W 2013 roku mieszkania mogą być nieznacznie tańsze. Może być łatwiej o kredyt, ale najpewniej coraz trudniej będzie wybrać mieszkanie spełniające nasze oczekiwania. Jakie zatem wydarzenia 2012 roku najbardziej wpłyną na wrocławski rynek mieszkań w rozpoczętym właśnie roku?
Rekordowa podaż mieszkań. Według statystyk na Wrocławian czeka aktualnie około 10 tysięcy ofert na rynku pierwotnym. To zdecydowanie więcej niż był wstanie wchłonąć rynek. Nadpodaż w sposób naturalny będzie wywierać presję na redukcję cen.
Rekordowy popyt. 2012 rok był kolejnym w tzw. okresie kryzysowym, w którym liczba sprzedanych mieszkań rosła. Szacunkowe dane (jeszcze niepełne) wskazują, że sprzedanych zostało ponad 5 tysięcy nowych mieszkań, czyli około 20 % więcej niż w bardzo dobrym 2011 roku. Te rokowania mogą sugerować, że oferta może cieszyć się powodzeniem nawet w okresie trudnym dla gospodarki – o ile będzie skrojona odpowiednio na miarę potrzeb i możliwości klientów.
Nowe oferty deweloperów są lepsze od niewyprzedanych ofert z lat poprzednich. Faktem jest, że dostępnych na rynku ofert nowych mieszkań jest dwa razy więcej niż kupujących, ale nie oznacza to wcale „raju” dla kupujących. Niestety, nadwyżkę stanowią głównie mieszkania nie spełniające oczekiwań klientów, czyli za drogie, za duże, słabej jakości, od niepewnego dewelopera lub w nieodpowiedniej lokalizacji. Najlepsze oferty znajdują dziś swoich chętnych już na wczesnym etapie realizacji inwestycji. Potwierdzają to statystyki, które wyraźnie pokazują, iż z jednej strony przybywa niesprzedanych mieszkań gotowych, a z drugiej, rośnie udział lokali sprzedawanych na wczesnym etapie inwestycji. Prognozy co do nowego roku wskazują na pogłębianie się tego trendu. Klienci po prostu dochodzą do wniosku, że lepiej poczekać na dobre mieszkania, niż od razu wprowadzać się do tych, które nie znalazły swoich nabywców przez cały okres ich realizacji.
Niestety nowych ofert na rynku jest coraz mniej. Deweloperzy drastycznie zredukowali ilość nowych ofert wprowadzanych na rynek od drugiej połowy 2012 roku. Redukcja ta wiązała się z głównie z wprowadzeniem tzw. ustawy deweloperskiej, która nakłada na inwestorów szereg nowych warunków koniecznych do spełnienia przed wprowadzeniem oferty do sprzedaży. Jeśli kierunek ograniczania nowych ofert utrzyma się, to już w tym roku oferta mieszkań atrakcyjnych może gwałtownie się skurczyć.
Ustawa deweloperska studzi deweloperów, a zachęca kupujących. Wskazują na to statystyki. Podczas gdy deweloperzy zmniejszają ilość wprowadzanych ofert na rynek, to kupujących przybywa. Dla wielu firm zaporowe okazały się wymagania związane z koniecznością lokowania środków klientów na bezpiecznych rachunkach powierniczych, a przede wszystkim związana z tym potrzeba zapewnienia innego źródła finansowania inwestycji. W przyszłości może okazać się, że takie warunki będą do spełnienia tylko dla dużych doświadczonych deweloperów, mogących udokumentować swą wiarygodność. Nowe mechanizmy zwiększają bezpieczeństwo zakupu nowego mieszkania, a tym samym zdecydowanie zachęciły kupujących do dokonywania transakcji.
Obecnie najwięcej dostępnych ofert jest poza wymogami ustawy deweloperskiej, związanymi z ochroną wpłat nabywców. Obowiązek ten dotyczy tylko inwestycji wprowadzonych do sprzedaży po 29 kwietnia 2012 roku. A tych jest niewiele. Pieniędzy klienta najczęściej jeszcze w pełni nie chroni nowa ustawa, a obecny okres może być najtrudniejszym dla deweloperów o nieznanej lub złej marce, szczególnie tych, którzy mają nadwyżkę gotowych mieszkań. Dlatego właśnie tak ważne jest, aby w okresie przejściowym stawiać na pewnych sprawdzonych deweloperów.
