Na koniec roku na rynku sprzedaży nowych mieszkań pojawiła się odrobina optymizmu. Po trzech kwartałach spadków nastąpiła pozytywna zmiana. Po bardzo słabym III kwartale, w którym sprzedaż na sześciu największych rynkach w kraju wyniosła ok. 6,6 tys. jednostek, w ostatnich trzech miesiącach roku deweloperzy sprzedali, według wstępnych wyników, około 8,4 tys. mieszkań. Wzrosty sprzedaży odnotowano na każdym z sześciu rynków. Jak interpretować takie wyniki?
Możliwe, że ten wzrost sprzedaży był odreagowaniem przez popyt bardzo słabego III kwartału, ale czy wystąpiły jeszcze inne czynniki, które sprzyjały sprzedaży w ostatnich miesiącach? Wprawdzie pełna ocena wpływu nowo udzielonych kredytów będzie możliwa dopiero za miesiąc-dwa, czyli wtedy, gdy zobaczymy wyniki BIK-u za grudzień i styczeń, ale trzeba przypomnieć, że na rynku kredytów mieszkaniowych w październiku i listopadzie nie nastąpiła żadna wyraźna zmiana. Liczba udzielanych kredytów była nadal niska i dość stabilna, a niewielki wzrost zdolności kredytowej w grudniu nie mógł istotnie wpłynąć na liczbę nowych kredytów. Nasuwa się zatem wniosek, że na wyniki sprzedaży miał głównie wpływ popyt gotówkowy, a wzrost zakupów wiązał się z elastycznością ze strony sprzedających mieszkania deweloperów.
Jakaś część nabywców gotówkowych zapewne nadal traktuje zakup mieszkania jako dobrą inwestycję, wierząc, że za dwa lata ceny mogą zacząć rosnąć. To całkiem realny scenariusz, jeśli w 2025 roku kredyty wyraźnie potanieją, a rosnący popyt spotka się z niską podażą, spowodowaną ograniczeniem nowych inwestycji widocznym już w drugiej połowie 2022 roku i zapewne także w całym 2023 roku. Jeśli do tego nabywcy uda się wynegocjować schemat płatności z odroczeniem 80% lub 90% płatności na moment odbioru mieszkania, i do tego promocyjną cenę zakupu dziś, to zwrot z takiej inwestycji może okazać się bardzo wysoki.
Takiemu scenariuszowi sprzyja ostrożność deweloperów we wprowadzaniu do sprzedaży nowych inwestycji. Po rekordach odnotowanych w końcówce czerwca związanych z wejściem w życie od lipca ustawy o Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym, deweloperzy wyhamowali rozpoczynanie sprzedaży nowych przedsięwzięć, a na sześciu głównych rynkach w ostatnich trzech miesiącach roku pojawiło się łącznie o około dwa tysiące nowych mieszkań mniej niż zostało w tym samym czasie sprzedanych.
Co warte podkreślenia, zmianie uległa struktura nowej podaży pod względem udziału segmentów jakościowo-cenowych. Znaczącą rolę zaczęły odgrywać zdecydowanie droższe inwestycje: w większości miast możemy mówić o rekordach, jeśli chodzi o średnie ceny nowo wprowadzanych jednostek. W Warszawie i Krakowie było to nawet 16-17 tys. zł/mkw. W sytuacji, kiedy skurczył się popyt kredytowy, a popyt na droższe mieszkania zachowuje się bardziej stabilnie, zmienia się także nowa oferta deweloperów, którzy zaczynają wprowadzać inwestycje w prestiżowych lokalizacjach, z wykończeniem o wysokiej jakości lub lokale mniejsze, położone w centrach, dogodne na wynajem. Tymczasem, jeśli chodzi o średnie, nominalne ceny ofertowe mieszkań sprzedanych, to w IV kwartale 2022 na większości rynków były one w miarę stabilne lub nieco spadły. Rzeczywiste ceny transakcyjne były zapewne jeszcze wyraźnie niższe.
Kiedy na rynek wchodzą droższe mieszkania, a sprzedają się tańsze, rosną naturalnie średnie ceny mieszkań pozostających w ofercie. I rzeczywiście, wzrosły one na każdym rynku poza Łodzią. Ale czytając te dane trzeba pamiętać, że nie oznacza to, że "mieszkania podrożały".
W całym 2022 roku możemy oczywiście mówić o wyraźnej przewadze nowej podaży (czyli mieszkań, których sprzedaż rozpoczęto) nad sprzedażą, jednak na koniec grudnia liczba mieszkań w ofercie wyraźnie spadła w porównaniu do końcówki czerwca czy września. Na wielkość oferty oprócz bieżącej sprzedaży i nowej podaży miała w drugim półroczu istotny wpływ liczba lokali wycofywanych przez deweloperów ze sprzedaży. W efekcie na koniec grudnia nabywcy na sześciu rynkach łącznie mogli wybierać z około 48 tys. ofert, co jest wynikiem zbliżonym do 2020 r. Zgodnie z przewidywaniami zauważalny był też wzrost liczby gotowych niesprzedanych mieszkań, w szczególności w Krakowie i we Wrocławiu, gdzie udział takich jednostek w ofercie zbliżył się do poziomu odpowiednio 17% i 15%.
Autor: Aleksandra Gawrońska, Dyrektor Działu Badań Rynku Mieszkaniowego, JLL.