– Budowanie magazynów na terenach poprzemysłowych jest trudniejsze i bardziej skomplikowane. Pochłania dodatkowy czas i pieniądze. Jednak tam, gdzie brakuje ziemi, wykorzystanie gruntów typu brownfield okazuje się doskonałą alternatywą dla deweloperów. Jednocześnie jest to działanie zgodne z duchem zrównoważonego rozwoju i wspierające rewitalizację miast – twierdzą Jakub Kurek, Dyrektor Działu Powierzchni Przemysłowych i Magazynowych, Newmark Polska, oraz Michał Rafałowicz, Dyrektor Regionalny w Newmark Polska.
Już od kilku lat zapotrzebowanie na magazyny zlokalizowane w dobrze skomunikowanych miejskich lokalizacjach rośnie nawet o 15-20 proc. rocznie.
– Chcąc sprostać wymaganiom klientów, którzy oczekują możliwie najszybszego czasu dostawy produktów, przedsiębiorcy potrzebują kilku mniejszych magazynów, usytuowanych w miejskich, dobrze skomunikowanych lokalizacjach. W takim modelu działają przede wszystkim szybko rozwijające się branże: e-commerce, FMCG, firmy cateringowe z dowozem do biura albo domu oraz hurtownie zaopatrujące warsztaty w części samochodowe – wyjaśnia Michał Rafałowicz.
Wolnych działek zaczyna brakować
Jednocześnie w granicach miast zaczyna brakować wolnych gruntów. Dostępne działki przeznacza się głównie na inwestycje mieszkaniowe, użyteczności publicznej czy też miastotwórcze. Samorządy są coraz bardziej niechętne oddawaniu terenów na rozwój przemysłu, szczególnie dotyczy to działek w obrębie miasta.
– Dużo łatwiej jest przekonać lokalne władze oraz mieszkańców do wykorzystania pod budowę magazynów nieużytkowanych terenów poprzemysłowych, które szpecą miasto, a lokalni włodarze często nie mają środków albo nie wiedzą, co z nimi zrobić. Jeśli wcześniej na tym terenie była prowadzona już działalność przemysłowa, deweloperowi łatwiej będzie też uzyskać pozwolenie na budowę zgodnie z dotychczasowym przeznaczeniem – twierdzi Jakub Kurek.
Czas i środki
Główny Urząd Statystyczny w 2021 roku oszacował, że rekultywacji wymaga ponad 62 tys. ha ziemi w całym kraju. Jak jednak uprzedza Michał Rafałowicz, budowa magazynów na rekultywowanych terenach to nigdy nie jest prostsza droga.
– Tereny typu brownfield mają swoją wartość i wiele zalet – zwykle są świetnie zlokalizowane, blisko dróg i istotnych węzłów komunikacyjnych, a dzięki temu też w przyszłości najemcy będą mieli tam lepszy dostęp do pracowników. Dodatkowo działki są najczęściej uzbrojone w niezbędne media – informuje dyrektor w Newmark Polska.
– Czasami inwestycja typu brownfield może mieć dla najemcy również znaczenie marketingowe, wynikające z historii tego miejsca. Na przykład stara fabryka cukierków, która wcześniej działała na tym terenie, może komunikacyjnie przysłużyć się najemcy z tej samej branży. Podejmując się jednak takiej inwestycji, deweloper zawsze musi zdawać sobie sprawę, jakie trudności być może przyjdzie mu pokonać – dodaje Rafałowicz.
Dla inwestora prace na terenach typu brownfield wiążą się z większym zaangażowaniem czasu i środków. Jak dużo większym, niż w przypadku greenfieldu, to zależy zarówno od lokalizacji, wcześniejszego zagospodarowania terenu, jak i rodzaju historycznie prowadzonej tam działalności.
– W przypadku terenów zabudowanych należy doliczyć czas związany z uzyskaniem pozwoleń na rozbiórkę oraz na jej przeprowadzenie. W każdym przypadku zalecany jest audyt terenu, na który musimy doliczyć trzy – cztery tygodnie plus do sześciu tygodni oczekiwania na wyniki raportu – sumuje Jakub Kurek.
– Po stwierdzeniu zanieczyszczenia w gruncie, konieczne będzie przeprowadzenie jego okonturowania (ok. czterech tygodni) oraz przygotowanie Projektu Planu Remediacji (cztery – sześć tygodni). Kolejnym krokiem jest uzyskanie decyzji remediacyjnej we właściwej Regionalnej Dyrekcji Ochrony Środowiska, ewentualnie zwolnienie z obowiązku prowadzenia remediacji (dwa – trzy miesiące). Sam proces remediacji, w przypadku usuwania zanieczyszczonych gruntów, można przeprowadzić już równolegle z pracami ziemnymi dla nowej inwestycji – wyjaśnia ekspert Newmark Polska.
Przeszkody nie zniechęciły deweloperów
Mimo trudności, coraz więcej deweloperów decyduje się na realizację projektów typu brownfield. – Prekursorem trendu jest Panattoni Europe, który deklaruje, że takie inwestycje zajmują aż 45 proc. w jego portfolio w całej Europie. Jednym z ciekawszych przykładów jest budowa przez tego dewelopera parku na terenie starego elewatora zbożowego w centrum Konina – mówi Jakub Kurek. – Brownfieldy realizuje również Hillwood, który na tego typu terenach wybudował między innymi projekty w Gliwicach i Mysłowicach na Górnym Śląsku. W tej chwili deweloper jest też w trakcie realizacji wielkiego centrum logistycznego, o docelowej powierzchni 130 tys. mkw., w Rawie Mazowieckiej. Inwestycja powstaje w miejscu zamkniętych wiele lat temu zakładów mięsnych oraz największego w mieście biurowca – dodaje ekspert. Kolejnym deweloperem zaangażowanym w tego typu projekty jest firma 7R, która na 13-hektarach terenów postoczniowych w Szczecinie postawiła dwie hale o łącznej powierzchni ponad 60 tys. mkw. Ciekawymi przykładami brownfieldów są również inwestycja MLP w Poznaniu przy ul. Wołczyńskiej oraz P3 w Katowicach.
Biznes odpowiedzialny społecznie
Rewitalizacja terenów poprzemysłowych, według ekspertów Newmark Polska, będzie ważnym kierunkiem na rynku nieruchomości magazynowych w najbliższych latach.
– Przywracanie miastom zniszczonych terenów i nadawanie im nowych, ważnych funkcji ma ogromne znaczenie dla lokalnych społeczności. To nie tylko dodatkowe miejsca pracy, ale również poprawa bezpieczeństwa poprzez usunięcie lub rewitalizację starej zabudowy oraz modyfikacja tkanki miejskiej do obecnych potrzeb – podkreśla Jakub Kurek. – Inwestycje typu brownfield łączą biznes z działaniami odpowiedzialnymi społecznie. Dają wymierne korzyści nie tylko miastom i środowisku, ale również deweloperom. Jeszcze raz podkreślę, że pula działek w granicach miast, na których mogłyby powstać magazyny, coraz bardziej się kurczy, a ich ceny są bardzo wysokie. Dlatego dla deweloperów inwestycje w brownfield stają się opłacalne, nawet pomimo dodatkowych nakładów potrzebnych do przygotowania terenu pod budowę. To ważny aspekt również w kontekście ESG, ponieważ magazyny zbudowane na rekultywowanych terenach, w trakcie zielonej certyfikacji otrzymują dodatkowe punkty za wykorzystanie i przywrócenie terenu do dalszego użytkowania – podsumowuje ekspert Newmark Polska.