Rząd podjął 16 września decyzję kierunkową dotyczącą kolejnego etapu reformy mieszkalnictwa. Trzy kompleksowe nowelizacje: ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, ustawy o własności lokali oraz ustawy o ochronie praw lokatorów, uzyskały wpis do Wykazu Prac Legislacyjnych i Programowych Rady Ministrów, co oznacza przejście od fazy koncepcyjnej do etapu formułowania konkretnych przepisów. W najbliższych tygodniach Ministerstwo Rozwoju i Technologii skieruje cały gotowy pakiet do konsultacji społecznych.
Wzmocnienie praw członków spółdzielni mieszkaniowych
Projekt nowelizacji ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych oraz ustawy – Prawo spółdzielcze to kompleksowy pakiet rozwiązań w obszarze spółdzielczości mieszkaniowej. Celem projektu jest poszerzenie uprawnień osób zamieszkujących zasób spółdzielczy, zwiększenie transparentności działania oraz usprawnienie funkcjonowania spółdzielni mieszkaniowych.
Planowane są także zmiany z zakresu zarządzania zasobem spółdzielczym, tak by z jednej strony był on zarządzany efektywnie, a z drugiej by członkowie spółdzielni mogli kontrolować i na bieżąco oceniać działalność zarządu. Proponowane rozwiązania mają też zwiększyć rzetelność lustracji spółdzielni mieszkaniowych. Projekt przewiduje także likwidację barier w budowaniu nowych mieszkań w segmencie spółdzielczym lokatorskim.
Najważniejsze rozwiązania:
• przywrócenie członkostwa osobom posiadającym prawo do lokalu w budynkach na nieuregulowanym gruncie,
• zwiększenie transparentności działalności spółdzielni mieszkaniowych i uprawnień w zakresie dostępu do dokumentów, m.in. poprzez obowiązek prowadzenia przez spółdzielnie strony internetowej i spółdzielczego rejestru umów (obligatoryjnego dla spółdzielni zrzeszających więcej niż 500 członków)wprowadzenie kadencyjności zarządu spółdzielni wraz z możliwością wielokrotnego odnowienia mandatu zarządów wybieranych na czteroletnią kadencję,
• obowiązek określenia w statucie wymogów dla kandydatów na członków zarządu,
• wprowadzenie możliwości udziału w walnym zagrodzeniu przy pomocy środków porozumiewania się na odległość,
• przywrócenie możliwości zastąpienia walnego zgromadzenia zebraniem przedstawicieli,
• wskazanie czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu, do których wymagane jest podjęcie przez właścicieli lokali uchwały,
• obowiązek zrzeszania się spółdzielni mieszkaniowych w związkach rewizyjnych, których przedmiot działalności statutowej dotyczy spółdzielni mieszkaniowych,
• możliwość złożenia przez grupę członków spółdzielni mieszkaniowej wniosku do Krajowej Rady Spółdzielczej w sprawie weryfikacji ustaleń określonych w ramach lustracji zakaz łączenia funkcji członka zarządu spółdzielni mieszkaniowej i członka zarządu w związku rewizyjnym, w którym spółdzielnia jest zrzeszona,
• pobudzenie działalności inwestycyjnej spółdzielni mieszkaniowych, m.in. poprzez ograniczenie możliwości przekształcenia nowo ustanowionych lokatorskich praw do lokali w prawo własności (dotyczy jedynie inwestycji, które nie zostały jeszcze rozpoczęte)
Efektywniejsza gospodarka gminnymi zasobami mieszkaniowymi
Rozwiązania zaproponowane w ramach projektu zmiany ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego pozwolą na bardziej sprawiedliwe gospodarowanie mieszkaniowym zasobem gminy. Dzięki nowelizacji gminy będą mogły efektywniej i skuteczniej pomagać mieszkańcom potrzebującym wsparcia mieszkaniowego.
Propozycje zmian ustawy o ochronie praw lokatorów dotyczą m.in.:
• wprowadzenia obowiązkowej i okresowej weryfikacji dochodowej wszystkich lokatorów zasobu komunalnego (przy uwzględnieniu średnich dochodów z 12 miesięcy poprzedzających weryfikację),
• ustanowienia nowego ustawowego progu dochodowego po przekroczeniu którego lokatorzy mieszkań komunalnych będą płacili podwyższony czynsz – próg ten będzie znacząco wyższy niż obecne progi dochodowe, które uprawniają do najmu lokalu wchodzącego w skład mieszkaniowego zasobu gminy,
• modyfikacji metody kalkulacji podwyżek czynszów w zasobie komunalnym – proponowane podwyżki będą kształtowały się proporcjonalnie do dochodów lokatorów i będą odczuwalnie niższe niż wynikające z obecnego systemu wprowadzonego w 2019 r.,
• obniżenia maksymalnej stawki, do której mogą być podwyższone czynsze w zasobie komunalnym, do poziomu 6 proc. tzw. stawki odtworzeniowej,
• wyłączenia z obowiązkowej weryfikacji dochodowej emerytów, rencistów oraz najemców, którzy zawarli z gminą umowę, która warunkowała wejście do zasobu komunalnego dokonaniem innego świadczenia przez lokatora na rzecz gminy,
• kwestii wstąpienia w najem po śmierci najemcy – projekt znosi automatyzm we wstępowaniu w najem na dotychczasowych zasadach przy jednoczesnym przyznaniu prawa do zawarcia nowej umowy najmu po przeprowadzeniu weryfikacji dochodowej,
• reformy tzw. kryterium metrażowego w celu zwiększenia dostępu do zasobu komunalnego,
• zapewnienia tzw. miksu społecznego poprzez umożliwienie wynajmu maksymalnie 20% nowo utworzonego zasobu komunalnego na odrębnych zasadach – osobom zarabiającym więcej niż kryterium dochodowe określone przez gminę korekty pomyłki legislacyjnej, która umożliwia osobom posiadającym prawo własności do domu jednorodzinnego zawarcie umowy najmu mieszkania komunalnego .
Projekt ustawy zawiera także zmiany w zakresie ustawy o dodatkach mieszkaniowych, które mają wyeliminować wątpliwości interpretacyjne (np. jasne wskazanie w przepisach ustawy, że przy ustalaniu wysokości dodatku uwzględnia się wszystkie opłaty ponoszone przez ubiegającego się o dodatek na rzecz nieruchomości wspólnej). Proponowane poprawki przyczynią się do większej efektywności w kierowaniu dodatków mieszkaniowych do osób potrzebujących wsparcia w tej postaci.
Wspólnoty mieszkaniowe z nowymi rozwiązaniami
Trzecim projektem, który został wpisany do Wykazu Prac Legislacyjnych i Programowych, jest nowelizacja ustawy o własności lokali. Projektowane zmiany zapewnią bardziej transparentne i efektywne zarządzanie nieruchomością wspólną.
Nowe rozwiązania to również usprawnienie działalności wspólnot:
• rozszerzenie uprawnień właścicieli (np. doprecyzowanie przepisów w zakresie prawa wglądu do dokumentacji wspólnoty),
• cyfryzacja obiegu informacji w obrębie wspólnoty oraz przyspieszenie procesu podejmowania uchwał,
• wprowadzenie instrumentów umożliwiających zarządowi zapewnienie bezpiecznej eksploatacji budynku.
Ważnym elementem projektu jest zwiększenie uprawnienia wspólnot mieszkaniowych w odniesieniu do deweloperów – wspólnoty uzyskają prawo do wystąpienia z powództwem w zakresie rękojmi za wady części wspólnej budynków.
Źródło: MRiT