W mieszkaniówce narasta wyraźna dysproporcja. Do sprzedaży trafiają lokale z inwestycji uruchamianych przed kilkoma laty, podczas gdy deweloperzy ostrożniej rozpoczynają kolejne projekty. Gotowych lokali przybywa, ale ich wysoka liczba mówi więcej o przeszłości rynku niż o jego przyszłej podaży.
Zapas sprzed lat
Rynek zapełnia się gotowymi mieszkaniami, choć dopływ nowych projektów wyraźnie słabnie. Według danych BIG DATA RynekPierwotny.pl pod koniec czerwca 2026 roku deweloperzy oferowali w całej Polsce około 121,5 tys. lokali, z czego ponad 44,7 tys. było już ukończonych. Rok wcześniej gotowych mieszkań było około 29,1 tys. W ciągu dwunastu miesięcy ich pula zwiększyła się więc o ponad 15 tys., a udział ukończonych lokali w całej ofercie wzrósł z niespełna jednej czwartej do niemal 37 proc.
Jednocześnie deweloperzy znacznie ograniczyli liczbę nowych inwestycji. Zgodnie z danymi Otodom w pierwszym kwartale 2026 roku na siedmiu największych rynkach do sprzedaży wprowadzono 8,8 tys. lokali, o 29 proc. mniej niż przed rokiem i najmniej od trzech lat. Ostrożność utrzymała się także w kolejnych miesiącach. Według wstępnych danych BIG DATA RynekPierwotny.pl w drugim kwartale deweloperzy wprowadzili do sprzedaży niespełna 9,9 tys. mieszkań, o 28 proc. mniej niż rok wcześniej i o 24 proc. mniej od średniej kwartalnej z 2025 roku. Szczególnie mocno nową podaż ograniczono w Krakowie, gdzie na rynek trafiło zaledwie 690 lokali, o 65 proc. mniej niż przed rokiem, a także we Wrocławiu i Trójmieście, gdzie spadki wyniosły odpowiednio 52 i 42 proc.
– Obserwujemy swoiste przesunięcie cyklu. Dzisiejsza wysoka liczba gotowych mieszkań jest rezultatem decyzji inwestycyjnych podjętych kilka lat wcześniej, podczas gdy obecne uruchomienia są dopasowywane do bieżącej sprzedaży i warunków finansowania. Deweloperzy częściej etapują projekty i koncentrują się na inwestycjach o mocnych fundamentach - dobrej lokalizacji, funkcjonalnych układach i metrażach zapewniających wysoką płynność – mówi Grzegorz Woźniak, prezes spółki Q3D Locum.
Oferta może się skurczyć
Większość lokali obecnie dostępnych w sprzedaży pochodzi z projektów uruchamianych w okresie większej aktywności inwestycyjnej. Ich ukończenie zbiega się dziś ze spadkiem liczby nowych wprowadzeń, dlatego obecna szeroka oferta nie musi utrzymać się w kolejnych kwartałach. Rynek korzysta obecnie z podaży przygotowanej kilka lat wcześniej, a jej uzupełnianie przebiega znacznie wolniej.
– Dzisiejsza szeroka oferta gotowych mieszkań jest efektem decyzji inwestycyjnych podejmowanych dwa lub nawet trzy lata temu. Obecnie deweloperzy uruchamiają mniej projektów, a kolejne etapy trafiają do sprzedaży w mniejszej skali. Przy utrzymaniu obecnego tempa sprzedaży pula lokali dostępnych od ręki będzie się stopniowo kurczyć, zwłaszcza w dobrych lokalizacjach i popularnych przedziałach metrażowych. Osoby, które mają zapewnione finansowanie i znalazły mieszkanie odpowiadające ich potrzebom, powinny więc poważnie rozważyć zakup. Odkładanie decyzji może oznaczać mniejszy wybór układów, pięter i terminów odbioru – mówi Bartłomiej Rzepa, członek spółki realizującej Osiedle Symbioza.
Szacowanie ryzyka
Za ostrożnością deweloperów stoją wysoka liczba niesprzedanych mieszkań oraz koszty, które utrudniają bezpieczne planowanie kolejnych projektów. W raporcie dotyczącym pierwszego kwartału 2026 roku Narodowy Bank Polski wskazuje na osłabiony popyt i dużą ofertę pozostającą w sprzedaży, a zarazem na dalszy wzrost kosztów gruntów i robocizny. Uruchomienie inwestycji w takich warunkach wiąże się z ryzykiem dłuższej sprzedaży i zamrożenia kapitału. Poprawa dostępności kredytów pobudziła aktywność kupujących, jednak deweloperzy czekają na potwierdzenie, że ożywienie będzie trwałe.
– Rozpoczęcie nowej inwestycji wymaga dziś znacznie bardziej “konserwatywnej” kalkulacji. Koszty realizacji pozostają wysokie, a tempo sprzedaży nadal silnie zależy od dostępności finansowania dla klientów. Dlatego kolejne projekty będą uruchamiane przede wszystkim tam, gdzie lokalizacja, struktura mieszkań i poziom cen dają podstawy do utrzymania stabilnego popytu – mówi Grzegorz Woźniak, prezes spółki Q3D Locum.