Kraków nieustannie buduje swoją pozycję na rynku mieszkaniowym. Rosnące inwestycje, turystyczny urok i zwiększająca się liczba mieszkańców sprawiają, że zapotrzebowanie na nieruchomości stale rośnie. Kwitnie m.in. najem, przyciągając osoby szukające miejsca w sercu miasta.
Z danych portalu Otodom wynika, że na koniec października 2024 r. na ogólnopolskim rynku dostępnych było 23,8 tys. mieszkań na wynajem, czyli o 4 proc. mniej niż miesiąc wcześniej. Kraków wyróżnia się jednak na tle kraju, odnotowując wzrost liczby ofert o 4 proc., a ceny tamtejszego wynajmu utrzymują się w stabilnym przedziale 3 200–3 300 zł. Ta pozytywna dynamika stolicy Małopolski wynika m.in. z różnorodności lokalnego rynku, który oferuje zarówno mnogość rozwiązań długoterminowych, jak i krótkoterminowych. Obie formy cieszą się dużym zainteresowaniem, ale różnią celami oraz grupami docelowymi. Najem długoterminowy to opcja wybierana przez osoby poszukujące stabilności i komfortu życia przez wiele miesięcy lub lat, natomiast opcja krótkoterminowa przyciąga turystów oraz gości biznesowych, oferując elastyczność pobytu na kilka dni lub tygodni.
Mobilność zamiast własności?
W ostatnich latach najem długoterminowy staje się coraz bardziej popularny tak w Krakowie, jak i w innych dużych miastach Polski. Młodsze pokolenia coraz częściej postrzegają go jako atrakcyjną alternatywę dla zakupu nieruchomości. To rozwiązanie niejako dostosowane do ich stylu życia, gdzie bardziej ceni się mobilność oraz unika długoterminowych zobowiązań finansowych. Współczesny rynek pracy, w tym możliwość pracy zdalnej, sprawia zaś, że młodzi ludzie chętniej zmieniają miejsce zamieszkania, co z kolei czyni zakup mieszkania mniej opłacalnym i ograniczającym. Rosnące koszty kredytów hipotecznych oraz trudności z ich uzyskaniem tylko wzmacniają ten trend. W Krakowie szybko rozwija się m.in. sektor mieszkań na wynajem instytucjonalny, znany jako PRS. Wysoki standard oferowanych mieszkań, atrakcyjne lokalizacje oraz elastyczność umów przyciągają m.in. studentów, czy młodych profesjonalistów.
– Na naszych oczach dokonuje się zmiana pokoleniowa. Młodsze osoby niechętnie decydują się na długoterminowe zobowiązania finansowe, cenią mobilność i mniej niż poprzednie pokolenia odczuwają potrzebę posiadania mieszkania na własność. Mają też większe wymagania względem wynajmowanych lokali. Nie chcą mieszkać w starym budownictwie, w nieprzystających do dzisiejszych standardów wnętrzach, czy na obrzeżach miast, a takie oferty przeważają na rynku najmu. Alternatywą dla nich mogą być mieszkania w sektorze PRS, który oferuje funkcjonalne lokale, w wysokim standardzie, położone w atrakcyjnych lokalizacjach – mówi Radosław Politowski, Regional Sales Manager LifeSpot.
– Warto jednak zwrócić uwagę na to, że w Krakowie najem instytucjonalny znajduje się wciąż w początkowej, lecz dynamicznej fazie rozwoju. Jego udział w rynku stanowi ponad 24 proc. całkowitych zasobów PRS zlokalizowanych w największych miastach Polski, co odpowiada ponad 2300 lokalom mieszkalnym. Dodatkowo stolica Małopolski zajmuje drugie miejsce, zaraz po Warszawie, pod względem ilości budowanych inwestycji, co odzwierciedla duże zainteresowanie inwestorów tym obszarem. Za rosnące znaczenie PRS na rynku krakowskim odpowiada też lokalizacja takich mieszkań. Większość inwestycji znajduje się w centralnych i dobrze skomunikowanych częściach miasta. Szacuje się, że w najbliższych latach liczba tego typu inwestycji będzie sukcesywnie rosła, a Kraków stanie się znaczącym graczem na rynku PRS – dodaje.
Turystyka napędza wynajem
Jednocześnie, obok najmu długoterminowego, dynamicznie rozwija się w Krakowie wariant krótkoterminowy, szczególnie atrakcyjny z perspektywy inwestorów. Kraków, będąc jednym z najczęściej odwiedzanych miast w Polsce, przyciąga turystów zarówno z kraju, jak i z zagranicy. Wpływ turystyki na rynek najmu krótkoterminowego jest ogromny, co czyni tę formę inwestycji bardzo opłacalną.
– Zakup mieszkania z myślą o najmie krótkoterminowym to obecnie jedna z najbardziej atrakcyjnych form inwestowania w nieruchomości, zwłaszcza w takim mieście jak Kraków, które cechuje się silnie rozwiniętym sektorem turystycznym. W samym 2023 roku stolicę Małopolski odwiedziło ponad 9 mln turystów z całego świata. Głównie to obywatele Wielkiej Brytanii, Niemiec, Włoch, Francji i USA – mówi Agnieszka Mikos, ekspertka ds. nieruchomości zagranicznych Polkainwestuje.pl.
– Jeśli chodzi o stopę zwrotu z takiej inwestycji, możemy w tym momencie liczyć ok. 7-8 proc. w skali roku. Pamiętajmy jednak, że na rentowność wpływa wiele czynników. Przede wszystkim jest to lokalizacja samego mieszkania. Odwiedzający Kraków z reguły wybierają ścisłe centrum bądź dzielnice je otaczające, tak, aby do minimum ograniczyć poruszanie się środkami transportu. Priorytetem jest w tym przypadku nie tylko bliskość restauracji i kawiarni serwujących śniadania, ale też najważniejszych zabytków i atrakcji turystycznych. Kolejna kwestia to standard wykończenia danej nieruchomości i jej wyposażenie. Nowoczesne obiekty z dodatkowymi udogodnieniami z reguły pozwalają osiągnąć wyższy zwrot z inwestycji. Wiele zależy też od tego, czy decydujemy się na skorzystanie z usług firmy zarządzającej wynajmem krótkoterminowym, czy sami będziemy zarządzać naszą nieruchomością. Jeśli zdecydujemy się na samodzielny wynajem, należy liczyć się z takimi wydatkami jak koszty sprzątania, ewentualnych napraw czy opłat dla serwisów typu Booking i Airbnb. Do tego doliczyć należy również standardowe koszty eksploatacyjne, podatki, czynsz, ubezpieczenie oraz artykuły codziennego użytku. Przykładowo całkowity koszt utrzymania 2-pokojowego mieszkania w centrum Krakowa (czynsz, media, sprzątanie) to wydatek ok. 1900 zł miesięcznie – dodaje.