Co dla nabywców mieszkań jest dziś głównym wyznacznikiem jakości nowych inwestycji mieszkaniowych? Jakie aspekty związane z projektami stały się kluczowe przy wyborze dla poszczególnych grup kupujących? Na jakie elementy zwracają teraz największą uwagę przy zakupie? Sondę przygotował serwis nieruchomości dompress.pl.
Agnieszka Majkusiak, dyrektor generalna ds. sprzedaży i marketingu Atal
Oczekiwania klientów względem nowych inwestycji rosną wraz z pojawianiem się nowych technologii, trendów i rozwiązań. To stawia coraz wyżej poprzeczkę deweloperom, ale też umożliwia im wyróżnienie się na tle rynku. Dlatego dokładamy starań, aby oferować klientom jak najlepszy standard naszych inwestycji. M.in. poprzez ogólną jakość architektury i użytych materiałów, atrakcyjną aranżację powierzchni wspólnych i terenów zielonych, projektowanie miejsc sąsiedzkiej integracji i ciekawych form małej architektury, jak również zastosowanie w niektórych inwestycjach ogrzewania podłogowego lub klimatyzacji w standardzie. Wszelkie udogodnienia, np. rowerownie, wózkownie, elektryczne ładowarki pojazdów również wpływają korzystnie na postrzeganie naszych projektów.
Dla większości kupujących kluczowa jest lokalizacja i najbliższe otoczenie. Z wysoką jakością często wiąże się bliskość terenów zielonych, a jednocześnie łatwy dostęp do komunikacji i miejskich udogodnień oraz wspomniane atuty osiedli. Klienci zwracają ponadto uwagę na funkcjonalność i rozplanowanie mieszkań, jak też obecność balkonów czy loggi. Analizują koszty eksploatacji i dopytują o rozwiązania pozwalające je obniżyć, np. zastosowania OZE, pompy ciepła, fotowoltaika do zasilania części wspólnych, retencja wody, systemy smart home.
Ponieważ standard inwestycji przekłada się na ceny mieszkań, rolą zespołów sprzedażowych jest zaprezentowanie oraz wytłumaczenie wszystkich zalet, które tę cenę kształtują. Powinno to być dla klienta przejrzyste, a koszt, jaki ponosi, uzasadniony.
Poszczególne grupy kupujących mogą mieć różne priorytety i pewne cechy oferty mogą być dla nich bardziej istotne niż inne. Dla młodych rodzin, singli kluczowe są funkcjonalność mieszkania oraz koszty jego utrzymania. Wymagają oni też bliskości infrastruktury - przedszkoli, sklepów, punktów usługowych. Inwestorzy położą nacisk na lokalizację i komunikację, w tym bliskość transportu publicznego, uczelni, centrów biznesowych. Z kolei dla klientów segmentu premium oraz wymagających, kupujących na potrzeby własne, głównym wyznacznikiem jakości jest klasa materiałów budowlanych, reprezentacyjne części wspólne, jak eleganckie lobby, zaaranżowana zieleń, i strefy mieszkańców oraz nowoczesne technologie.
Konrad Płochocki, dyrektor współzarządzający Alides Poland
Najważniejszy jest komfort samego mieszkania, funkcjonalny układ, położenie w budynku, widok, ekspozycja względem stron świata oraz lokalizacja inwestycji. W dalszej kolejności klienci analizują doświetlenie i wielkość okien, a następnie standard części wspólnych. Coraz większe znaczenie ma również jakość zagospodarowania otoczenia, zwłaszcza ilość i różnorodność zieleni.
Grzegorz Smoliński, członek zarządu Dom Development
Jednym z podstawowych elementów branych pod uwagę przez klientów pozostaje oczywiście jakość standardu deweloperskiego i wykonania mieszkania. Klienci są dziś bardziej świadomi, wiedzą, czego oczekiwać i coraz dokładniej sprawdzają m.in. jakość wykończenia ścian, stolarki, instalacji elektrycznych czy wodno-kanalizacyjnych.
