Wraz ze zbliżającym się rokiem akademickim, tysiące studentów coraz intensywniej poszukują lokum. Tymczasem, jak wynika z analizy międzynarodowej agencji doradczej Cushman & Wakefield, obecna liczba łóżek w publicznych i prywatnych akademikach pokrywa zapotrzebowanie zaledwie 10% wszystkich osób studiujących w Polsce. Ci studenci, którzy rozważają znalezienie zakwaterowania na rynku najmu, muszą liczyć się z wieloma wyzwaniami. Według analiz Otodom, liczba dostępnych lokali na wynajem w wielu głównych ośrodkach akademickich spada, a czynsze nadal niestety rosną – na koniec lipca stawki czynszowe wzrosły średnio o 1,5% m/m i aż 8,5% r/r.
Cushman & Wakefield podaje (na podstawie danych GUS), że w Polsce funkcjonuje 359 uczelni wyższych, na których w poprzednim roku akademickim studiowało łącznie ponad 1,2 mln osób. Ponad 105 000 studentów to obcokrajowcy, głównie z Ukrainy (prawie 50 000 osób) i Białorusi (ponad 12 000).
Warto podkreślić, że liczba międzynarodowych studentów wybierających nasz kraj zwiększa od wielu lat. Polska jest ważnym ośrodkiem akademickim w Europie Środkowo-Wschodniej, a populacja studentów w naszym kraju jest jedną z najliczniejszych w Europie. Tylko w roku akademickim 2021/2022 liczba studiujących w Polsce cudzoziemców wzrosła o blisko 18%. Do tego po pandemicznym spadku ogólna populacja studentów znów rośnie.
– Deficyt mieszkaniowy dotyka także studentów i na pewno są oni w o wiele trudniejszej sytuacji niż ich koledzy, którzy studiowali na polskich uczelniach kilka lat wcześniej. Mieszkanie na rynku indywidualnym znaleźć jest o wiele trudniej, a średnie czynsze rosną – komentuje Karolina Furmańska, ekspert ds. sektora Living w Cushman & Wakefield.
Zgodnie z danymi Otodom w największych miastach akademickich – Warszawie i Krakowie – wzrost cen ofertowych mieszkań na wynajem wyniósł w lipcu blisko 12% r/r.
Liczba studentów w poszczególnych miastach Polski:
Akademiki nie zaspokajają popytu
Według danych Cushman & Wakefield, uczelniane akademiki oferowały w minionym roku akademickim zaledwie nieco ponad 115 tys. łóżek. Z kolei na rynku prywatnych akademików do dyspozycji studentów jest trochę ponad 11,5 tys. miejsc, a kolejne 6 tys. znajduje się w przygotowaniu. Patrząc na aktualną, dysproporcję pomiędzy popytem a podażą, wyraźnie widać, jak duża jest przestrzeń na to, aby inwestować w ten sektor.
– Jedynie 9% studentów znajdzie zakwaterowanie w akademikach należących do uczelni. Dodatkowo, tylko nieliczne tego typu obiekty były na przestrzeni ostatnich kilkudziesięciu lat kompleksowo remontowane i modernizowane. Dlatego też większość studentów, i trudno im się dziwić, szuka lepszych warunków mieszkaniowych niż te oferowane w publicznych domach studenckich. Prywatne, nowoczesne obiekty, pomimo podwojenia oferty w ciągu ostatnich 10 lat, pokrywają z kolei obecnie zapotrzebowanie zaledwie 1% osób studiujących w Polsce – wylicza Karolina Furmańska, ekspert ds. sektora Living w Cushman & Wakefield.
I tak w Warszawie, trzeciej największej europejskiej metropolii pod względem populacji studentów, prywatne akademiki oferują obecnie nieco ponad tysiąc miejsc. W minionym roku studiowało tu 230 tys. osób, zatem w stosunku do zapotrzebowania jest to nawet mniej niż 1%. Nie dziwi więc, że trudno w nich o miejsce.
W Krakowie sytuacja przedstawia się trochę lepiej. W państwowych akademikach studenci znajdą ponad 17 tys. miejsc, w prywatnych kolejne 3 tys. Następne projekty PBSA (Purpose-Built Student Accommodation czyli miejsca specjalnie zaprojektowanych i zbudowane z myślą o potrzebach studentów) są też już w przygotowaniu. Przekłada się to na możliwość zakwaterowania 15% studiujących w tym mieście.
