uważać, są tzw. klauzule waloryzacyjne. Często są tak sformułowane, by przerzucić z konsumenta na dewelopera ryzyko zmian prawno-ekonomicznych. Jak wiadomo, podczas długoletniej inwestycji takie zmiany mogą pojawić się z dużym prawdopodobieństwem. Przykładowym zapisem, zakwestionowanym przez kontrolerów UOKiK, jest postanowienie waloryzujące cenę z uwagi na zmianą stawki podatku VAT: „koszt budowy może ulec zmianie w przypadku: a/ wykonania w lokalu robót dodatkowych i zamiennych, b/ wystąpienia innych nie przewidzianych umową okoliczności, c/ zmiany stawki podatku VAT”.

Co zatem zrobić, by ustrzec się przykrych konsekwencji? Przede wszystkim dokładnie czytać umowy, a w razie jakichkolwiek wątpliwości przyjść ze swoim prawnikiem na podpisanie dokumentów. On w razie czego ostrzeże nas przed bezprawnymi klauzulami. Jeśli sami odnajdziemy niedozwolone postanowienia, powinniśmy zakwestionować podpisanie całej umowy. Jeśli deweloper nie będzie chciał ich zmienić, pozostaje poszukać mieszkania lub domu u konkurencji, a sprawę przekazać do Sądu Ochrony Konkurencji i Konsumentów z powództwa o uznanie postanowień umownych za niedozwolone.

Jeśli sąd uwzględni nasze racje, zakaże deweloperowi wykorzystywania bezprawnych zapisów, a ich treść trafi do rejestru prowadzonego przez Prezesa UOKiK. Dzięki takiemu orzeczeniu będziemy mieć gwarancję, że wpis trafi do rejestru i odnosił się będzie do wszystkich podobnych pod względem treści zapisów, nie jedynie brzmiących identycznie (uchwała SN z dnia 13 lipca 2006 r., III SZP 3/06). Warto o tym pamiętać, kupując nieruchomość, zwłaszcza że w taką inwestycję wkłada się oszczędności całego życia lub zaciąga kredyt na wiele, wiele lat.

Gdyby jednak zdarzyło się tak, że podpisaliśmy umowę, w której znajdują się niedozwolone klauzule i zorientowaliśmy się dopiero po fakcie, wtedy, zgodnie z przepisami, takie postanowienia nie wiążą nas mocą prawną. Gdyby natomiast deweloper nie uznał naszych racji, mamy prawo zwrócić się do sądu rejonowego lub okręgowego o uznanie danego zapisu za niewiążący i dochodzić swoich roszczeń przed sądem.

W tym przypadku nie możemy jednak zakwestionować fragmentów indywidualnie z nami uzgadnianych, nawet, jeśli są one dla nas niekorzystne.

Przed zakupem mieszkania warto więc zapoznać się z prawami konsumenta oraz instytucjami, które w razie problemów będą nam w stanie pomóc. Należy też zwracać dużą uwagę na to, co podpisujemy. Jest to najprostsza recepta, by nie popełnić życiowych błędów.

as