Średnia powierzchnia mieszkania w Polsce jest o 21 mkw. mniejsza od średniej unijnej, a odsetek Polaków mieszkających w przeludnionych lokalach jest o prawie 20 punktów procentowych wyższy – wynika z raportu "Mieszkaniówka na rozdrożu 2.0" międzynarodowej agencji doradczej Cushman & Wakefield.
Nic więc dziwnego, że popyt na mieszkania, mimo coraz bardziej zaporowych cen, cały czas rośnie, a wraz z nim zainteresowanie kredytami hipotecznymi. Według danych BIK w czerwcu 2024 roku liczba zapytań o ten produkt była wyższa o blisko 52% r/r – na co wpływ miały m.in. pierwsze od 2021 roku obniżki stóp procentowych. Polacy, nawet, gdyby chcieli kupić wymarzone własne "M" za gotówkę, potrzebowaliby kilku lat, aby odłożyć pieniądze potrzebne na 20-procentowy wkład własny. Niestety, prognozy Cushman & Wakefield wskazują, że podwyżki cenowe nie dadzą polskim konsumentom ani chwili oddechu. Wbrew intencjom, na niekorzyść portfeli Polaków może zadziałać między innymi kolejny rządowy program wsparcia oraz niewystarczająca dostępność gruntów.
Rekordy na rynku mieszkań to za mało
Jak wynika z danych Cushman & Wakefield, aktualny zasób mieszkaniowy w Polsce obejmuje około 15,2 miliona mieszkań i jest zdominowany przez nieruchomości należące do osób prywatnych.
– W ciągu ostatnich pięciu lat deweloperzy wybudowali około 62% nowych mieszkań w Polsce, a 36% podaży mieszkaniowej pochodziło od osób prywatnych. Jednocześnie w 2023 roku zaledwie 2% wybudowanych mieszkań łącznie przypadało na lokale komunalne, społeczne czynszowe oraz zakładowe – komentuje Karolina Furmańska, Associate, ekspertka rynku mieszkaniowego w Cushman & Wakefield.
Pierwszy kwartał tego roku przyniósł historycznie najwyższą kwartalną liczbę, jeśli chodzi o start budowy nowych mieszkań. W okresie od stycznia do marca deweloperzy rozpoczęli realizację prawie 42 000 mieszkań – o 79% więcej niż w odpowiadającym okresie 2023 roku i o 33% więcej niż w 2022 roku. Ponadto firmy deweloperskie otrzymały pozwolenia na budowę o 45% więcej mieszkań r/r. Tym wzrostom towarzyszy też rosnąca na największych rynkach liczba lokali w sprzedaży. Według danych Otodom, na koniec czerwca w ofercie na rynku pierwotnym pozostawało ponad 50 000 mieszkań oferowanych na sprzedaż. Liczba tych oddanych do użytku w pierwszych pięciu miesiącach 2024 roku również utrzymuje się na wysokim poziomie i jest jedynie niewiele niższa niż w pierwszych połowach roku w latach 2019-2023.
– Bez względu na liczbę rekordów, jakie notuje rynek mieszkaniowy, Polska nadal mierzy się z bardzo poważnym niedoborem mieszkań. Statystyczny deficyt mieszkaniowy, wynosi około półtora miliona brakujących lokali. Z całą pewnością można powiedzieć, że liczba ta jest niedoszacowana i nie uwzględnia różnych typów mieszkań. Z jednej strony nie uwzględnia ona pracowników korporacyjnych, sezonowych, zagranicznych, migrantów wojennych i studentów, a z drugiej – jest ona zakłócona przez “drugie domy”, czyli nieruchomości mieszkalne używane okresowo i zlokalizowane na przykład w kurortach. Nie bez powodu gminą z największą liczbą mieszkań na 1000 mieszkańców są Międzyzdroje czy Mielno, a Warszawa znajduje się dopiero na 11. pozycji – tłumaczy Karolina Furmańska.
Alternatywą dla zakupu mieszkania jest wynajem – także ten instytucjonalny, czyli w ramach projektów PRS. I chociaż na rynku pojawiło się kilka ciekawych i kompleksowych ofert dla mieszkańców największych miast, to, jak wynika z raportu Cushman & Wakefield, nie "zasypią" one mieszkaniowej dziury podażowej. W ciągu najbliższych lat liczba mieszkań na wynajem ma powiększyć się o kolejne 30 tys.
Polskie mieszkania odbiegają od standardów europejskich rynków
Na duży deficyt mieszkań wpływ ma między innymi wskaźnik przeludnienia lokali oraz mniejszy niż w zachodniej Europie średni metraż.
– Obywatele Polski mają jedne z najmniej korzystnych warunków mieszkaniowych w UE, zarówno pod względem liczby mieszkań, jak i ich jakości. Średnia powierzchnia mieszkania w Polsce wynosi 75,5 mkw., co oznacza, że jest ona o 21 mkw. mniejsza od średniej unijnej. Ponadto w niektórych miastach, takich jak Gdańsk, Wrocław czy Poznań, średnia wielkość lokali na przestrzeni ostatnich lat zamiast rosnąć, maleje. Również średnia liczba pokoi na osobę w Polsce jest niższa o 0,5 od średniej europejskiej i wynosi 1,1, a wskaźnik odsetka populacji żyjącej w przeludnionych mieszkaniach wynosi 35,8%, będąc aż o 19 punktów procentowych powyżej średniej. Stawia nas to w czołówce krajów z jednymi z najmniej atrakcyjnych warunków mieszkaniowych w Europie, co w połączeniu z wysokimi kosztami mieszkań stanowi poważną barierę uniemożliwiającą osiągnięcie akceptowalnego standardu życia – mówi Ewa Derlatka-Chilewicz, Head of Research, Cushman & Wakefield.
