To jeszcze nie koniec wzrostów cen – taką tezą ekonomiści Banku Pekao S.A. rozpoczynają swój najnowszy raport specjalny dotyczący krajowego rynku nieruchomości. W pierwszej połowie ub.r. nożyce cen mieszkań między Polską a UE zaczęły się rozwierać i podczas gdy europejski indeks cen mieszkań wszedł w deflację, ceny nad Wisłą odbiły i zaczęły rosnąć w coraz szybszym tempie.
– Wzrosty cen nieruchomości w Polsce jeszcze się nie skończyły. W końcówce 2025 r. za metr kwadratowy zapłacimy o 7 proc. więcej niż obecnie – prognozuje Sebastian A. Roy, ekonomista Banku Pekao S.A. – W krótkim okresie opóźnienie lub likwidacja rządowych dopłat do kredytów mogłaby spowolnić wzrosty cen, gdyż wysokie stopy faktycznie obniżyły dostępność kredytową mieszkań. Ale w dłuższej perspektywie dynamicznie rosnące płace, napływ mieszkańców do aglomeracji (w tym cudzoziemców) i przede wszystkim strukturalne braki krajowego rynku (mieszkań jest zbyt mało i są za ciasne) sprawią, że ceny mieszkań będą coraz wyższe.
Eksperci banku wyliczają kolejne argumenty za dalszym umocnieniem cen na rynku, m.in.:
- Czynniki strukturalne – w porównaniu z innymi państwami UE, polski rynek mieszkaniowy wyraźnie pozostaje w tyle. Mieszkania nad Wisłą są przede wszystkim przeludnione (zbyt ciasne), a i liczba mieszkań w przeliczeniu na tysiąc mieszkańców nie plasuje Polski na pozycji lidera. Ponadto – zważywszy że aż 40 proc. krajowej bazy mieszkaniowej pochodzi z lat 1945-1988 – liczne mieszkania dostępne na rynku mogą cechować się niską wydajnością energetyczną, co przekłada się na podwyższone koszty użytkowania.
- Wzrost zarobków Polaków – mimo wyraźnej inflacji cen nieruchomości, dostępność płacowa mieszkań (tzn. liczba metrów kwadratowych, które można kupić za średnią pensję) pozostała stabilna i relatywnie niska względem innych państw UE. W stosunku do sytuacji z 2015 r., stosunek cen nieruchomości do wynagrodzeń pozostał w Polsce niezmieniony, podczas gdy pogorszył się m.in. w Hiszpanii, Austrii czy Czechach.
- Czynniki demograficzne – co prawda prognozy demograficzne jednoznacznie wskazują, że Polska będzie się w kolejnych latach wyludniać, jednak zjawisko to będzie mocno zróżnicowane geograficznie. Mieszkańcy będą opuszczać mniejsze ośrodki, za to największe aglomeracje mogą liczyć na stały dopływ nowych mieszkańców, którzy będą zainteresowani kupnem nieruchomości na własność. Ruchy ludności będą wspierać dalsze wzrosty cen w największych polskich miastach.
W krótkim okresie jedynym czynnikiem oddziałującym w stronę niższych cen na rynku nieruchomości są stopy procentowe, które pozostają na podwyższonym poziomie i zapewne utrzymają się takie, aż do końca 2025 r. Rosnące koszty kredytu i utrudniony dostęp do finansowania sprawia, że tzw. indeks dostępności mieszkań obniżył się niemal o połowę. Warto jednak zauważyć, że stosunek wolumenu hipotek do dochodów rozporządzalnych gospodarstw domowych w Polsce jest na jednym z najniższych poziomów w Europie – a to oznacza, że przestrzeń do zwiększenia zakredytowania Polaków wciąż jest bardzo duża. Ponadto efektywna stopa oprocentowania kredytów hipotecznych jest (z perspektywy kredytobiorcy) wydatnie obniżana przez rządowe programy wsparcia. Przykładowo, w okresie obowiązywania programu Bezpieczny Kredyt 2 proc., efektywne oprocentowanie nowego kredytu mieszkaniowego spadło z ponad 8 proc. do nieco ponad 3 proc.
Podsumowując, analiza makroekonomiczna i rynkowa daje solidne fundamenty, by antycypować dalsze wzrosty cen nieruchomości. W krótkim okresie (do 2025 r.) ceny będą się umacniać z lekką korektą możliwą od drugiego kwartału przyszłego roku – będzie to opóźniony efekt restrykcyjnej polityki pieniężnej. Natomiast w długiej perspektywie dopiero procesy demograficzne będą w stanie schłodzić polski rynek nieruchomości, a i to jedynie poza największymi aglomeracjami.
Raport jest pracą zbiorową napisaną przez ekspertów z Departamentu Analiz Makroekonomicznych w Banku Pekao S.A.: Ernesta Pytlarczyka, Aleksandrę Beśkę, Piotra Bartkiewicza, Pawła Kowalskiego, Kamila Łuczkowskiego, Krzysztofa Mrówczyńskiego, Karola Pogorzelskiego, Sebastiana A. Roya.