Jednocześnie zmieniają się oczekiwania dotyczące samego wykończenia lokalu. Klienci coraz częściej pytają o możliwość odbioru mieszkania gotowego do zamieszkania, bez konieczności samodzielnego organizowania kolejnych etapów prac. Przykładem takiego rozwiązania są programy wykończeniowe oferowane przez Dom Development, które pozwalają ograniczyć czas i wysiłek związany z organizacją prac. Co istotne, w przypadku wykończenia pod klucz klient zna koszt określony w umowie, niezależnie od późniejszych zmian cen materiałów czy robocizny. Gotowe mieszkanie może być również odebrane w tym samym momencie co lokal w standardzie deweloperskim. Dzięki temu można szybciej się do niego wprowadzić albo rozpocząć wynajem, podczas gdy przy samodzielnym wykańczaniu lokalu cały proces dopiero się rozpoczyna.
Drugim bardzo istotnym elementem jest jakość całego osiedla i jego otoczenia, ilość i jakość zieleni, sposób zaprojektowania przestrzeni wspólnych, place zabaw, miejsca do odpoczynku, bezpieczeństwo czy infrastruktura rowerowa. Dla części kupujących coraz większe znaczenie mają także rozwiązania, które pozwalają ograniczać koszty użytkowania mieszkania, np. technologie energooszczędne.
Co ważne, poszczególne grupy kupujących mogą zwracać uwagę na inne elementy. Dla rodzin szczególnie istotne będą funkcjonalność mieszkania, zieleń, przestrzeń dla dzieci i dostęp do infrastruktury. Dla osób kupujących lokal z myślą o wynajmie większe znaczenie mogą mieć lokalizacja, standard oraz koszty utrzymania. Z kolei osoby szukające mieszkania dla siebie częściej zwracają uwagę na wygodę codziennego życia i jakość przestrzeni, w której będą mieszkać przez wiele lat.
Witold Kikolski, członka zarządu MS Waryński Development S.A.
Jakość przestała być wyłącznie kwestią standardu wykończenia czy użytych materiałów. Dziś to suma doświadczeń: funkcjonalności układu, jakości części wspólnych, akustyki, dostępu do zieleni, poczucia bezpieczeństwa i coraz częściej kosztów codziennego utrzymania mieszkania. Klienci oceniają inwestycję całościowo, łącznie z tym, jak zaprojektowane jest otoczenie i czy deweloper myśli o wspólnocie mieszkańców, a nie tylko o samym budynku.
Widzimy przy tym wyraźne różnice w oczekiwaniach poszczególnych grup. Młodsi kupujący i single zwracają uwagę przede wszystkim na cenę całkowitą i komunikację. Pary i młode rodziny patrzą na układ mieszkania i dostęp do infrastruktury społecznej, a zamożniejsi klienci – na standard architektury i prywatność. Dlatego w naszych projektach staramy się nie tworzyć jednego produktu dla wszystkich, tylko budować ofertę odpowiadającą na te różne priorytety w ramach tej samej inwestycji.
Małgorzata Porzezińska, dyrektor sprzedaży w Archicom
Jakość nie ma dziś jednej definicji, ponieważ każdy klient ocenia ją przez pryzmat własnych potrzeb, doświadczeń, stylu życia czy etapu, na którym aktualnie się znajduje. Inaczej będzie ją rozumiała rodzina szukająca większego mieszkania w segmencie popularnym, inaczej singiel wybierający centralną lokalizację, a jeszcze inaczej klient segmentu premium. Dlatego trudno wskazać jeden element projektu, który byłby najważniejszy dla wszystkich. Wspólnym mianownikiem jest bez wątpienia wygoda codziennego funkcjonowania.
