W Internecie bez trudu odnaleźć można mniej lub bardziej prawidłowe kalkulacje rentowności inwestycji polegającej na zakupie mieszkania pod wynajem w jednym z największych polskich miast, głównie Warszawie czy Krakowie. Trudno natomiast dotrzeć do analogicznych kalkulacji w przypadku mniejszych miast liczących około 200 – 300 tys. mieszkańców. Nie warto z góry przekreślać tych wciąż dużych, jak na polskie warunki, rynków tym bardziej, że dane na temat cen mieszkań i czynszów najmu sugerują możliwość osiągnięcia całkiem niezłej rentowności z inwestycji. W oparciu o dane portalu Otodom.pl przygotowano stosowną symulację.
W symulacji uwzględniono średnie ofertowe ceny mieszkań oraz średnie ofertowe stawki wynajmu obliczone na podstawie aktualnych ogłoszeń zamieszczonych na portalu Otodom.pl. W analizie uwzględniono siedem miast, których oficjalna populacja mieści się w przedziale od 200 do 300 tys. mieszkańców. W przeprowadzonej analizie założono, że mieszkanie będzie wynajmowane przez 10 miesięcy w ciągu roku. Ponadto dla wszystkich porównywanych miast przyjęto średni poziom czynszu administracyjnego w wysokości 4 zł/mkw. Dla uproszczenia kalkulacji uwzględniono podatek w wysokości 8,5% płacony od przychodu. Przyjęcie podatku dochodowego zwłaszcza przy konieczności poniesienia dużych nakładów remontowych lub możliwości uwzględniania raty kredytowej przy odliczeniach może prowadzić do innych wyników.
Kluczowym czynnikiem wpływającym na poziom rentowności zakupu mieszkania pod wynajem jest poziom cen mieszkań w danym mieście. Jak zaprezentowano w poniższej tabeli wśród porównywanych miast bezsprzecznie najwyższe ceny odnotowano w Gdyni. Tak wysokie ceny w Gdyni to efekt przynależności do silnej aglomeracji trójmiejskiej. Na wysokość średniego poziomu cen mieszkań wpływa też atrakcyjne położenie nad morzem, dzięki czemu oprócz typowych mieszkań w ofercie, znaleźć można również apartamentowce, w których ceny przekraczają poziom 10 tys. zł/mkw.
Na drugim biegunie zestawienia znalazł się Sosnowiec. Niskie ceny mieszkań w Sosnowcu są efektem wysokiej stopy bezrobocia oraz trwającego od początku lat 90 XX wieku permanentnego spadku liczby ludności spowodowanego w głównej mierze upadkiem przemysłu ciężkiego, na którym opierała się gospodarka miasta. Co gorsze nie zapowiada się, by tendencja ta miała się odwrócić. Sosnowiec jest wymieniany w gronie polskich miast, które w najbliższych latach odnotują największy ubytek ludności. Według prognozy GUS do 2035 r. może się ona zmniejszyć aż o ¼.
Poziom cen w Radomiu to głównie efekt bardzo słabej sytuacji na rynku pracy pociągającej ze sobą ucieczkę młodych osób w poszukiwaniu pracy. Radom pod względem liczby zarejestrowanych bezrobotnych ustępuje bowiem jedynie Warszawie, Łodzi i Krakowowi, a wyprzedza zdecydowanie większe miasta takie jak chociażby Wrocław i Lublin. Stopa bezrobocia w powiecie radomskim zbliża się do 30% co jest jednym z najgorszych wyników w kraju.
Symulacja rentowności inwestycji w zakup mieszkania pod wynajem w miastach liczących 200-300 tys. mieszkańców
| | Białystok | Gdynia | Częstochowa | Radom | Sosnowiec | Toruń | Kielce |
| średnia cena ofertowa | 219 648 | 264 048 | 157 776 | 144 384 | 141 456 | 210 000 | 209 604 |
| średni ofertowy czynsz najmu | 1 139 | 1 578 | 1 133 | 1 042 | 1 124 | 1 049 | 1 086 |
| roczne wpływy z wynajmu | 11 390 | 15 780 | 11 330 | 10 420 | 11 240 | 10 490 | 10 860 |
| roczny dochód brutto z wynajmu po odliczeniu czynszu | 11 386 | 15 776 | 11 326 | 10 416 | 11 236 | 10 486 | 10 856 |
| roczny dochód z wynajmu po opodatkowaniu | 10 422 | 14 439 | 10 367 | 9 534 | 10285 | 9598 | 9937 |
| okres zwrotu z inwestycji w latach | 4,7% | 5,5% | 6,6% | 6,6% | 7,3% | 4,6% | 4,7% |
Źródło: Obliczenia własne na podstawie ogłoszeń zamieszczonych na portalu Otodom.pl
Jak zaprezentowano na poniższym wykresie najwyższą rentowność zakupu mieszkania pod wynajem odnotowano w Sosnowcu, który charakteryzują niskie ceny mieszkań oraz relatywnie wysokie czynsze wynajmu. W przypadku Sosnowca trzeba się jednak liczyć z dużą konkurencją na rynku wynajmu ze strony innych miast aglomeracji śląsko-dąbrowskiej.
Rentowność netto wynajmu mieszkania w miastach liczących 200-300 tys. mieszkańców
Źródło: Obliczenia własne na podstawie ogłoszeń zamieszczonych na portalu Otodom.pl
Trzeba podkreślić, że w bardziej rozbudowanej symulacji rentowności wynajmu należało uwzględnić pominięte tutaj koszty jak chociażby koszty ewentualnych napraw czy ewentualnego ubezpieczenia. W perspektywie kilku - kilkunastu lat trzeba liczyć się z wymogiem przeprowadzenia kilku poważniejszych remontów. Ponadto nieraz zdarza się, że aby przekonać potencjalnych najemców do swojego lokalu mieszkalnego, właściciel w trakcie negocjacji zobowiązuje się do podniesienia standardu mieszkania. Zazwyczaj nie wiąże się to z przebudową samego lokalu, ale przykładowo z doposażeniem mieszkania w nową pralkę czy lodówkę, co także powinno być uwzględnione w takiej symulacji.