Co słychać na rynku powierzchni magazynowo-logistycznych w Polsce? Eksperci firmy doradczej JLL komentują pierwsze sześć miesięcy w segmencie inwestycji magazynowych.
Polski rynek inwestycji w nieruchomości magazynowo-logistyczne zakończył pierwszą połowę roku z wolumenem 782 mln euro, osiągniętym w ramach 18 transakcji. Wynik ten był o 36 proc. wyższy od średniej z ostatnich pięciu lat i okazał się trzecim najlepszym rezultatem pierwszego półrocza w historii sektora - po 2020 i 2021 roku. Za wysoką aktywnością stoi jednak nie tylko powrót dużych transakcji. Inwestorzy wyraźnie premiują dziś przede wszystkim długość i przewidywalność dochodu, coraz większą rolę w dostarczaniu produktu inwestycyjnego odgrywają też transakcje sale & leaseback.
Po rekordowo mocnym pierwszym kwartale, w drugim wartość zawartych umów wyniosła około 335 mln euro w ramach ośmiu transakcji. Pierwsze sześć miesięcy roku pokazało jednocześnie silną koncentrację kapitału na nieruchomościach zabezpieczonych długimi umowami najmu. Takie aktywa odpowiadały za ponad 60 proc. półrocznego wolumenu, a ponad połowa wszystkich transakcji dotyczyła nieruchomości, w których średni okres do wygaśnięcia umów najmu wynosił co najmniej dziesięć lat.
– Rynek magazynowy pozostaje bardzo płynny, ale zmieniły się kryteria, według których inwestorzy podejmują decyzje. Sama jakość techniczna czy dobra lokalizacja nie wystarczają. W okresie większej niepewności szczególnego znaczenia nabrała przewidywalność przyszłych przepływów pieniężnych, dlatego kapitał jest gotowy mocno konkurować o nieruchomości z wiarygodnymi najemcami i wieloletnimi umowami. W efekcie dwa pozornie podobne obiekty mogą być dziś postrzegane przez inwestorów zupełnie inaczej w zależności od struktury i długości zabezpieczonego dochodu – mówi Sławomir Jędrzejewski, head of logistics investment, JLL.
Pierwsza połowa roku połączyła stosunkowo dużą liczbę zawartych umów z kilkoma transakcjami, które miały decydujący wpływ na całkowity wynik sektora. Największe - sprzedaż portfela grupy Raben, projekt BTS w Rzeszowie kupiony przez BSH oraz akwizycja projektu Booster Zabrze - miały łączną wartość 519 mln euro, odpowiadając za około 70 proc. półrocznego wolumenu.
Skala największych umów pokazuje, że polski sektor logistyczny jest w stanie zaoferować produkt odpowiadający wymaganiom dużych globalnych inwestorów. Jednocześnie fakt, że zaledwie trzy transakcje odpowiadały za większość wolumenu, dobrze ilustruje selektywność rynku - kapitał koncentruje się przede wszystkim na nieruchomościach o jasno określonym profilu inwestycyjnym.
Szczególnie istotnym elementem rynku pozostają transakcje najmu zwrotnego. W tym modelu przedsiębiorstwo sprzedaje należącą do niego nieruchomość inwestorowi, pozostając jednocześnie jej długoterminowym najemcą. Pozwala to uwolnić środki zaangażowane w nieruchomości bez konieczności przenoszenia działalności operacyjnej. Największą transakcją sale & leaseback pierwszego półrocza była wspomniana sprzedaż pięciu obiektów Grupy Raben do W.P. Carey za 168 mln euro.
Dla inwestorów takie transakcje mogą oznaczać dostęp do nieruchomości, które wcześniej w ogóle nie były obecne na otwartym rynku, a jednocześnie oferują wieloletni dochód zabezpieczony umową z najemcą. Dla tych ostatnich sprzedaż nieruchomości może natomiast stanowić alternatywę wobec utrzymywania kapitału w aktywach niebędących podstawowym przedmiotem ich działalności.
