Kupujący mieszkania mają być lepiej chronieni przed deweloperami, którzy po zakończeniu inwestycji zamykają spółki celowe. Pomóc mają w tym nowe przepisy oraz rozszerzony Portal DOM. Problem w tym, że projektowane rozwiązania nie są szczelne, a część z nich może mieć negatywne konsekwencje także dla rzetelnych firm.
Trwają prace nad kolejnymi zmianami w ustawie deweloperskiej. Projekt UD361 zakłada m.in. rozszerzenie funkcjonalności Portalu Danych o Obrocie Mieszkaniami. Nabywca ma dzięki temu uzyskać w jednym miejscu więcej informacji pozwalających ocenić dewelopera i historię jego inwestycji. Wśród planowanych danych znajdują się m.in. informacje o opóźnieniach w realizacji przedsięwzięć, składkach odprowadzanych do Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego, karach administracyjnych oraz postępowaniach dotyczących restrukturyzacji czy upadłości.
Projekt przewiduje również dodatkowe rozwiązania mające zabezpieczyć nabywców na wypadek zakończenia działalności przez spółkę celową realizującą inwestycję.
- Kierunek zmian należy ocenić pozytywnie. Problem „znikającej” po zakończeniu inwestycji spółki celowej jest realny z perspektywy nabywcy, który może dochodzić swoich praw jeszcze długo po odebraniu mieszkania. Sama formalna blokada zakończenia działalności nie wystarczy jednak, jeżeli przepisy nie będą uwzględniały innych sposobów zmiany struktury właścicielskiej czy majątkowej spółki - mówi Krystyna Helińska, współpomysłodawczyni, opiekun merytoryczny i wykładowczyni studiów podyplomowych „Zarządzanie inwestycjami w nieruchomości” w Szkole Biznesu Politechniki Warszawskiej oraz wiceprzewodnicząca Komitetu ds. Nieruchomości Krajowej Izby Gospodarczej.
Spółka może istnieć, ale nie mieć majątkuJednym z problemów wskazywanych przez Krystynę Helińską jest różnica między formalnym istnieniem spółki a jej faktyczną zdolnością do zaspokojenia roszczeń nabywców. Samo pozostawienie SPV w rejestrze nie musi oznaczać, że po kilku latach będzie ono dysponowało majątkiem pozwalającym pokryć roszczenia związane z wadami nieruchomości. W praktyce znaczenie mogą mieć również zmiany właścicielskie, przekształcenia, połączenia spółek czy postępowanie upadłościowe.
- Jeżeli celem ustawodawcy jest zapewnienie nabywcy realnej ochrony przez kilka lat po zakończeniu inwestycji, trzeba patrzeć nie tylko na to, czy spółka nadal formalnie istnieje. Kluczowe jest pytanie, czy po kilku latach istnieje podmiot, od którego rzeczywiście można dochodzić roszczeń i który posiada odpowiednie zabezpieczenie majątkowe - wskazuje Krystyna Helińska.
Zdaniem ekspertki właśnie pod tym kątem projektowane regulacje powinny zostać przeanalizowane na dalszym etapie prac legislacyjnych.
Więcej informacji o deweloperze. Ale czy klient zobaczy cały obraz?
Drugą istotną zmianą ma być rozszerzenie Portalu DOM. Obowiązujące przepisy przewidują prowadzenie Portalu przez Ubezpieczeniowy Fundusz Gwarancyjny i gromadzenie w nim danych dotyczących obrotu mieszkaniami. Projekt UD361 ma rozbudować jego rolę tak, aby potencjalny kupujący mógł łatwiej sprawdzić również historię działalności dewelopera. To może istotnie zwiększyć transparentność rynku. Zdaniem Helińskiej konieczne jest jednak takie zaprojektowanie systemu, aby publikowana informacja nie prowadziła do uproszczonych ocen przedsiębiorców.
