Przez dekady prawobrzeżna Warszawa pozostawała w cieniu lewobrzeżnego centrum i była postrzegana głównie jako sypialnia miasta. Dziś ten obraz szybko się zmienia. Najnowszy raport międzynarodowej agencji doradczej Cushman & Wakefield, „Focus on Warsaw East: ukryty potencjał miasta”, wskazuje, że prawobrzeżne dzielnice stają się pełnoprawnym elementem rozwoju stolicy, oferującym unikalną jakość życia i pracy.
Transformacja i mieszkalnictwo
Prawobrzeżna Warszawa przechodzi dalszą dynamiczną transformację urbanistyczną. Zamiast odizolowanych projektów, dominuje tu model zintegrowanego rozwoju. Flagowe inwestycje wielofunkcyjne, takie jak Port Praski, Koneser, Bohema czy Fabryka PZO, z sukcesem przekształcają tereny poprzemysłowe w tętniące życiem centra mieszkaniowe, kulturalne i biznesowe.
Potencjał ten dostrzegają mieszkańcy. Na prawym brzegu żyje już około 671 tys. osób. Co istotne, w latach 2015-2024 populacja wzrosła tu o 11% – to ponad dwukrotnie wyższa dynamika niż na lewym brzegu (5%). Za tym trendem podąża rynek mieszkaniowy: siedem największych planowanych inwestycji obecnie dostarczy dodatkowo łącznie ponad 20 tys. nowych lokali, a historycznym liderem wzrostu jest Białołęka, gdzie liczba mieszkań w ciągu ostatniej dekady wzrosła o 48%.
– Prawy brzeg Wisły przestaje być postrzegany jako peryferia, a staje się świadomym wyborem dla tysięcy Warszawiaków. Połączenie unikalnego, historycznego klimatu z nowoczesną infrastrukturą i dostępem do natury tworzy nową jakość urbanistyczną, która przyciąga kapitał i nowych mieszkańców. Dodatkowo prawa strona Wisły jest zieloną częścią stolicy – tereny zadrzewione stanowią tu aż 41% powierzchni, podczas gdy na lewym brzegu jest to zaledwie 24% – komentuje Ewa Derlatka-Chilewicz, Head of Research w Cushman & Wakefield.
Biurowa oaza stabilności i oszczędności
Z perspektywy biznesowej, biurowa Strefa Wschodnia to jeden z najbardziej stabilnych, ale też perspektywicznych obszarów na mapie Warszawy. Od 2016 roku zasoby biurowe wzrosły tu o 57%, osiągając poziom ok. 300 tys. mkw. Mimo zawirowań rynkowych i pandemii, średni wskaźnik pustostanów w latach 2015-2025 utrzymywał się średnio na poziomie niecałych 9%, a w wybranych latach był nawet niższy niż w ścisłym centrum.
Dodatkowym argumentem dla najemców stają się koszty. Podczas gdy stawki w obszarze szybko rozwijającego się Ronda Daszyńskiego sięgają 25-28 EUR za mkw., Strefa Wschodnia pozostaje wysoce konkurencyjna cenowo z górnym progiem czynszów wynoszącym zazwyczaj maksymalnie 17 EUR. W przypadku wyboru tego obszaru firmy mogą zauważalnie zoptymalizować budżet przy jednoczesnym ulokowaniu biur bliżej miejsc zamieszkania pracowników po drugiej stronie Wisły.
Infrastruktura jako magnes dla inwestorów
Jak zwracają uwagę autorzy raportu, fundamentem dalszego wzrostu są znaczące inwestycje infrastrukturalne. Budowa III linii metra (M3), modernizacja Dworca Wschodniego oraz planowany tunel pod ul. Tysiąclecia całkowicie odmienią dostępność komunikacyjną tej części miasta. Dodatkowym impulsem jest planowana modernizacja Stadionu Narodowego, związana z potencjalną kandydaturą Polski do organizacji Igrzysk Olimpijskich w 2040 lub 2044 roku.
– Obserwujemy wyraźny wzrost zainteresowania inwestorów instytucjonalnych prawym brzegiem Wisły. To już nie jest rynek alternatywny, ale w wielu przypadkach cel dla kapitału szukającego projektów o solidnych fundamentach i długofalowym wzroście wartości. Ogromna luka czynszowa między lewym a prawym brzegiem, w połączeniu z nadchodzącą rewolucją w infrastrukturze komunikacji miejskiej, sprawia, że Praga staje się idealnym miejscem dla strategii relokacji działów operacyjnych i wsparcia do efektywniejszych kosztowo biur oraz dla nowoczesnych projektów wielofunkcyjnych, które są obecnie najbardziej pożądanym produktem inwestycyjnym – dodaje Jakub Grabara, Associate, Capital Markets, Cushman & Wakefield.
Praga Core – tętniące serce usług
Chociaż raport Cushman & Wakefield mówi o zdecydowanie szerszym obszarze, to warto zwrócić uwagę na analizowane serce Pragi jako obszar o już istniejącej intensywnej zabudowie miejskiej, ale wciąż posiadającym potencjał rozwojowy. Gęstość zaludnienia wynosi tu 7500 osób na km² (przy średniej dla Warszawy 3600), co stymuluje rozwój sektora usług.
Mieszkańcy i pracownicy mają do dyspozycji ponad 1200 punktów użyteczności publicznej, w tym przeszło 320 restauracji i kawiarni. Magnesem o skali międzynarodowej pozostaje PGE Narodowy, który w 2025 roku przyciągnął około 2 miliony gości dzięki koncertom muzycznym, wydarzeniom sportowym i biznesowym oraz wycieczkom.
– Raport dowodzi, że Warszawa Wschodnia posiada wszelkie możliwości, by jeszcze bardziej rozwinąć się pod kątem zrównoważonej, nowoczesnej części miasta i zaoferować mieszkańcom wyjątkowy ekosystem do życia i pracy – podsumowuje Vitalii Arkhypenko, Analityk Rynku, Cushman & Wakefield.