Sale & leaseback zaczyna być postrzegany nie tylko jako transakcja nieruchomościowa, ale również jako narzędzie zarządzania kapitałem przedsiębiorstwa. Polska ma dużą bazę nowoczesnych obiektów zajmowanych przez firmy logistyczne, produkcyjne i dystrybucyjne, dlatego potencjał dla tego typu operacji jest znaczący. Właśnie takie połączenie - dobrej nieruchomości, silnego najemcy i długiej umowy – stanowi obecnie profil produktu najbardziej pożądany przez aktywnych inwestorów – komentuje Sławomir Jędrzejewski.
Na tle pozostałych segmentów nieruchomości komercyjnych, polski rynek magazynowo-logistyczny wyróżnia się strukturą pochodzenia kapitału. W pierwszej połowie roku inwestorzy ze Stanów Zjednoczonych odpowiadali za 68 proc. wartości zawartych transakcji. Amerykański kapitał uczestniczył między innymi w transakcjach dotyczących portfela Raben, obiektu BSH, nieruchomości DSV w Łodzi oraz HiPark Rzepin.
Tak wysoki udział inwestorów amerykańskich pokazuje, że polskie nieruchomości logistyczne pozostają produktem o międzynarodowym zasięgu. Jednocześnie charakter realizowanych transakcji wskazuje, że przewagą Polski jest nie tylko skala samego rynku magazynowego, lecz również dostępność dużych aktywów i portfeli z długoterminowo zabezpieczonym przychodem.
Wysoki wolumen nie oznacza jednak, że wszystkie nieruchomości spotykają się z podobnym zainteresowaniem. Zdaniem JLL obecne otoczenie stworzyło rynek dwóch prędkości. Aktywni pozostają inwestorzy koncentrujący się na najlepszych nieruchomościach oraz aktywach typu net lease, podczas gdy część kupujących - w większym stopniu uzależnionych od finansowania dłużnego - przyjęła bardziej zachowawcze podejście. W praktyce oznacza to coraz większe różnice pomiędzy aktywami z długimi umowami i silnymi najemcami a starszymi obiektami wymagającymi aktywnego zarządzania. Inwestorzy dokładniej analizują nie tylko sam budynek, ale również profil kredytowy najemcy, pozostały okres najmu oraz prawdopodobieństwo utrzymania funkcji logistycznej lub produkcyjnej nieruchomości w długiej perspektywie.
– Wysoki wolumen nie powinien być interpretowany jako powrót rynku, na którym wszystko znajduje nabywcę na podobnych warunkach. Różnice pomiędzy poszczególnymi aktywami są dziś bardzo wyraźne. Największa konkurencja dotyczy produktu zapewniającego długi i przewidywalny dochód. Jednocześnie istnieje grupa inwestorów gotowych kupować starsze lub bardziej wymagające nieruchomości, ale oczekują oni wyraźnego potencjału do stworzenia dodatkowej wartości. Ta polaryzacja prawdopodobnie pozostanie jedną z najważniejszych cech rynku w kolejnych kwartałach – dodaje Sławomir Jędrzejewski.
Pipeline transakcji zaplanowanych na trzeci kwartał pozwala JLL oczekiwać dalszej wysokiej aktywności inwestorów. Jeśli zapowiadane procesy zostaną sfinalizowane, wartość inwestycji w nieruchomości magazynowo-logistyczne w całym roku może po raz pierwszy od 2022 r. przekroczyć 2 mld euro.
Nie musi to jednak oznaczać zmiany kryteriów inwestycyjnych. Pierwsza połowa roku pokazała, że o decyzjach kapitału w coraz większym stopniu decyduje jakość i długość zabezpieczonego przychodu. W połączeniu z rosnącą popularnością sale & leaseback może to sprawić, że kolejne miesiące przyniosą na rynek aktywa, które dotychczas pozostawały poza radarami inwestorów.
– Polski rynek logistyczny ma dziś dwie istotne przewagi: skalę pozwalającą przeprowadzać duże transakcje oraz możliwość zaoferowania produktu z długoterminowym dochodem, którego poszukuje międzynarodowy kapitał. Wynik pierwszego półrocza i obecny pipeline pokazują, że aktywność inwestycyjna może jeszcze wyraźnie przyspieszyć. Jednocześnie będzie to rynek wymagający - w drugiej połowie roku równie ważne jak dostępność kapitału pozostaną jakość nieruchomości, wiarygodność najemcy i struktura umowy – podsumowuje Sławomir Jędrzejewski.