Polska doświadczyła jednego z najszybszych wzrostów czynszów w całej Unii Europejskiej w ostatnich pięciu latach – w największych miastach wzrosty te były dwucyfrowe. Zwiększone koszty finansowania, inflacja, napływ ludności do miast – to niektóre powody tej zmiany. Jak wskazują eksperci międzynarodowej agencji doradczej Cushman & Wakefield w raporcie “Mieszkaniówka na rozdrożu 2.0”, średnie czynsze za 2-pokojowe mieszkanie w Warszawie są wyższe niż w Pradze, Wiedniu czy Bratysławie, na szczęście daleko im do tych z Londynu, Zurychu czy Dublina.
Na przestrzeni ostatnich pięciu lat czynsze mieszkań na wynajem wzrosły we wszystkich krajach Unii Europejskiej, a średni wzrost wyniósł 10,9%. W Polsce wzrost czynszów wyniósł 47%, a wyprzedziły nasz kraj Węgry, notujące 50% wzrostu w tym samym okresie i Serbia (poza UE).
– Po wybuchu wojny w Ukrainie obserwowaliśmy duży spadek dostępności mieszkań na wynajem, a czynsze poszybowały w górę w bardzo krótkim czasie. Na niską ofertę nałożyła się galopująca inflacja i wzrost kosztów życia, a także wysokie stopy procentowe, które wywindowały raty kredytów do niespotykanych wcześniej poziomów. W ujęciu pięcioletnim czynsze najmocniej wzrosły w Krakowie i Poznaniu, odpowiednio aż o 50% i 48%. Kolejne miejsca zajęła Warszawa ze wzrostem 47% i Łódź +41%. Najmniejszą, ale wciąż znaczącą zmianę odnotowano we Wrocławiu i Gdańsku, gdzie czynsze od 2019 roku zanotowały wzrost o 36% i 31%”, – mówi Karolina Furmańska, ekspertka rynku mieszkaniowego w Cushman & Wakefield.
Pomimo tej dynamiki, analizując nominalne czynsze Warszawa jest dopiero na trzynastym miejscu pośród innych stolic europejskich, jeżeli chodzi o poziom czynszów za mieszkania. Na czołowych miejscach pod względem najwyższych cen za najem znajdują się Dublin, Amsterdam, Kopenhaga i Luksemburg. Jeszcze wyższe ceny występują w Londynie, gdzie w czerwcu 2024 roku wynajem dwupokojowego mieszkania w centrum wynosił ponad 2,500 EUR, a poza centrum około 2,000 EUR. Podobnie w Bernie, stolicy Szwajcarii, ceny wynajmu w centrum miasta to około 2,200 EUR, a poza centrum 1,660 EUR.
– Warto też zwrócić uwagę, że w Warszawie obserwujemy znaczącą różnicę w stawkach czynszowych w centrum i miasta dzielnicach obrzeżnych na czerwiec 2024 roku było to średnio aż 260 euro (ok. 1110 PLN). Różnice w średniej cenie pomiędzy centrum miasta a jego peryferiami wyniosły w czerwcu 2024 od 89 EUR w Atenach aż do 472 EUR w Kopenhadze”, – dodaje Karolina Furmańska.
Stabilizacja i zwiększająca się dostępność mieszkań na wynajem
Od drugiej połowy 2022 roku popyt na mieszkania na wynajem zaczął się stabilizować, a liczba ofert stopniowo wzrastała, aby ostatecznie przebić poziomy sprzed wybuchu wojny. W czerwcu 2024 roku w Warszawie tylko na portalu Otodom było dostępnych na wynajem niemal 7000 wolnych mieszkań. Zwiększona podaż przełożyła się na zahamowanie wzrostu czynszów, a w niektórych miastach nawet odnotowano korektę.
– Analizując mediany czynszów ofertowych różnych typów mieszkań (1-, 2-, 3- i 4-pokojowych), to w Krakowie wzrosły one wszędzie. W wielu miastach obserwowaliśmy wzrost czynszów dla największych mieszkań – np. w Sopocie, Poznaniu i Gdańsku. Katowice i Warszawa odnotowały delikatny spadek mediany dla mieszkań na wynajem o największych metrażach”, – tłumaczy Karolina Furmańska.
Za 4-pokojowe mieszkanie na wynajem, patrząc na mediany czynszów w największych miastach w Polsce, najwięcej, bo aż 6 900 zł zapłacimy miesięcznie w Warszawie, 6 500 zł w Gdańsku, a najmniej w Łodzi – 3 428 zł – oraz Poznaniu i Katowicach – po 3 900 zł.
Czy PRS zmieni sytuację na rynku najmu?
– Dalszy rozwój sektora PRS (Private Rented Sector) znacząco i pozytwnie będzie wpływał na polski rynek najmu. Jego skala jest jednak wciąż mała w stosunku do całego rynku najmu, który w Polsce reprezentowany jest przede wszystkim przez indywidualnych wynajmujących. Obecnie rynek PRS obejmuje nieco ponad 16 600 mieszkań w największych polskich miastach, a na najbliższe lata planowane jest powstanie kolejnych 30 tys. mieszkań. Oficjalne dokładne statystki liczby mieszkań na wynajem nie są znane, ale przyjmując, że prywatnych wynajmujących jest z pewnością niemal milion. To nadal prywatni wynajmujący dyktują więc warunki”, – mówi Karolina Furmańska.
Trzej najwięksi gracze na rynku PRS to Resi4Rent, Vantage Rent i Life Spot i razem kontrolują niemal połowę działających na rynku projektów PRS. Wzrost podaży mieszkań wynajmowanych przez instytucje może w dłuższej perspektywie przyczynić się do stabilizacji najmu i postrzegania go jako bezpiecznej i pewnej opcji do zamieszkania, z jasnymi zasadami i możliwością negocjacji zachęt czy nawet obniżenia stawek czynszów przy dłuższych umowach najmu. Ważnym aspektem tego sektora jest profesjonalizacja zarządzania nieruchomościami, co zwiększa komfort najemców i oferuje elastyczne formy najmu, odpowiadając na potrzeby rosnącej liczby osób wybierających najem jako alternatywę wobec zakupu coraz droższych mieszkań.
Współautorzy raportu “Mieszkaniówka na rozdrożu 2.0” wskazują kilka czynników, które mogłyby przyczynić się do szybszego rozwoju rynku PRS.
– Wysokie koszty finansowania, wynikające z wysokiego poziomu stóp procentowych, były największą barierą rozwoju PRS i spowodował ograniczenie liczby transakcji w ostatnich dwóch latach. Gdy ten problem zniknie, a tego spodziewamy się w najbliższym czasie wraz ze spadającą inflacją, zainteresowanie inwestorów PRS wzrośnie i to geometrycznie. Fundamenty popytowe nadal są bardzo silne, zarówno jeśli chodzi o sektor PRS, jak i inne podsektory rynku Living: domy studenckie, coliving czy mieszkania serwisowane dla seniorów”– tłumaczy Karolina Furmańska.
– Czynnikiem niewątpliwie hamującym dziś inwestycje w sektorze najmu inwestycyjnego są niekorzystne dla niego przepisy podatkowe. Od 1 stycznia 2025 r. zmianie ulegnie w szczególności definicja budowli jako przedmiotu opodatkowania w ramach podatku od nieruchomości (PON). Zapowiedziana nowelizacja ustawy o podatkach i opłatach lokalnych niewątpliwie wpłynie nie tylko na sektor PRS, ale i cały rynek nieruchomości – dodaje dr Joanna Prokurat, Partner w dziale doradztwa podatkowego TPA Poland.