Jak przewiduje międzynarodowa firma doradcza Cushman & Wakefield w swoim najnowszych raporcie „Trends Radar”, w 2024 roku rynek nieruchomości komercyjnych w Polsce będzie kształtować się w dużej mierze pod wpływem wzmożonej presji regulacyjnej związanej z ESG. Wejście w życie unijnych standardów raportowania czy nowej wersji dyrektywy EPBD sprawi, że inwestorzy będą musieli kłaść coraz większy nacisk na wdrożenie praktycznych rozwiązań wspierających zrównoważony rozwój w swoich portfelach nieruchomości.
Rosnące znaczenie aspektów społecznych i środowiskowych, stanowi dziś kluczowe wyzwanie dla inwestorów i firm działających na rynku nieruchomości komercyjnych.
– Regulacje są dziś niewątpliwie głównym motorem dążenia do zrównoważonego rozwoju i wdrażania aspektów ESG. Wymuszają one na organizacjach przemyślane podejście do zarządzania swoim wpływem na środowisko i społeczeństwo, jak również skupienie uwagi na ryzykach wynikających ze zmiany klimatu i transformacji w kierunku gospodarki niskoemisyjnej. Konieczność dostosowania się do nowych standardów, które też w większości nie są jeszcze ostatecznie ustalone zarówno na poziomie regulacyjnym, jak i rynkowym, generuje presję finansową i organizacyjną – mówi Ilona Otoka, Senior ESG Consultant w Cushman & Wakefield.
W perspektywie średnioterminowej inwestorzy powinni spodziewać się wejścia w życie m.in dyrektywy EPBD wraz z transpozycją krajową, a także klas energetycznych dla budynków. W związku z tym już teraz należy podejmować strategiczne decyzje dotyczące przygotowania swoich nieruchomości do nowych wymagań.
W związku ze stworzonym na poziomie Unii Europejskiej w 2023 roku odrębnym systemem handlu emisjami (ETS II – Emission Trading System) m.in. dla sektora budownictwa oraz transportu drogowego, od 2027 roku wprowadzone zostaną także nowe opłaty i kary związane z emisjami gazów cieplarnianych. Stawia to przed firmami potrzebę wprowadzenia narzędzi do zarządzania ryzykiem, takich jak m.in. Internal Carbon Pricing czy Shadow Pricing.
Certyfikacja w pogoni za zmianami i widmo „bańki węglowej”
– Systemy ekologicznych certyfikacji wielokryterialnych również podążają za zmianami regulacyjnymi i taka będzie najprawdopodobniej najbliższa przyszłość tych ocen. Świadczy o tym chociażby konsultowana najnowsza wersja certyfikacji BREEAM V7, której wartością dodaną ma być wprowadzenie wskaźników zapewniających większą kompatybilność m.in. z Taksonomią UE oraz rozporządzeniem SFDR[1] – dodaje Ilona Otoka.
Regulacje przełożą się także na konieczność monitorowania śladu węglowego w całym cyklu życia budynków, a inwestorzy będą dążyć do uniknięcia zawyżonej wyceny swoich nieruchomości związaną z brakiem odzwierciedlenia ryzyk i szans związanych z transformacją w kierunku gospodarki niskoemisyjnej.
Jednocześnie ekspertka Cushman & Wakefield zwraca uwagę to, wciąż brak jest wystarczających danych rynkowych, aby odpowiednio odzwierciedlić ryzyka tej transformacji w wycenach, co z kolei może wpłynąć na ryzyko powstania tzw. „bańki węglowej” na rynku.
Coraz powszechniejsze przy transakcjach inwestycyjnych staje się wykonywanie ESG due dilligence, a najemcy coraz częściej uwzględniają aspekty ESG przy wyborze swoich lokalizacji.
– Organizacje, które podchodzą do kwestii zrównoważonego rozwoju i ESG w sposób strategiczny mogą zyskać przewagę konkurencyjną na rynku, budując zaufanie i tworząc długoterminową wartość – mówi Katarzyna Lipka, Dyrektorka Działu Doradztwa Strategicznego i ESG w Cushman & Wakefield w Polsce.
Inwestycje w efektywność energetyczną: droga do Net Zero
Efektywność energetyczna oraz zwiększanie udziału zielonej energii w miksie energetycznym są jednym z priorytetów na drodze transformacji sektora. Liderzy rynkowi już teraz opracowują strategie dojścia do Net Zero, w czym dużym wsparciem są Analizy Net Zero Carbon dla posiadanych aktywów.
Szczególnie istotne znaczenie w kontekście zmniejszania śladu węglowego na rynku nieruchomości mają zasady gospodarki obiegu zamkniętego. Jak przewidują eksperci z Cushman & Wakefield, projektowanie budynków z ukierunkowaniem na zero emisyjność i cyrkularność będzie normą w perspektywie długoterminowej.
Zrównoważony rozwój wymaga współpracy – w kolejnych latach na znaczeniu zyskają modele sharing economy czy spółdzielnie energetyczne, które są bardzo dobrym rozwiązaniem np. w przypadku braku możliwości instalacji OZE na własnej nieruchomości.
Bardzo ważny będzie również rozwój systemów zarządzania budynkami z wykorzystaniem sztucznej inteligencji (AI), które umożliwią bardziej efektywną i zrównoważoną eksploatację oraz zarządzanie zużyciem energii, co w dłuższej perspektywie może generować oszczędności.
„S” na równi z „E”
Jak podkreślają eksperci Cushman & Wakefield, społeczna rola branży jest niemniej ważna niż jej działanie na rzecz ochrony środowiska. Coraz istotniejsze stają się czynniki związane z atrakcyjnością środowiska pracy oraz kwestie różnorodności, równości i włączania, ale także współpraca z lokalnymi społecznościami, która może przynieść wiele korzyści zarówno deweloperom, jak i mieszkańcom.
– Projektowanie i planowanie przestrzeni podlegają nie tylko trendowi dążenia do gospodarki obiegu zamkniętego. Uzupełnianie brakujących funkcji, integracja społeczna, „oddawanie” zielonych i otwartych przestrzeni mieszkańcom miast – to także priorytety we współczesnej architekturze i urbanistyce – podsumowuje Katarzyna Lipka.
[1]: Rozporządzenie SFDR (Sustainable Finance Disclosure Regulation) ma zwiększać przejrzystość analizowania ryzyk dla zrównoważonego rozwoju, które występują w ramach działalności prowadzonej przez uczestników rynku finansowego i doradców finansowych. Dokument źródłowy: https://eur-lex.europa.eu/legal-content/PL/TXT/PDF/?uri=CELEX:32019R2088&from=PL