W centrach miast i przedmieściach wartość umów najmu zaczyna być przeliczana na nowo. Spadająca inflacja w ostatnich kwartałach zmienia relację między właścicielami nieruchomości, inwestorami instytucjonalnymi a najemcami, co stopniowo zwiększa atrakcyjność transakcji typu najem zwrotny. W praktyce efekt nie przychodzi z dnia na dzień — pojawia się w wynikach pro-forma, w ofertach sprzedaży portfeli mieszkań i w decyzjach o refinansowaniu istniejących kontraktów.
Dlaczego niższa inflacja pomaga najmowi zwrotnemu
Niższa inflacja wpływa na wszystkie ogniwa rynku mieszkaniowego: koszt finansowania staje się bardziej przewidywalny, oczekiwania dotyczące wzrostu czynszów łagodniejsze, a inwestorzy instytucjonalni mogą łatwiej modelować długoterminową stopę zwrotu. To przekłada się na zwiększone zainteresowanie zakupem portfeli mieszkań od deweloperów i właścicieli prywatnych, którzy decydują się na sprzedaż z jednoczesnym wynajmem lokali.
Tymczasem banki i fundusze zyskują większą pewność przy wycenach przepływów pieniężnych. W praktyce mniejsze wahania inflacji oznaczają, że indeksacja czynszów (gdy występuje) jest mniej drastyczna, co ułatwia negocjacje warunków najmu zwrotnego i stabilizuje marże inwestorów.
Jak działa najem zwrotny i kto na tym korzysta
Najem zwrotny polega na sprzedaży aktywa z równoczesnym zawarciem umowy najmu na tych samych warunkach lub na określony czas. Dla sprzedających to sposób na uwolnienie kapitału bez przenoszenia się; dla kupujących — źródło stałego przychodu. W obecnym otoczeniu niższej inflacji szczególną uwagę przyciągają portfele z długoterminowymi umowami najmu, które zapewniają przewidywalne przepływy.
Inwestorzy instytucjonalni, w tym fundusze nieruchomości i niektóre towarzystwa emerytalne, widzą w tym modelu instrument do budowy stabilnych przychodów. Dla deweloperów i mniejszych właścicieli to sposób na spłatę zobowiązań lub finansowanie nowych projektów przy minimalnym zakłóceniu działalności operacyjnej.
"Spadająca inflacja poprawia rentowność najmu zwrotnego i zmniejsza presję na koszt finansowania" – podano w dokumentacji przetargowej.
Trendy rynkowe i porównania
W ujęciu porównawczym rynek najmu zwrotnego w Polsce dopasowuje się do wzorców z Europy Zachodniej, gdzie stabilizacja makroekonomiczna sprzyjała rozwojowi rynku instytucjonalnego najmu. W Polsce obserwujemy rosnącą liczbę ofert sprzedaży portfeli mieszkań oraz większą aktywność funduszy poszukujących gotowych przepływów.
Na miejscu transakcji często pojawiają się dodatkowe elementy: klauzule indeksacyjne powiązane z inflacją, mechanizmy rewizji czynszu i krótsze okresy przeglądu najmu. Dla porównania inwestorzy w krajach z wyższą i zmienną inflacją częściej żądają buforów na wzrost kosztów operacyjnych, co w Polsce staje się mniej konieczne.
Ryzyka, które warto monitorować
Spadek inflacji nie eliminuje wszystkich zagrożeń. Zmiany stóp procentowych, lokalne rynkowe spadki popytu najmu, czy presja regulacyjna na rynku najmu to czynniki, które mogą obniżyć rentowność transakcji. W praktyce inwestorzy powinni też uwzględniać ryzyko koncentracji portfela i jakość najemców.
Kolejny element to modelowanie indeksacji czynszów. Gdy umowy są powiązane z CPI, nagła korekta inflacji w górę może szybko zmienić założenia stóp zwrotu. W polityce podatkowej i lokalnych uchwałach miejskich również mogą pojawić się decyzje wpływające na koszty prowadzenia najmu.
Przykładowe scenariusze (praktyka)
Przykład pierwszy: właściciel kilkunastu mieszkań decyduje się na sprzedaż portfela do funduszu i podpisuje umowę najmu na 5 lat. Mimo że właściciel traci część kontroli nad majątkiem, zyskuje płynność na nowe projekty. Dla kupującego ważniejsza jest stabilność najemców niż możliwość szybkiego wzrostu czynszów.
Przykład drugi: lokalny deweloper refinansuje projekt mieszkaniowy, sprzedając część ukończonych lokali z umową najmu zwrotnego. W praktyce taki ruch poprawia wskaźniki zadłużenia i umożliwia dalsze inwestycje bez konieczności zwiększania stóp finansowania.
## Rekomendacje dla inwestorów indywidualnych i instytucjonalnych
Dla inwestorów indywidualnych: rozważyć współpracę z wiarygodnym operatorem najmu, który umie zarządzać portfelem i minimalizować pustostany. Unikać koncentracji w jednym mieście lub jednym segmencie rynku. Szczególną uwagę zwrócić na zapisy dotyczące indeksacji czynszu.
Dla inwestorów instytucjonalnych: modelować scenariusze z różną dynamiką inflacji i stóp procentowych. Stosować stres testy portfela i zabezpieczenia płynności. W negocjacjach warto dążyć do klauzul elastycznych wobec kosztów eksploatacji i remontów.
Co dalej — na co zwracać uwagę w 2025 roku
W najbliższych miesiącach liczy się tempo powrotu popytu na wynajem oraz decyzje banków dotyczące kosztów kredytów. W tle pozostaje rynek pracy i migracje wewnętrzne, które kształtują lokalne popytowe centrum ciężkości. Dla rynku najmu zwrotnego kluczowa będzie zdolność stron do negocjacji warunków długoterminowych przy umiarkowanej inflacji.
Na rynku można oczekiwać większej liczby transakcji cross-border od inwestorów poszukujących stabilnych ekspozycji na polskie przepływy czynszowe. W praktyce to oznacza większą konkurencję o najlepsze portfele i rosnące wymogi due diligence.