Składnikami majątku wycenianymi przez rzeczoznawców często są działki, którym przysługuje prawo użytkowania wieczystego. Określenie wartości tego rodzaju prawa wymaga szczegółowej analizy stanu prawnego, zwłaszcza w zakresie umowy oddania nieruchomości w użytkowanie wieczyste. Analiza taka powinna zawierać cel na jaki przekazana zostaje nieruchomość, co może znacząco wpływać na wartość wyceny oraz podejmowanie decyzji inwestycyjnych.
W praktyce można spotykać się z bardzo szczegółowymi umowami oddania nieruchomości w użytkowanie wieczyste, gdzie wskazany jest konkretny rodzaj dopuszczalnej zabudowy. Są także umowy, gdzie cel nie jest wskazany lub bardzo ogólnikowo - np. „grunt powinien być wykorzystywany zgodnie z przeznaczeniem”. Co więcej, znaczna część gruntów przekazana jest w użytkowanie wieczyste w drodze decyzji, którą rzadko posiada obecny dysponent takiego użytkowania.
Dlaczego cel jest taki ważny?
– Przede wszystkim cel determinuje rodzaj zabudowy, jaki można zrealizować na nieruchomości. Zdarzają się sytuacje, gdzie w umowie o oddanie w użytkowanie wieczyste wskazano cel przemysłowy lub nie został on wskazany wcale. Stawka procentowa ustalona na poziomie 3% wskazuje na zabudowę inną niż np. mieszkaniowa czy turystyczna. W późniejszym okresie opracowany zostaje plan miejscowy, który dopuszcza na tym terenie zabudowę mieszkaniowo – usługową lub nawet wyłącznie mieszkaniową. – tłumaczy Izabela Maciaszek, analityk rynku nieruchomości firmy doradczej Lege Advisors.
Zdaniem ekspertki, w powyższej sytuacji w aktach postępowania sądowego wskazano, że różnica pomiędzy wartościami oszacowanymi według dwóch różnych przeznaczeń wynosiła blisko 9,5 mln PLN. Wartość rynkowa nieruchomości z celem przemysłowym wyceniona została na poziomie około 9 mln PLN. Natomiast rynkowa wartość z przeznaczeniem mieszkaniowym wynosiłaby prawie 18,5 mln PLN.
Wyrok Sądu Najwyższego
W przypadku gruntów niezabudowanych pojawiają się pytania - czy działka powinna zostać wyceniona na bazie gruntów o możliwościach zabudowy wynikających z planu miejscowego, czy może jednak zgodnie z celem oddania nieruchomości w użytkowanie wieczyste?
Ceny działek w poszczególnych segmentach rynku mogą się znacząco różnić. Tak więc wartość nieruchomości, przy nieprawidłowym wskazaniu jej potencjału inwestycyjnego rozumianego jako rodzaj dopuszczalnej zabudowy, mogłaby zostać błędnie oszacowana.
Rozważania te stały się przedmiotem orzeczenia Sądu Najwyższego, który w 2022 roku wydał wyrok stwierdzający, że: "zarówno cel, jak i przeznaczenie w opracowaniach planistycznych, powinny być wzięte pod uwagę przy określaniu wartości nieruchomości, dla potrzeb aktualizacji opłaty za użytkowanie dla oceny wartości nieruchomości (…) zasadniczo większe znaczenie będzie mieć ten ze wskazanych tu czynników, który w dalej idącym zakresie ogranicza sposób korzystania z nieruchomości. Wartość rynkowa nieruchomości zależy bowiem od tego, jakim ograniczeniom będzie podlegał uprawniony – w związku z celem oddania nieruchomości w użytkowanie wieczyste lub objęcia gruntu określonymi aktami planistycznymi."
Zagrożona rzetelna wycena i decyzje inwestycyjne
– Warto podkreślić kluczowe znaczenie szczegółowej analizy stanu prawnego dla właściwej wyceny nieruchomości. Chodzi tu także o oddanie nieruchomości w użytkowanie wieczyste. Dokładne określenie celu umożliwia precyzyjne zidentyfikowanie potencjalnych ograniczeń i korzyści związanych z daną nieruchomością. Brak właściwego uwzględnienia celu może prowadzić do błędnej oceny wartości, co w konsekwencji może wpływać na rzetelność procesu wyceny oraz podejmowanie decyzji inwestycyjnych. – wyjaśnia Izabela Maciaszek z Lege Advisors.