Na rynku nieruchomości pojawia się coraz więcej projektów regulacyjnych dotyczących najmu, własności lokali oraz funkcjonowania obiektów noclegowych. Choć dotyczą różnych obszarów, ich łączny efekt może znacząco zmienić strukturę rynku – szczególnie z perspektywy inwestorów indywidualnych.
Przez wiele lat inwestowanie w mieszkania było w Polsce popularnym sposobem budowania prywatnego zabezpieczenia finansowego. Wynikało to nie tylko z potencjalnych zysków, ale także z ograniczonego zaufania do przyszłych świadczeń emerytalnych.
Tymczasem nowe regulacje przygotowywane przez ustawodawcę mogą istotnie zmienić warunki funkcjonowania tego rynku i ograniczyć możliwości inwestowania dla części prywatnych właścicieli.
Condohotele pod znakiem zapytania
Jednym z kierunków zmian są modyfikacje ustawy o własności lokali. W praktyce mogą one utrudnić wydzielanie samodzielnych lokali w budynkach o funkcji hotelowej lub apartamentowej.
Model condohoteli opiera się na tym, że budowa finansowana jest ze sprzedaży wyodrębnionych lokali (poszczególnych pokoi z odrębnymi księgami wieczystymi) indywidualnym inwestorom. Operator hotelu dzieli się później zyskami z usług hotelarskich z właścicielami pokoi. Model ten umożliwia budowanie hoteli polskim drobnym i średnim inwestorom. Ograniczenie możliwości wyodrębniania takich lokali mogłoby zmienić sposób finansowania nowych inwestycji i zwiększyć rolę dużych podmiotów kapitałowych na rynku hotelowym.
- Chęć ograniczenia możliwości wydzielania lokali w budynkach typu condohotele jest motywowana zarzutem, że te lokale są de facto kupowane jako mini-mieszkania, omijając przepisy o minimalnej powierzchni budynków mieszkalnych. Jednak po pierwsze, od kilku lat lokale użytkowe także muszą mieć minimum 25 m², aby stanowić samodzielny lokal – dokładnie tak samo jak lokale mieszkalne. Po drugie, osoba poszukująca mieszkania dla siebie nigdy nie zdecyduje się na lokal w aparthotelu. Nie tylko ze względu na typowo hotelowy układ pomieszczeń, ale też wyższą cenę ze względu na 23% VAT. Zakup takiego lokalu opłaca się tylko, jeśli ma służyć do działalności gospodarczej - tłumaczy Ewa Wielgórska, prezes zarządu Fairy Flats.
- Pozostawienie decyzji o zezwalaniu na wydzielanie takich lokali wyłącznie w gestii gminy wprowadza nietransparentność po stronie inwestorów oraz poczucie niejasności interpretacyjnej. Warto też wziąć pod uwagę, że wielu inwestorów obawia się zakupu typowego mieszkania pod najem długoterminowy z uwagi na bardzo restrykcyjne prawa lokatorskie. Apartament wakacyjny to jest ich pomysł na łączenie “drugiego domu” z możliwością zarobkowania - dodaje ekspertka.
Najem długoterminowy coraz bardziej ryzykowny
Równolegle trwa dyskusja o przepisach regulujących relacje między właścicielami mieszkań a najemcami. Pomimo sygnałów ze strony instytucji publicznych, w tym Rzecznika Praw Obywatelskich, nie wprowadzono istotnych zmian w przepisach dotyczących eksmisji.
Właściciele mieszkań zwracają uwagę, że w przypadku nieuczciwych najemców postępowania mogą trwać latami, co znacząco zwiększa ryzyko wynajmu. W efekcie część właścicieli ogranicza najem długoterminowy lub szuka innych sposobów wykorzystania nieruchomości.