Ok. 2,3 mkw. – tyle może kupić mieszkaniec Warszawy z przeciętną pensją, po roku odkładania 50% swoich dochodów
Na koniec maja 2024 roku, średnie ceny ofertowe nowych mieszkań na rynku pierwotnym w głównych miastach Polski nadal rosły, a największy, bo 21% wzrost odnotowano w Krakowie oraz Łodzi. Wysokie wzrosty odnotowano także w Poznaniu (+18%), Wrocławiu i Gdańsku (+17%). Najmniejsze zmiany cen ofertowych w ujęciu rocznym wystąpiły w Katowicach (+10%). Z perspektywy 5-letniej Kraków ponownie dominuje ze wzrostem aż o 105%. Znaczące wzrosty odnotowały też Wrocław i Łódź – odpowiednio 87% i 81%, a Gdańsk i Warszawa – odpowiednio 74% i 78%.
– Ceny na rynku pierwotnym w Polsce wykazują silny trend wzrostowy, co było stymulowane przede wszystkim programem Bezpieczny Kredyt 2%. Od momentu jego wprowadzenia do zakończenia ceny ofertowe na rynku pierwotnym wzrosły o 13% w Warszawie, o 12% w Krakowie i o 11% w Gdańsku – mówi Karolina Furmańska, Cushman & Wakefield.
Ceny rosną również na rynku wtórnym. Dla przykładu, ceny ofertowe w Krakowie wzrosły aż o 28% r/r, a w Warszawie – o 26% r/r. W Gdańsku i Katowicach podwyżki były najniższe spośród grupy największych miast, aczkolwiek także dwucyfrowe wynosząc 17%.
Przy założeniu średnich cen i średnich zarobków netto dla każdego z miast w maju 2024 roku, przeciętny mieszkaniec Warszawy odkładając połowę pensji potrzebowałby 5 lat, aby odłożyć potrzebne środki na 20% wkład własny potrzebny na zakup 57-metrowego mieszkania. Mieszkańcom Wrocławia, Krakowa i Gdańska zajęłoby to ponad 4 lata, a Poznania i Łodzi ponad 3 lata. W Poznaniu i Katowicach stosunek ceny do średniego dochodu netto mieszkańców jest najlepszy, a czas oszczędzania na własne "M" relatywnie najkrótszy, bo wynoszący kilkanaście lat, i to zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym. Warszawa jest najdroższym miastem, gdzie na nowe mieszkanie trzeba oszczędzać aż 24 lata, a na używane 26 lat przy założeniu odkładania aż 50% rocznych zarobków netto na ten cel. Jednocześnie należy podkreślić, że analizując dane sprzed 20 lat widać poprawę sytuacji. Najlepszym przykładem może być Kraków, gdzie w 2006 roku, aby kupić mieszkanie na rynku pierwotnym należało połowę średniej pensji oszczędzać przez 36 lat, czy we Wrocławiu – przez 26 lat. Wzrost wynagrodzeń (a co za tym idzie i wzrost zdolności kredytowej) Polaków także rośnie.
Wyścig po kredyty hipoteczne
Nic dziwnego, że większość Polaków potrzebuje dodatkowego finansowania, aby zrealizować marzenie o własnym mieszkaniu. Raptowny wzrost stóp procentowych po 2021 roku wyhamował dostęp do kredytów. Jednak w wyniku startu rządowego programu oraz po pierwszych obniżkach stóp referencyjnych widać powrót zainteresowania klientów bankowym finansowaniem. Według danych BIK w czerwcu 2024 roku liczba zapytań o kredyty mieszkaniowe wzrosła o blisko 52% r/r.
Liczba potencjalnych kredytobiorców wyniosła na koniec czerwca 27 450, co oznacza wzrost o 25% r/r. Jednakże, w porównaniu do kwietnia 2024 roku, zauważalny jest spadek o 15,6%, co jest podyktowane zakończeniem z początkiem drugiego kwartału przyjmowania wniosków w ramach Programu Bezpieczny Kredyt 2%.
Średnia wartość wnioskowanego kredytu mieszkaniowego w czerwcu 2024 roku wyniosła prawie 443 000 zł i wzrosła o 15,9% r/r. W odniesieniu do maja 2024 roku, średnia wartość kredytu wzrosła natomiast o 1,7%.
Przyszłość pod znakiem dalszych wzrostów
Jak prognozują eksperci Cushman & Wakefield, pod koniec 2024 i w 2025 roku możemy spodziewać się dalszego wzrostu cen mieszkań, zwłaszcza jeśli nastąpi wdrożenie zapowiadanego programu rządowego "Mieszkanie na Start".
– Biorąc pod uwagę wciąż wysokie stopy procentowe i ogólną niepewność, deweloperzy mogą nie być w stanie zwiększyć podaży na tyle, aby wzrosty cen spowolniły. Sytuacji nie pomaga też niższa na największych rynkach dostępność gruntów mieszkaniowych, których ceny cały czas rosną. Zgodnie z danymi NBP, na koniec 2023 roku ceny ziemi netto pod wielorodzinne projekty mieszkaniowe wzrosły średnio o 20% r/r w przeciętnych lokalizacjach i o 32% w bardzo dobrych lokalizacjach. Dalsze podwyżki są tylko kwestia czasu, zwłaszcza biorąc pod uwagę nadchodzącą reformę planowania przestrzennego, która w pełni dotknie nas w styczniu 2026 roku – podsumowuje Karolina Furmańska.