W dużych projektach mixed-use możemy zapewnić wiele potrzebnych funkcji bezpośrednio w ramach inwestycji. W przypadku segmentu popularnego równie ważne będą dobrze rozwinięta infrastruktura w sąsiedztwie i sprawna komunikacja z pozostałymi częściami miasta. Podobnie jest z częściami wspólnymi. Ich standard i funkcja powinny wynikać z charakteru projektu oraz potrzeb jego mieszkańców. Coraz częściej do tej oceny dochodzą również przyszłe koszty użytkowania mieszkania. Część klientów analizuje rozwiązania energetyczne i technologiczne właśnie pod tym kątem. Dla nas efektywność budynku, łatwość jego utrzymania i ograniczanie kosztów eksploatacyjnych są elementem odpowiedzialnego projektowania, podobnie jak trwałość zastosowanych materiałów. Budynki będą funkcjonować przez dziesięciolecia, więc jakość wykonania traktujemy jako podstawę, a nie dodatkowy wyróżnik. Ostatecznie klienci coraz rzadziej oceniają inwestycję przez jeden parametr. Jakość jest dziś raczej sumą dobrze podjętych decyzji – od lokalizacji i układu mieszkania, przez otoczenie i części wspólne, po późniejsze koszty życia w danym miejscu.
Mariusz Gajżewski, Head of Sales, Marketing and Communication BPI Real Estate Poland
Kupujący patrzą dziś na jakość całościowo. Oceniają materiały i standard wykonania mieszkania, ale równie uważnie analizują części wspólne, architekturę, zagospodarowanie terenu oraz rozwiązania wpływające na późniejszy komfort i koszty użytkowania. Coraz częściej mieszkanie nie jest postrzegane jako przestrzeń kończąca się na drzwiach lokalu. Znaczenie mają również reprezentacyjne lobby, zieleń, miejsca odpoczynku, rowerownie, przestrzenie do pracy oraz dodatkowe usługi, takie jak recepcja czy concierge.
W segmencie premium szczególnie ważne są prywatność, bezpieczeństwo, jakość detali i dostępność usług podnoszących codzienny komfort. Rodziny częściej zwracają uwagę na otoczenie, zieleń, placówki edukacyjne i bezpieczną przestrzeń wspólną, natomiast single i pary mocniej doceniają centralną lokalizację, komunikację, ofertę gastronomiczną, rekreacyjną oraz możliwość łatwego korzystania z miasta. Co ciekawe, dla wszystkich grup coraz ważniejsze są efektywność energetyczna i przewidywalne koszty utrzymania nieruchomości.
Zuzanna Należyta, dyrektor ds. handlowych w Eco Classic
Jakość w inwestycji deweloperskiej nie oznacza jedynie użycia dobrych materiałów. Na jakość składa się projekt mieszkania, budynku, części wspólnych czy otoczenia budynku. Tylko dobre rozwiązania projektowe w połączeniu z jakościowym wykonaniem gwarantują, że za 10 czy 20 lat mieszkanie utrzyma i z czasem podniesie swoją wartość.
Mniej więcej po 5-10 latach widać znaczącą różnicę pomiędzy budynkami wykonanymi i zaprojektowanymi z należytą starannością. Dopiero po czasie okazuje się że oszczędności na etapie zakupu wcale nie oznacza oszczędności w dłuższej perspektywie czasu. Sposób starzenia się budynku warunkuje, ile będzie nas kosztować utrzymanie mieszkania i to czy w przyszłości zdołamy ochronić zainwestowany w nie kapitał.
Renata McCabe-Kudła, Country Manager Grupo Lar Polska
Jakość to dziś pojęcie szerokie, obejmujące kompleksowe rozwiązania, a nie pojedynczy element wykończenia. Priorytety różnią się jednak w zależności od grupy kupujących, inwestorzy instytucjonalni zwracają uwagę przede wszystkim na certyfikaty energooszczędności, klienci indywidualni patrzą na funkcjonalność mieszkania i jakość części wspólnych.