- Obserwuję coraz większy lęk przed wynajmem długoterminowym. Ostatnio nasiliło się zjawisko zajmowania lokali bez płacenia, niewykluczone, że pod wpływem doniesień o właścicielach, którzy latami nie są w stanie pozbyć się wyrachowanych najemców. Oczywiście nie wszyscy właściciele mieszkań rezygnują z najmu długoterminowego, ale stawiają na bardzo ostrą selekcję najemców. Przykładowo samotna matka, która ucieka od partnera, w zasadzie nie ma szans na wynajem prywatny. Paradoksalnie, gdyby przepisy lokatorskie nie były tak restrykcyjne, taka osoba bez problemu wynajęłaby lokal. Właściciele mieszkań od lat alarmują rządzących, że obecne prawo nadmiernie ich dyskryminuje oraz w praktyce ogranicza rozwój rynku najmu. W Polsce rynek ten w zasadzie stanął w miejscu, a młode rodziny rzadko rozważają docelowy wynajem lokalu, preferując własność - komentuje prezes Fairy Flats.
Presja regulacyjna na najem krótkoterminowy
Alternatywą dla tradycyjnego najmu był w ostatnich latach najem krótkoterminowy. Również w tym segmencie pojawiają się jednak propozycje nowych regulacji, m.in. ograniczających taką działalność w budynkach mieszkalnych lub wprowadzających dodatkowe wymogi dla małych obiektów noclegowych.
Eksperci wskazują, że szczególnie istotne mogą okazać się wymogi dotyczące bezpieczeństwa pożarowego dla pensjonatów czy niewielkich aparthoteli.
- Rządowy projekt regulacji najmu krótkoterminowego jest znacznie szerzej zakrojony niż wymaga od nas Unia Europejska w kwestii obowiązku rejestrowania mieszkań na wynajem krótkoterminowy. Planowane regulacje mają na celu stopniowe wyeliminowanie najmu krótkoterminowego z bloków mieszkalnych oraz utrudnianie najmu w ramach pensjonatów/małych hotelików (skomplikowane wymogi ppoż) - mówi Ewa Wielgórska. - Nie wiadomo jednak, czy projekt wejdzie w życie w obecnej formie, bo nawet Biuro Analiz Sejmowych wskazuje na jego niezgodność z dyrektywą usługową UE. Dyrektywa ta zakazuje ustanawiania przepisów, które dają urzędnikom uznaniowe prawo do zakazania prowadzenia działalności konkretnej osobie. A za takie BAS uznaje proponowane przepisy przewidujące zakaz prowadzenia działalności jako sankcję za bliżej nieokreślone „naruszenia porządku publicznego”.
Jak wskazuje ekspertka, przede wszystkim jednak widać niespójność projektów rządowych. Z jednej strony dążą do wyrugowania najmu krótkoterminowego z bloków mieszkalnych. Z drugiej zaś ograniczają możliwość wydzielania lokali w condohotelach, które są alternatywą dla najmu krótkoterminowego w apartamentowcach dla inwestorów indywidualnych.
Możliwe skutki dla rynku
Kumulacja zmian regulacyjnych może w dłuższej perspektywie wpłynąć na strukturę rynku nieruchomości. Nadmierne lub chaotyczne regulacje mogą długofalowo przyczynić się do spadku możliwości inwestycyjnych dla inwestorów indywidualnych.
- Na rynkach, gdzie są większe bariery wejścia lub wysokie ryzyko, zaczynają dominować duzi gracze, często zagraniczne korporacje. A to może docelowo wzmagać postępującą drożyznę na rynku nieruchomości oraz na rynku turystycznym. Celem rządu powinno być zwiększanie puli tanich i dostępnych mieszkań dla rodzin (np. TBS, komunalne). Bieżące regulacje nie rozwiążą niestety problemów mieszkaniowych i nie poprawią sytuacji demograficznej. Są one raczej “tematem zastępczym”, który zamiast pomóc wygeneruje inne wyzwania - podsumowuje Wielgórska.