Szczególne znaczenie mają informacje o opóźnieniach. Sam fakt przesunięcia terminu zakończenia inwestycji nie wyjaśnia bowiem jego przyczyny. Opóźnienie może wynikać zarówno z problemów po stronie przedsiębiorcy, jak i okoliczności pozostających poza jego kontrolą.
- Kupujący powinien mieć dostęp do informacji o historii dewelopera, ale musi to być informacja rzetelna i przedstawiona w odpowiednim kontekście. Sam komunikat o opóźnieniu może wyglądać bardzo niekorzystnie, choć jego przyczyną mogły być zdarzenia niezależne od inwestora. Transparentność nie może oznaczać automatycznego piętnowania przedsiębiorcy - podkreśla ekspertka.
Informacja o sporze to nie to samo co prawomocne rozstrzygnięcie
Podobny problem może dotyczyć informacji o postępowaniach i decyzjach organów administracji. Jeżeli dane mają być wykorzystywane przez konsumenta przy wyborze dewelopera, zdaniem ekspertki użytkownik powinien od razu wiedzieć, czy ma do czynienia z prawomocnym rozstrzygnięciem, czy ze sprawą pozostającą w toku. Dlatego Helińska postuluje m.in. wprowadzenie jasnego oznaczania statusu publikowanych spraw oraz mechanizmu pozwalającego przedsiębiorcy przedstawić wyjaśnienia dotyczące publikowanej informacji.- Portal może stać się bardzo wartościowym narzędziem dla kupujących mieszkania. Tym bardziej powinien przedstawiać informacje w sposób, który pozwala odróżnić stwierdzone naruszenie od trwającego postępowania, a zawinione opóźnienie od zdarzenia niezależnego od dewelopera - zaznacza.
Większa ochrona kupującego wymaga szczelnych przepisów
Celem projektowanych zmian jest zwiększenie przejrzystości rynku i bezpieczeństwa nabywców mieszkań. Rząd wskazuje, że centralny dostęp do informacji o działalności deweloperów ma ułatwić konsumentom ocenę potencjalnego kontrahenta i ograniczyć ryzyko podejmowania decyzji na podstawie niepełnych lub nieaktualnych informacji. Według Krystyny Helińskiej cel ten można pogodzić z ochroną rzetelnych przedsiębiorców. Wymaga to jednak dopracowania mechanizmów dotyczących zarówno odpowiedzialności spółek celowych, jak i sposobu prezentowania informacji w Portalu DOM.
- Potrzebujemy rozwiązań, które rzeczywiście zwiększą bezpieczeństwo kupującego, a jednocześnie będą odporne na obchodzenie. W przypadku Portalu DOM równie ważne jest zapewnienie konsumentowi dostępu do danych, jak zagwarantowanie, że otrzyma informację kompletną, aktualną i przedstawioną we właściwym kontekście - podsumowuje Krystyna Helińska.
O Szkole Biznesu Politechniki Warszawskiej:
Szkoła Biznesu Politechniki Warszawskiej jest jednym z liderów edukacji menedżerskiej w Polsce, z ponad 30-letnią tradycją współpracy z prestiżowymi uczelniami założycielskimi: HEC Paris, London Business School oraz Norwegian School of Economics. Misją Szkoły, która jest częścią najlepszej polskiej uczelni technicznej, jest kształcenie odpowiedzialnych liderów biznesu i rozwijanie ich kompetencji w duchu innowacji oraz adaptacji do technologii przyszłości.
Szkołę wyróżnia międzynarodowej klasy kadra wykładowców i praktyków biznesu. Program Executive MBA posiada prestiżową międzynarodową akredytację EFMD, potwierdzającą najwyższe standardy nauczania. Szkoła jest również członkiem stowarzyszeń AACSB i CEEMAN. Program Executive MBA Szkoły Biznesu PW został uznany za najlepszy polski MBA w zestawieniu QS Europe EMBA Ranking 2026 oraz zajął 3. miejsce w Rankingu MBA Perspektywy.