Właśnie części wspólne przechodzą obecnie istotną zmianę, stają się przedłużeniem mieszkania, z funkcjami wspierającymi budowanie społeczności mieszkańców, a nie tylko przestrzenią techniczną do przejścia. Rozwiązania typowe dotąd dla sektora PRS i co-livingu - przestrzenie multifunkcyjne, miejsca spotkań coraz częściej przenikają do klasycznych projektów sprzedażowych. Wprowadzamy je również w naszych realizacjach, na przykład w projektach Symfonia Praga i Nowy Witolin założyliśmy dodatkowe przestrzenie wspólne integrujące mieszkańców. W Grupo Lar Polska certyfikację zrównoważonego budownictwa BREEAM wdrażamy we wszystkich projektach, niezależnie od tego, czy dany projekt realizowany jest z udziałem inwestora instytucjonalnego.
Paweł Gancarczyk, specjalista ds. sprzedaży Ronson Development
Widzimy, że klienci zwracają dziś uwagę przede wszystkim na jakość rozumianą jako komfort codziennego życia. Jednym z tematów, o które najczęściej pytają, jest akustyka mieszkań. Kupujący chcą mieć pewność, że ich mieszkanie będzie zapewniało odpowiednią prywatność i spokój, bez odgłosów dochodzących od sąsiadów.
Coraz większe znaczenie ma również jasno określony standard deweloperski. Klienci są coraz bardziej świadomi i dokładnie sprawdzają, co otrzymają w momencie odbioru mieszkania, a jakie elementy będą wymagały dodatkowego budżetu. Pytają m.in. o standard wykończenia ścian, rodzaj i zakres tynków czy takie elementy jak parapety. To pokazuje, że jakość jest dziś oceniana nie tylko przez pryzmat samego mieszkania, ale również przewidywalności całego procesu zakupu i wykończenia.
Ważnym aspektem jest także kameralność inwestycji. Liczba mieszkań na piętrze ma wpływ, zarówno na prywatność, jak i komfort mieszkańców. Z perspektywy klientów zdecydowanie bardziej atrakcyjne są rozwiązania, w których na jednym piętrze znajduje się kilka mieszkań, niż budynki, gdzie ich liczba jest znacznie większa.
Marcin Michalec, dyrektor zarządzający, Okam Capital
Pojęcie jakości mieszkania zdecydowanie się dziś poszerza. Nie sprowadza się już wyłącznie do jakości materiałów wykończeniowych czy standardu części wspólnych. Coraz częściej klienci oceniają całość, także lokalizację, funkcjonalność, dostęp do usług, komunikacji i terenów zielonych, a także przyszłe koszty utrzymania. Bardzo istotny staje się również aspekt funkcjonalności części wspólnych. Kupujący chcą, aby przestrzeń wokół mieszkania była dobrze zaprojektowana, estetyczna i rzeczywiście odpowiadała na ich codzienne potrzeby. Widzimy także rosnące znaczenie przestrzeni zewnętrznych - balkonu, tarasu, ogrodu czy dobrze zaprojektowanej zieleni.
Poszczególne grupy klientów akcentują oczywiście różne potrzeby. Single i młode pary zwracają większą uwagę na funkcjonalność niewielkiego metrażu, komunikację oraz dostęp do usług i miejskiego życia. Rodziny większą wagę przywiązują do układu mieszkania, terenów zielonych, bezpieczeństwa, infrastruktury rekreacyjnej. Z kolei dojrzali klienci przede wszystkim szukają wygody, dostępności usług i ochrony wartości nieruchomości w długim okresie.
Damian Tomasik, prezes zarządu Alter Investment S.A.
Jakość nie oznacza już wyłącznie standardu materiałów. Kupujący oceniają cały sposób życia, jaki zapewni im projekt, lokalizację, czas dojazdu, funkcjonalność układu, koszty utrzymania, otoczenie, części wspólne oraz wiarygodność dewelopera. Dla osób kupujących pierwsze mieszkanie kluczowe są budżet całkowity i przewidywalne rachunki. Rodziny zwracają uwagę na szkoły, tereny zielone, przechowywanie i bezpieczeństwo. Inwestorzy analizują płynność przy odsprzedaży i potencjał najmu, a seniorzy dostępność bez barier, bliskość usług i możliwość uzyskania wsparcia. Najlepszy projekt to dziś nie ten, który ma najdłuższą listę udogodnień, lecz ten, w którym wszystkie elementy tworzą spójną wartość dla konkretnej grupy mieszkańców.