Długookresowo możliwa jest konsolidacja rynku. Mniejsze firmy deweloperskie będą wchłaniane przez większe podmioty działające na rynku. Część funkcjonujących obecnie deweloperów może zakończyć lub zawiesić swoją działalność, nie będąc w stanie spełnić wymogów nowej ustawy i wprowadzić ofert na nowych zasadach. Część, borykająca się z trudnościami sprzedaży starych inwestycji, nie będzie dysponować kapitałem potrzebnym do rozpoczęcia nowych inwestycji.
W 2013 roku brak programu Rodzina Na Swoim może ostudzić kupujących. Jednak korzystających z RnS było znacznie mniej niż kupujących bez udziału rządowego programu. Aż 2/3 transakcji w ubiegłym roku odbyło się poza programem państwowych dopłat. Zostaje pytanie, ile z odsetka kupujących, którzy skorzystali z RnS i tak kupiłoby mieszkania, nawet gdyby nie było programu. Powyższe statystyki dają racjonalne podstawy, by sądzić, że wolumen nabywanych nowych mieszkań nadal może utrzymywać się na wysokim pułapie.
Kredyty na mieszkania tanieją i będą tanieć. Głównie za sprawą obniżających się stóp procentowych. Za sobą mamy już pierwsze obniżki stóp, a przed nami kolejne, bardziej odważne zapowiedzi redukcji kosztu pożyczanego pieniądza. To oznacza nie tylko mniejsze raty, ale również zwiększenie się zdolności kredytowej kupujących. Część z nich będzie mogła pozwolić sobie na zaciągniecie wyższego zobowiązania, a tym samym zakup większego mieszkania.
Zapowiedziano poluzowanie polityki udzielania kredytów - rekomendacje nadzoru bankowego, które nakazują instytucjom finansowym udzielać kredytów według ściśle określonych zasad. Wydłuży się okres kredytowania, na podstawie którego liczona będzie zdolność kredytowa, a kredytobiorca będzie musiał wykazać się mniejszym dochodem (pozostającym w budżecie domowym po odliczeniu raty kredytu). Ta zmiana również korzystnie wpłynie na dostępność zobowiązań.
Kredyty na 100 % nieruchomości tylko do końca 2013 roku. Dla osób zainteresowanych zaciągnięciem kredytu na całą wartość mieszkania to ostatni rok na zakup. W następnych latach starający się o kredyt będą musieli wykazać się zgromadzeniem własnych środków. W 2014 roku będzie to 10 % ceny mieszkania, w 2015 – nawet 20 %.
W planach kolejny program dopłat do mieszkań dla ludzi młodych, ale może się okazać, że dopłaty nastąpią dopiero w 2014 roku. Program Mieszkanie Dla Młodych (bo to tej grupy nabywców będzie kierowany) najprawdopodobniej nie wszystkim zapewni tak korzystne dopłaty, jak kończąca się Rodzina Na Swoim. Wysokość dofinansowania uzależniona będzie chociażby od ilości posiadanych dzieci, jednak niewątpliwe stanowić będzie zachętę dla osób niezdecydowanych. Warto pamiętać, że wolumen dobrych ofert najprawdopodobniej będzie się kurczył, a o kredyt w 2014 roku będziemy mogli starać się jedynie w przypadku posiadania wkładu własnego.
Możemy również liczyć na dopłaty do eko-mieszkań. Kupując mieszkanie o powierzchni 60 m2, które rocznie zużywa 40 kWh/m2, można otrzymać 10 tys. zł. Jeżeli zdecydujemy się na lokal w budynku pasywnym (15kWh/m2/rok), dopłata wyniesie 15 tys. zł Niestety, na chwilę obecną oferta deweloperów spełniająca te parametry jest bardzo wąska. Co więcej, tego typu budownictwo wiąże się zwykle z wyższymi cenami m2 mieszkania (różnica od ceny przeciętnego mieszkania najprawdopodobniej będzie przewyższać wysokość dopłat).
Ogólnorynkowa sytuacja gospodarcza może okazać się decydująca dla rynku. Jak można wywnioskować z powyższego podsumowania, w 2012 roku wewnątrz branży miały miejsce liczne i zarazem bardzo znaczące wydarzenia, które mogą zdeterminować dalszy rozwój budownictwa mieszkaniowego. Jednak działalność deweloperska jest jedynie elementem całej gospodarki. To właśnie jej kondycja może mieć kluczowe znaczenie dla sytuacji na rynku mieszkaniowym. Natomiast sam rynek mieszkaniowy – abstrahując od sytuacji makroekonomicznej – ma wiele zdrowych podstaw do dalszego rozwoju.
Analizę wrocławskiego rynku pierwotnego w 2013 roku przeprowadził Tomasz Sujak z firmy Archicom.