Pomimo chwilowego wyhamowania nowej podaży, fundamenty trójmiejskiego rynku biurowego pozostają mocne, o czym świadczy wzrost aktywności deweloperskiej o 40% rok do roku. Pierwsze półrocze 2025 roku zdefiniowała zmiana w strukturze popytu, w której kluczową siłą stały się renegocjacje umów, potwierdzając przywiązanie najemców do Trójmiasta. Całkowite zasoby nowoczesnej powierzchni biurowej w regionie na koniec czerwca wyniosły 1,07 mln m kw.
Zgodnie z najnowszym raportem międzynarodowej firmy doradczej Savills, w pierwszej połowie roku popyt na biura w Trójmieście wyniósł 53 400 m kw., co stanowi wzrost o 5% w porównaniu z analogicznym okresem w 2024 roku. Aktywność najemców była stabilna i równomiernie rozłożona pomiędzy kwartałami – 26 400 m kw. wynajęto w I kwartale i 27 000 m kw. w II.
Struktura transakcji
Kluczowa zmiana zaszła w strukturze zawieranych transakcji, gdzie renegocjacje zdominowały popyt, stanowiąc aż 55% jego wolumenu. Jest to odwrócenie trendu z pierwszej połowy 2024 roku, kiedy to nowe umowy odpowiadały za 54% popytu. Co więcej, renegocjowane umowy w 1 poł. 2025 roku dotyczyły znacznie większych powierzchni – średnio 2400 m kw. – podczas gdy nowe umowy opiewały na średnio 830 m kw.
– Fakt, że ponad połowa wszystkich transakcji to renegocjacje, pokazuje, że firmy stawiają dziś na bezpieczeństwo i przewidywalność, odkładając na później kosztowne przeprowadzki. Część najemców nie tylko zostaje w swoich biurach, ale przy okazji optymalizuje zajmowaną powierzchnię. Choć obecnie daje to firmom silną kartę w negocjacjach z właścicielami, rynek najemcy nie będzie trwał wiecznie. Cisza po stronie nowej podaży to zapowiedź przyszłych wyzwań, zwłaszcza dla dużych najemców poszukujących nowoczesnej przestrzeni do rozwoju – podkreśla Wioleta Wojtczak, Head of Research, Savills Polska.
W okresie od stycznia do końca czerwca na trójmiejski rynek nie dostarczono żadnego nowego budynku biurowego.
Mimo to, aktywność deweloperska rośnie – na koniec czerwca w budowie znajdowało się 32 200 m kw. powierzchni, co oznacza wzrost o 40% rok do roku. Wszystkie realizowane obecnie inwestycje zlokalizowane są w Gdańsku, a największą z nich jest projekt PUNKT firmy Torus (12 000 m kw.). Należy jednak zaznaczyć, że ze względu na wyzwania związane z komercjalizacją i finansowaniem, część planowanych projektów biurowych została wstrzymana. Gdyby wszystkie plany deweloperów doszły do skutku, do końca 2027 roku rynek w Gdańsku, Gdyni i Sopocie urósłby nawet o 80 000 m kw. nowoczesnej powierzchni.
– Trójmiejski rynek biurowy zdaje się stabilizować po okresie dynamicznego rozwoju. Choć w pierwszym półroczu nie oddano żadnych nowych budynków, to potencjał rozwojowy pozostaje duży, o czym świadczy wzrost o 40% wolumenu powierzchni w budowie. Kluczowe jest zróżnicowanie rynku. Podczas gdy Gdynia mierzy się z wysokim wskaźnikiem pustostanów na poziomie 23,6%, Gdańsk z wynikiem 9,2% pozostaje zdrowym i chłonnym rynkiem. To właśnie tam koncentruje się nowa aktywność deweloperska i niemal cały popyt. Przewidujemy, że w najbliższych latach ograniczona nowa podaż, w połączeniu ze stabilnym popytem, doprowadzi do spadku wskaźnika pustostanów i stworzy presję na wzrost czynszów, szczególnie w najlepiej zlokalizowanych i nowoczesnych budynkach w Gdańsku – mówi Piotr Skuza, Associate Director w dziale powierzchni biurowych Savills w Trójmieście.
Dostępność powierzchni biurowych
Na koniec czerwca w Trójmieście dostępnych do wynajęcia było 135 100 m kw. biur, co przełożyło się na wskaźnik pustostanów na poziomie 12,7%, czyli o 20 punktów bazowych wyższym niż rok wcześniej. Widać jednak wyraźne zróżnicowanie między miastami – w Gdańsku wskaźnik pustostanów wynosi 9,2% (74 100 m kw. wakatów), podczas gdy w Gdyni sięga on 23,6% (54 500 m kw.). Pozytywnym sygnałem dla najemców jest stabilizacja czynszów, które w budynkach klasy A utrzymują się na poziomie 13,00-15,00 EUR za m kw. miesięcznie.