"Najważniejszy" artykuł ustawy deweloperskiej

Ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (u.o.p.n.) weszła w życie pod koniec kwietnia ub. r. Od początku, a także dużo później, na etapie prac legislacyjnych, budziła sporo kontrowersji, a tymczasem już niedługo upłynie okrągły rok od momentu jej obowiązywania.

Nie ma wątpliwości, że zapis, jakim jest u.o.p.n., był w polskim prawodawstwie konieczny. Nie bardzo jednak wiadomo, jak i czy faktycznie chroni on prawa nabywcy. Wielu bowiem deweloperów, chcąc zdążyć przed obowiązywaniem ustawy rozpoczynało inwestycje w I kw. 2012 r. W rezultacie mamy dzisiaj ogromną liczbą rozpoczętych budów, które nie zostały objęte jej przepisami. Duża część z nich realizowana będzie w tym, a nawet przyszłym roku. Dojdzie więc do sytuacji, gdy zakończone zostaną inwestycje, powstające w dwa lata od momentu wejścia w życie przepisu, który nie objął ich swoim oddziaływaniem. Nie ma w tym oczywiście nic dziwnego – prawo nie działa wstecz. Taka sytuacja skłania jednak do refleksji nad brzmieniem art. 40 u.o.p.n.

Komentowany przepis jest tzw. klauzulą przeglądową, co oznacza, że zobowiązuje on Radę Ministrów do dokonania przeglądu funkcjonowania przepisów ustawy i przedłożenia Sejmowi informacji o skutkach jej obowiązywania wraz z propozycjami zmian. Przegląd ma nastąpić w terminie 2 lat od dnia jej wejścia w życie, czyli do 29 kwietnia 2014 r. Innymi słowy, jeżeli ustawa nie chroni w należyty sposób interesu nabywców, a któryś z jej przepisów, np. źle wpływa na rynek budownictwa mieszkaniowego, to wówczas konieczna będzie jego zmiana.

Działanie ustawodawcy jest logiczne i zrozumiałe – jeżeli coś nie wywiera takich skutków, jakie z założenia powinno wywierać, to należy to zmienić. Problem jednak w tym, że na sześciu największych rynkach mieszkaniowych w kraju mamy obecnie 55 tys. rozpoczętych kontraktów deweloperskich (dane REAS za III kw. ub. r.), czyli dwukrotnie więcej niż normalnie w ciągu roku. Według informacji NBP z tej puli gotowych jest 13 tys. mieszkań, a więc zostają jeszcze 42 tys., które prędzej czy później doczekają się realizacji.

Rozsądnie będzie zatem zakładać, że zarówno powstałe, jak i powstające mieszkania wyprzedadzą się w okresie dwu- a nawet trzyletnim, licząc od I kw. 2012 r. Pamiętajmy jednak, że u.o.p.n. swoim oddziaływaniem tych inwestycji nie objęła. Rodzi się zatem pytanie, na jakiej podstawie, w myśl art. 40 u.o.p.n., Rada Ministrów ma dokonać przeglądu przepisów ustawy i przedłożyć Sejmowi informacje o skutkach jej obowiązywania, skoro przepisy ustawy nie dotyczą tych inwestycji? A przecież, że nie zanosi się, aby deweloperzy rozpoczynali nowe przedsięwzięcia, w sytuacji gdy muszą sprzedać te inwestycje, które powstaną w najbliższym czasie.  

Nie jest to niemożliwe, a dwuletni okres, o jakim informuje art. 40 u.o.p.n., jest zdecydowanie za krótki. Co więcej – jak zauważa Bartłomiej Gliniecki w komentarzu do ustawy – w tak krótkim czasie nie da się np. zakończyć postępowania upadłościowego wszczętego wobec deweloperów, którzy swoje inwestycje rozpoczęli wtedy, gdy nowe przepisy już funkcjonowały, czyli po 29 kwietnia 2012 r. I dopiero na tej podstawie można dokonać wartościowej oceny ustawy oraz oddziaływania jej przepisów.

Jeżeli – dajmy na to – deweloper rozpocznie inwestycję w I kw. 2013 r., a więc będzie musiał już stosować się do przepisów ustawy i z jakichś powodów – załóżmy – ogłosi upadłość np. w IV kw. 2013 r., to nie ma szans, aby postępowanie upadłościowe zakończyć przed 29 kwietnia 2014 r. Co istotne, w art. 40 u.o.p.n. mowa jest o przedłożeniu Sejmowi informacji o skutkach jej obowiązywania już do 29 kwietnia 2014 r. Siłą rzeczy muszą być one więc opisane dużo wcześniej, tak aby Rada Ministrów mogła je właściwie ocenić i wyciągnąć wnioski. Niestety w zaistniałej sytuacji nie będzie to możliwe, ponieważ czas, jaki art. 40 u.o.p.n. przewiduje na zmiany od mementu jej wejścia w życie, jest zdecydowanie za krótki.

Mateusz Kozłowicz