Kamil Gaszyński, dyrektor handlowy w Green House Development
Jakość w sektorze mieszkaniowym coraz rzadziej oznacza wyłącznie klasę materiałów czy standard części wspólnych. Klienci patrzą szerzej i coraz częściej oceniają inwestycję przez pryzmat tego, jak będzie się w niej żyło na co dzień: czy zapewni ciszę, prywatność, kontakt z zielenią i wygodę.
Dobrze widoczne jest to na przykładzie Royal Garden Wilanów, zarówno w części jednorodzinnej, jak i wielorodzinnej. Klienci bardzo doceniają prywatny park o powierzchni 8 000 mkw. ze strefami wypoczynku i rekreacji, schowanie ruchu samochodowego pod ziemię czy rozwiązania ograniczające codzienne uciążliwości, takie jak odbiór odpadów przez meleksy.
W domach uwagę zwracają również rozwiązania bezpośrednio wpływające na komfort, między innymi świetliki doświetlające sypialnie czy windy prowadzące z garażu podziemnego na kolejne kondygnacje. Widać więc, że coraz ważniejszym elementem jakości staje się szeroko rozumiany dobrostan. Chcemy nie tylko dobrze mieszkać, ale też dobrze spać, odpoczywać, pracować w ciszy i mieć na co dzień kontakt z zielenią. I właśnie takie elementy klienci coraz częściej zauważają oraz biorą pod uwagę przy wyborze domu czy mieszkania.
Artur Smoleń, dyrektor sprzedaży Profit Development
Jeszcze kilka lat temu branża często sprowadzała dobry projekt mieszkaniowy do dwóch elementów - lokalizacji i funkcjonalnego rozkładu. Dzisiaj to warunki konieczne, ale zdecydowanie niewystarczające. Kupujący analizują inwestycję znacznie szerzej i zwracają uwagę na to, jak będzie się w niej mieszkało na co dzień. Liczy się już nie tylko standard materiałów wewnątrz lokalu, ale całe jego otoczenie. Coraz większą rolę odgrywają części wspólne, zieleń, infrastruktura rowerowa, wózkownie, możliwość ładowania samochodu elektrycznego, rozwiązania smart home, bezpieczeństwo czy sposób zagospodarowania terenu. Dobrze zaprojektowana inwestycja nie może kończyć się na niewielkim fragmencie zieleni pomiędzy budynkami. Dobrym przykładem jest Waniliowa we Wrocławiu, gdzie w części lokali ogródki osiągają powierzchnię nawet około 300 m². Standard uzupełniają m.in. elektrycznie sterowane rolety na parterze, deski tarasowe i szklane balustrady. Z kolei w osiedlu Hemara w Warszawie ważnym elementem założenia jest rozbudowana zieleń wraz ze stawem. W innych projektach pojawiają się miejsca do ładowania samochodów elektrycznych, rowerownie czy technologie ułatwiające zarządzanie mieszkaniem.
Co istotne, poszczególne grupy nabywców inaczej definiują dziś dobry standard. Rodziny mocniej analizują otoczenie, dostęp do szkół, tereny zielone, bezpieczeństwo i codzienną logistykę. Osoby kupujące pierwsze mieszkanie patrzą przede wszystkim na relację ceny do oferowanego standardu oraz późniejsze koszty użytkowania. Inwestorzy większą wagę przykładają do lokalizacji, płynności nieruchomości i jej potencjału na rynku najmu. Dlatego o przewadze inwestycji coraz rzadziej decyduje jeden parametr. Liczy się suma rozwiązań, które sprawiają, że budynek odpowiada na potrzeby konkretnej grupy mieszkańców, nie tylko w momencie zakupu, ale również kilka czy kilkanaście lat później.