Potężny publiczny impuls i kurczące się rezerwy wolnych powierzchni – choć branża nadal wyczekuje jasnego sygnału, że jest dla kogo budować – to widać, że łódzki rynek biurowy pokonał zadyszkę, a rok 2025 wyznaczył pożądany kierunek zmian. Opublikowany dziś (2 kwietnia) raport „RYNEK BIUROWY W ŁODZI – ZIMA 2026” wskazuje też, że w wyścigu o najemcę wygrywają obiekty najlepiej zlokalizowane i zaawansowane technologicznie.
Raport przygotowany przez firmę OPG Property Professionals we współpracy z Katedrą Inwestycji i Nieruchomości i SKN Real Estate Uniwersytetu Łódzkiego powstał na podstawie badania, któremu poddano 121 nieruchomości biurowych i nieruchomości typu mixed-use z funkcją biurową o powierzchni minimum 1 tys. mkw. Przeanalizowano zarówno lokalizacje inwestycji, klasę budynku, powierzchnie najmu, datę zakończenia budowy lub modernizacji, współczynnik miejsc parkingowych czy zakres czynszu ofertowego.
Pod względem aktywności inwestycyjnej rok 2025 nie należał do najmocniejszych. Choć deweloperzy wskazują chęć realizacji nowych przedsięwzięć – tu przykładem jest rozważany przez Echo Investment projekt budynku biurowo-usługowy przy alei Piłsudskiego – to ich realizacja jednak nie jest pewna. Rynek wyczekuje wyraźnego sygnału popytowego.
– Ta chwila na oddech umożliwiła pożądaną stabilizację, a kurczące się rezerwy wolnej powierzchni przy wciąż atrakcyjnych czynszach pozwalają Łodzi bronić swojej pozycji na inwestycyjnej mapie Polski – zauważa Michał Styś, prezes OPG Property Professionals.
Zasób powierzchni biurowej w Łodzi na koniec minionego roku sięgał 686,5 tys. m2, co stanowiło spadek o 0,3% względem roku poprzedniego. Zasadniczą jego część (60%) stanowi powierzchnia klasy A, obejmująca 409 tys. m2. Na koniec 2025 roku wskaźnik niewykorzystanej powierzchni w skali całego miasta wyniósł 18,8%, co oznacza spadek o 5 punktów procentowych w stosunku do roku poprzedniego.
Niespodziewanym i potężnym stymulatorem poprawy statystyk okazał się sektor publiczny, którego strategiczne transakcje doprowadziły do skokowego spadku stopy pustostanów.
Do najważniejszych operacji należał wynajem ponad 20 tys. m2 w kompleksie University Business Park przez Urząd Miasta Łodzi oraz zakup budynku o powierzchni 14,5 tys. m2 przez Urząd Marszałkowski Województwa Łódzkiego. Mimo to w mieście nadal dostępnych pozostaje 128,8 tys. m2 wolnej powierzchni, z czego najwięcej w biurowcach klasy A.
Eksperci w raporcie wskazują też na postępującą polaryzację rynku i na to, że w wyścigu o najemcę wygrywają obiekty najlepiej zlokalizowane i zaawansowane technologicznie.
– Punktują elastyczne i ekologiczne przestrzenie, a wygrywają ci, którzy stawiają na jakość powierzchni oraz całego otoczenia budynku. Nierentowne, starsze obiekty czeka rygorystyczna rewizja przeznaczenia i konieczność zmiany strategii nakładów kapitałowych – dodaje Michał Styś.
Podobnego zdania jest dr Konrad Żelazowski z Uniwersytetu Łódzkiego, który zauważa, że choć sytuacja sukcesywnie się poprawia, o dynamice rozwoju rynku w najbliższym czasie decydować będą głównie czynniki popytowe.
Choć bazowe stawki czynszu pozostały stabilne (12–15,5 € w klasie A), wyzwaniem stają się rosnące koszty eksploatacyjne, sięgające w najlepszych obiektach 24,5 zł/m2.
Optymizmem napawają jednak fundamenty makroekonomiczne oraz prognozy dla sektora usług biznesowych, który w 2026 roku ma zwiększyć zatrudnienie w łódzkich centrach o ponad 4%.