Sprzedaż nowych mieszkań w największych miastach Polski osiągnęła poziom najwyższy od blisko dwóch lat. Ale to nie była tylko fala popytu — to zmiana w priorytetach kupujących. Dziś nie wystarcza metraż czy lokalizacja. Liczą się relacje, wspólnota, transparentność i sposób, w jaki deweloper opowiada o inwestycji. W artykule przyglądamy się nowym oczekiwaniom, a także temu, jak marketing nieruchomości staje się narzędziem przewagi w erze, gdy domy mają mieć duszę.
Według danych Otodom Analytics, we wrześniu 2025 roku deweloperzy sprzedali 4,4 tys. mieszkań w siedmiu największych miastach Polski. To wynik o 26% wyższy niż w sierpniu i najlepszy od blisko dwóch lat. Co więcej, liczba sprzedanych lokali przewyższyła liczbę nowo wprowadzonych na rynek o około 1,2 tys. Warto zauważyć, że we wrześniu już po raz trzeci w 2025 roku liczba sprzedanych mieszkań przewyższyła liczbę nowo wprowadzonych do oferty.
Wrześniowe wyniki monitoringu potwierdzają, obserwowane od kilku miesięcy, dążenie rynku mieszkaniowego do nowej równowagi, czego przejawem jest stabilizacja zarówno cen, jak i liczby dostępnych ofert. Zdaniem Katarzyny Kuniewicz, dyrektorki badań rynku Otodom, na trwający od początku 2025 roku proces wypracowania tego stanu równowagi rynkowej nałożyły się nowe zjawiska i czynniki wynikające ze zmian o charakterze legislacyjnym.
- Co ważne, potencjalni nabywcy mieszkań są bez wątpienia beneficjentami zarówno przepisów o jawności cen, jak również wysokiej oferty, która oznacza duży wybór mieszkań. Jeśli dodamy do tego systematycznie poprawiające się warunki uzyskania kredytu mieszkaniowego, otrzymamy odpowiedź na pytanie, dlaczego pomimo utrzymywania się wysokich cen sprzedaż mieszkań rośnie - komentuje Katarzyna Kuniewicz.
Od metrażu do relacji — emocje wracają do gry
Z kolei z raportu Otodom „Szczęśliwy dom. Zróbmy sobie razem… szczęśliwe sąsiedztwo” wynika, że dla Polaków mieszkanie coraz częściej oznacza coś więcej niż cztery ściany. 58% badanych utożsamia „sąsiedztwo” przede wszystkim z ludźmi, 49% wskazuje, że relacje z sąsiadami mają realny wpływ na decyzję o przeprowadzce, a dla 43% mieszkańców Polski kluczowym elementem jest poczucie bezpieczeństwa i zaufania do ludzi w najbliższym otoczeniu.
- Gdy czujemy się spokojni i bezpieczni, łatwiej otwieramy się na kontakt z innymi. Nieprzypadkowo poziom bezpieczeństwa w okolicy to również najczęściej sprawdzana informacja przy planowaniu przeprowadzki – ważniejsza niż dostępność sklepów i usług (41%) czy cena nieruchomości i koszt życia (37%) - wyjaśnia Agata Stachowiak, ekspertka rynku mieszkaniowego Otodom.
Co ciekawe, im wyższy poziom zamknięcia osiedla, tym większe zadowolenie mieszkańców z relacji sąsiedzkich – choć równocześnie rynek mieszkaniowy coraz wyraźniej odchodzi od projektowania grodzonych inwestycji. Z perspektywy rynku mieszkaniowego to ważny sygnał: przyszłość urbanistyki i projektowania osiedli nie leży w budowaniu kolejnych barier, lecz w tworzeniu miejsc, które sprzyjają relacjom i poczuciu wspólnoty.
Nowa rola marketingu: od promocji metrażu do opowieści o wspólnocie
Jak zauważa Jan Augustynowski, prezes Investmap.Agency, te zmiany mają ogromne znaczenie dla sposobu komunikowania ofert:
– Deweloperzy coraz lepiej rozumieją, że marketing nie kończy się na wizualizacji i sloganie. Dziś skuteczna komunikacja to opowieść o stylu życia, o emocjach i o tym, jak dana inwestycja wpisuje się w codzienność ludzi. Rynek kupujących dojrzewa – i oczekuje autentyczności - podkreśla Augustynowski.
Zdaniem założyciela InvestMap. Agency, profesjonalny marketing staje się jednym z kluczowych narzędzi przewagi konkurencyjnej:
– Relacje, o których mówi Otodom, zaczynają się już w komunikacji. Jeśli klient widzi szczerość, spójność i zrozumienie jego potrzeb, to właśnie wtedy zaczyna się budować zaufanie. A ono w dzisiejszym rynku jest warte więcej niż jakikolwiek rabat.
Jak deweloperzy mogą odpowiedzieć na nowe oczekiwania kupujących? Eksperci zwracają uwagę, że skuteczna komunikacja inwestycji powinna dziś opierać się na trzech filarach:
- Empatia i personalizacja przekazu – rozpoznanie różnych motywacji klientów: od inwestorów, przez rodziny, po singli „wijących gniazda"
- Transparentność i zaufanie – szczere komunikaty, jawne ceny i autentyczne wizualizacje
- Opowieść o miejscu i ludziach – pokazanie inwestycji jako części lokalnej wspólnoty, a nie wyłącznie produktu sprzedażowego
Mieszkanie jako relacja, nie transakcja
Polski rynek mieszkaniowy wchodzi w etap dojrzewania. Popyt wraca, ale z nową świadomością. Nabywcy coraz częściej szukają nie tylko dobrego adresu, lecz także miejsca, które stanie się częścią ich codziennego życia.
– Dziś nie sprzedaje się metra kwadratowego – sprzedaje się zaufanie, poczucie wspólnoty i emocje. Ci deweloperzy, którzy to zrozumieją, będą liderami rynku w kolejnej dekadzie - podsumowuje Jan Augustynowski z InvestMap Agency.
Rynek wraca do formy, ale zasady gry się zmieniły. Deweloperzy, którzy potrafią mówić językiem ludzi – a nie wyłącznie arkusza kalkulacyjnego – zyskają nie tylko sprzedaż, ale i reputację marek, które budują prawdziwe miejsca do życia.
Jeśli chcesz dowiedzieć się, jak najlepiej zaprezentować swoje inwestycje w nowych warunkach, skontaktuj się z InvestMap.Agency. Pomożemy Ci skutecznie i kompleksowo promować Twoje projekty na dynamicznie zmieniającym się rynku deweloperskim. Odezwij się do nas na LinkedIn!