Rosnąca aktywność polskiego kapitału to jeden z najważniejszych sygnałów płynących z tegorocznego EXPO REAL. Choć część inwestorów z Europy Zachodniej nadal poszukuje możliwości inwestycyjnych poza Polską, krajowi inwestorzy coraz odważniej angażują się w transakcje. Największym zainteresowaniem cieszy się mieszkaniówka i PRS. Ponadto, bardziej realistyczne oczekiwania cenowe sprzedających zwiększają szanse na wyraźne ożywienie transakcji.
Nastroje inwestorów można określić dziś jako ostrożne, ale zdecydowanie proaktywne. W warunkach obecnej sytuacji geopolitycznej i makroekonomicznej kapitał jest bardziej selektywny. Inwestorzy dokładniej analizują poziom cen, koszt finansowania, potencjał wzrostu wartości oraz przede wszystkim możliwość szybkiego uruchomienia projektu. Coraz większe znaczenie ma nie tylko jakość aktywów, ale również czas i przewidywalność procesu inwestycyjnego.
Mieszkaniówka głównym celem inwestorów
Polska utrzymuje pozycję atrakcyjnego rynku dla kapitału poszukującego okazji przede wszystkim w sektorze mieszkaniowym i logistycznym. W mieszkaniówce zainteresowanie obejmuje projekty o różnej skali, jednak szczególnie poszukiwane są grunty z pozwoleniami na budowę oraz inwestycje, które pozwalają na szybkie rozpoczęcie realizacji. W segmencie PRS inwestorzy przyglądają się, zarówno gotowym projektom, jak i gruntom przeznaczonym pod rozwój nowych inwestycji.
Wśród najczęściej wskazywanych rynków znajdują się Warszawa, Kraków, Wrocław, Poznań i Gdańsk. To właśnie w największych ośrodkach miejskich inwestorzy widzą najlepsze perspektywy dla długoterminowego popytu na najem.
Urealnienie cen aktywów biurowych
Zainteresowanie utrzymuje również sektor logistyczny. Inwestorzy analizują, zarówno stabilne, wynajęte obiekty generujące przewidywalny dochód, jak i nowe projekty oferujące potencjał wzrostu wartości. Jednocześnie na rynku biurowym widoczna jest coraz większa elastyczność cenowa sprzedających. Właściciele aktywów znajdujących się w ich portfelach od wielu lat coraz aktywniej analizują możliwość sprzedaży. Urealnienie wycen pozwala stopniowo zmniejszać różnicę pomiędzy oczekiwaniami kupujących i sprzedających, która przez ostatnie lata była jedną z głównych barier dla większej liczby transakcji.
Nie oznacza to jednak automatycznej kompresji yieldów. Najbardziej atrakcyjne budynki utrzymują, a w wielu przypadkach także podnoszą poziom czynszów. Pokazuje to wyraźnie, że sytuacja najlepszych aktywów coraz bardziej różni się od kondycji całego rynku biurowego. Inwestorzy nie kupują dziś nieruchomości biurowych jako takich. Kupują konkretne, dobrze zdefiniowane aktywa o określonym potencjale.
Koszt finansowania pozostaje kluczowym czynnikiem
W rozmowach inwestycyjnych coraz mocniej wybrzmiewa również kwestia kosztów finansowania. Z rozmów z bankami wynika, że instytucje finansowe przygotowują się na różne scenariusze dotyczące poziomu stóp procentowych, w tym również na możliwość ich wzrostu.
Koszt długu pozostaje jednym z najważniejszych elementów analizowanych przy nowych projektach. Wpływa bezpośrednio na oczekiwaną stopę zwrotu, wycenę aktywów oraz możliwości realizacji inwestycji. Należy jednak podkreślić, że obecne sygnały ze strony sektora bankowego są przede wszystkim elementem przygotowania do potencjalnych zmian, a nie potwierdzoną prognozą podwyżek stóp procentowych.
Ostatni kwartał może przynieść więcej transakcji, przy szerszym udziale polskiego kapitału
Rynek wyraźnie przygotowuje się na aktywną końcówkę roku. Obserwowane procesy transakcyjne wskazują, że w czwartym kwartale możemy być świadkami kilku większych transakcji, zarówno na najbardziej dojrzałych rynkach, jak i w mniej oczywistych lokalizacjach.
Co istotne, część transakcji może dotyczyć aktywów, których wartość inwestorzy chcą budować poprzez zmianę sposobu ich wykorzystania. W centrum zainteresowania znajdują się więc nie tylko nieruchomości generujące stabilny dochód, ale również projekty oferujące możliwość przebudowy, zmiany funkcji czy dodatkowego zagospodarowania. Potencjał do kreowania wartości staje się coraz ważniejszym argumentem inwestycyjnym.
Obraz polskiego rynku po EXPO REAL jest klarowny. Inwestorzy pozostają aktywni, ale ich podejście jest dziś znacznie bardziej selektywne. Priorytetem jest dyscyplina cenowa, jakość aktywów, koszt finansowania oraz możliwość szybkiego uruchomienia inwestycji.
Jednocześnie rosnąca aktywność polskiego kapitału jest ważnym sygnałem dojrzewania rynku. Krajowi inwestorzy coraz częściej wykorzystują pojawiające się okazje, a dynamika ich działań może stać się jednym z istotnych czynników napędzających liczbę transakcji w najbliższym czasie.
Jeżeli oczekiwania cenowe sprzedających będą nadal zbliżać się do poziomów akceptowalnych dla kupujących, przestrzeń do zawierania transakcji będzie wyraźnie rosła. Polski rynek nieruchomości wchodzi więc w etap oparty w mniejszym stopniu na akceptacji ryzyka, a bardziej na selekcji i umiejętności dostrzegania wartości tam, gdzie nie są jeszcze w pełni wycenione.
Autor: Bartłomiej Zagrodnik, Managing Partner, CEO Walter Herz.