14 listopada br. w Warszawie syndyk masy upadłościowej otworzy oferty inwestorów zainteresowanych zakupem nieruchomości spółki Nowotarska, na której znajduje się niedokończona inwestycja Color Park w Nowym Targu.
• Biegły na wniosek syndyka (ustanowionego przez sąd do zarządzania majątkiem upadłej spółki), wycenił wartość nieruchomości na 85 mln zł.
• Wycena jest zbliżona do szacunków niezależnych firm zajmujących się rynkiem nieruchomości komercyjnych, które wskazywały przedział 57-91 mln zł.
• Zainteresowani nieruchomością w Nowym Targu mogli złożyć swoje oferty do 12 listopada, natomiast ich otwarcie nastąpi dwa dni później, 14 listopada.
• Jeśli nie wpłynie żadna oferta, syndyk – za zgodą sądu – będzie mógł ponowić próbę sprzedaży, ogłaszając kolejną licytację z niższą ceną wywoławczą.
Dlaczego właściciel Color Parku zbankrutował?
Color Park miał być jedną z największych galerii Podhala. Projektem zarządzała spółka Nowotarska, kierowana przez Zbigniewa Głowackiego. W obliczu problemów z bieżącym finansowaniem inwestycji, spółka Otla 5 (kontrolowana przez Zbigniewa Głowackiego) pożyczyła od grupy inwestycyjnej Harvent Capital łącznie 13,5 mln zł. Finansowanie pomostowe zostało udzielone w formie obligacji, wyemitowanych w latach 2019-2020. Pieniądze zostały przekazane w formie pożyczek do spółki Nowotarska, które miała je zwrócić z kredytów bankowych. Banki nie zdecydowały się jednak na sfinansowanie budowy Color Parku. Właścicielowi nieruchomości nie udało się też pozyskać nowego inwestora.
Po ponad dwóch latach minął czas oddania pożyczki udzielonej przez Harvent Capital.Decyzja banków o przyznaniu kredytu na budowę nieruchomości zależy od szeregu czynników: wiarygodności i dotychczasowej kondycji inwestora, wartości i lokalizacji projektu, struktury finansowania (udziału własnego inwestora), przewidywanych przychodów z najmu lub sprzedaży, wartości rynkowej nieruchomości.
Banki odrzucają inwestycje, przy których inwestor nie posiada wystarczającego udziału własnego albo zabezpieczenie ma zbyt niską wartość bądź prognozowane przychody są niepewne. Negatywna decyzja banku może być również pochodną aktualnego zadłużenia inwestora.
W tamtym czasie, czyli w 2020 roku, działalność galerii handlowych była mocno ograniczona, co miało wpływ na prognozowane przychody z inwestycji.
– Rynek nieruchomości handlowych w Polsce przeszedł w ostatnich latach znaczące zmiany. Pandemia COVID-19 stała się punktem zwrotnym, który zmienił nie tylko sposób, w jaki robimy zakupy, ale również perspektywę inwestorów i najemców na centra oraz parki handlowe – komentuje Joanna Mroczek, dyrektor działu doradztwa strategicznego w CBRE, międzynarodowej agencji świadczącej usługi na rynku nieruchomości komercyjnych.
Podkreśla, że dobra lokalizacja nie wystarcza, aby galeria przynosiła zyski.
– Inwestorzy analizują nie tylko koszty budowy i kredytu, ale także realne przychody z najmu oraz wartość końcową projektu, które mogą okazać się niższe od poniesionych kosztów. Wycena uwzględnia zarówno potencjał inwestycyjny działki, jak i wszystkie ryzyka mogące wystąpić w danym miejscu i czasie. W efekcie, nawet dobrze położone grunty mogą mieć obecnie niższą wartość niż pięć lat temu, jeśli nie gwarantują odpowiedniego zwrotu z inwestycji w obecnych warunkach rynkowych – mówi Mroczek.
Sądy ogłaszają upadłość spółki Nowotarska
Bez kredytów bankowych spółka Nowotarska nie była w stanie ani dokończyć budowy Color Parku, ani zwrócić pożyczonych pieniędzy. I chociaż terminy spłaty były przedłużane przez inwestorów aż o półtora roku, długu nie udało się uregulować.
Kiedy okazało się, że spółka nie jest w stanie wywiązać się z zobowiązań, sąd ogłosił jej upadłość. Stało się to 12 września 2023 roku, a rok później decyzja została potwierdzona prawomocnym postanowieniem sądu drugiej instancji.
– Sąd uznał, że spółka Nowotarska utraciła zdolność do wykonywania swoich wymagalnych zobowiązań pieniężnych, które na moment ogłoszenia upadłości – jak wiemy dzisiaj – obejmowały zadłużenie względem dwudziestu różnych wierzycieli. W przypadku dłużnika, który nie spłacał zobowiązań z obligacji od ponad roku, stwierdzenie tej przesłanki nie było zaskoczeniem. Nie powiodła się także próba storpedowania lub opóźnienia ogłoszenia upadłości przez Nowotarską za pomocą wszczęcia postępowania o zatwierdzenie układu – wyjaśnia Tomasz Krawczyk, adwokat i partner w kancelarii GKR Legal, pełniącej funkcję administratora zabezpieczeń obligacji wyemitowanych przez Otla 5. – Sąd nie ogłasza upadłości na wniosek wierzyciela automatycznie - musi mieć podstawy, że dłużnik jest trwale niewypłacalny – dodaje Krawczyk.
Inwestorzy finansowi niezainteresowani nieruchomością
W postępowaniu upadłościowym roszczenia zgłosiło łącznie 20 wierzycieli, czyli osób i przedsiębiorstw, którym spółka jest winna pieniądze.
– Mamy nadzieję, że podmiot, który zdecyduje się na zakup Color Parku, będzie miał adekwatne doświadczenie w realizacji obiektów handlowych i dokończy inwestycję, uwzględniając aktualne potrzeby mieszkańców Nowego Targu – mówi Artur Kawa, współzałożyciel i partner zarządzający Harvent Capital.
– Harvent Capital nie składał i nie zamierza składać ofert zakupu nieruchomości należącej do Nowotarskiej ani innych aktywów spółki – zaznacza Artur Kawa. Decydując się na zakup niedokończonej inwestycji komercyjnej, trzeba wziąć pod uwagę co najmniej kilka aspektów, w tym określić granicę opłacalności przedsięwzięcia. – Należy sprawdzić, jaki jest maksymalny koszt nabycia i dokończenia inwestycji, przy którym projekt ma jeszcze ekonomiczny sens. Trzeba uwzględnić realną stawkę czynszu najmu powierzchni, jaką można uzyskać w tym regionie, stopę kapitalizacji i koszty operacyjne. Dopiero wtedy widać, czy cena wywoławcza pozostawia margines na dokończenie budowy i osiągnięcie satysfakcjonującej stopy zwrotu – komentuje Radosław Jodko, inwestor i ekspert rynku nieruchomości.