Podobnie jest też we Wrocławiu i Trójmieście. W stolicy Dolnego Śląska, gdzie studiowało 107 tys. osób, uczelniane i prywatne akademiki są w stanie zapewnić łącznie ponad 9 tys. łóżek. Łączna baza Gdańska, Sopotu i Gdyni, które wybrało ponad 80 tys. studentów, to jedyne 8 tys. łóżek.
– To pokazuje, jak duży potencjał drzemie w polskim sektorze prywatnych domów studenckich. Standard życia czy wyposażenia, do którego przywykli dziś młodzi ludzie czyni je też opcją pierwszego wyboru. Nowoczesne udogodnienia, które można w nich znaleźć np. dostęp do Internetu, prywatne pokoje, przestrzenie do nauki, sale fitness czy pralnie młodych ludzi, którzy cenią sobie wygodę i komfort – mówi Karolina Furmańska.
To przyciąga do Polski inwestorów. Według danych Cushman & Wakefield, do tej pory na rynku prywatnych akademików w Polsce zainwestowało ponad 12 dużych międzynarodowych firm, między innymi Kajima, Milestone, Zeitgeist AM, Xior Student Housing czy Corestate&Bain. Wciąż jednak skala tych inwestycji jest niewystarczająca.
Czy z pomocą przyjdą mieszkania na wynajem?
Zbyt mała liczba miejsc na uczelnianych i w prywatnych akademikach (a także warunki, które należy spełnić, by móc mieszkać w uczelnianym akademiku) naturalnie kierują uwagę studentów w stronę najmu mieszkań i pokoi. Zgodnie z danymi Otodom szczyt sezonu przypadał dotychczas na końcówkę lata i miesiące bezpośrednio poprzedzające rozpoczęcie roku akademickiego. W ostatnich latach widać jednak coraz wcześniejszy wzrost zainteresowania.
– Ostatnie lata do na rynku najmu studenckiego, czy najmu w ogóle, to czas dużych zawirowań. Przed dwoma laty pandemia zwiększyła podaż mieszkań zwalnianych przez osoby, które na okres zdalnej nauki wróciły do domów rodzinnych. Ubiegły rok to z kolei naznaczony wojną w Ukrainie i napływem uchodźców deficyt mieszkań na wynajem i skokowy wzrost cen. Nie dziwi, że ci, którzy chcą znaleźć mieszkanie odpowiadające ich preferencjom – szczególnie finansowym – zaczynają poszukiwania dużo wcześniej – tłumaczy Ewa Tęczak, ekspertka rynku mieszkaniowego serwisu Otodom.
Na większą aktywność poszukujących mieszkań na wynajem eksperci Otodom zwracali uwagę już w czerwcu. W porównaniu do czerwca, w lipcu liczba wyszukiwań w kategorii mieszkań na wynajem wzrosła w serwisie o 18%. I choć z danych Otodom Analytics wynika, że już jakiś czas temu liczba ofert wróciła do poziomu sprzed wybuchu wojny, to jednak ceny nie spadły.
– Pamiętać trzeba, że studenci to nie jedyna grupa aktywna na rynku najmu. W ciągu ostatnich dwóch lat średnie kwoty najmu wzrosły o ok. 35%. Duży w tym udział miał wzrost kosztów eksploatacyjnych. Pośrednio na najemców przerzucano też koszty związane ze wzrostem, stóp procentowych – w końcu nie mała część wynajmowanych lokali to te, których zakup inwestorzy indywidualni wspierali kredytem. Teraz, kiedy ceny się ustabilizowały, a dostępna oferta jest dużo szersza część najemców rozpoczęła poszukiwania mieszkań, które mogą zapewnić korzystniejsze warunki, lub po prostu próbują dostosować koszt najmu do kurczącego się budżetu domowego – wyjaśnia Ewa Tęczak, ekspertka serwisu Otodom.
Czy ceny najmu w akademikach mogą być konkurencyjne?
Niestety (dla studentów), rosnąca temperatura na rynku najmu przyniosła też, mimo że niewielkie, to jednak wzrosty stawek najmu. Jak podaje Otodom, w lipcu we wszystkich miastach wojewódzkich wzrosły one średnio o 1,5% w porównaniu do czerwca i o 8,5% względem ubiegłego roku. Największy wzrost odnotowano w Trójmieście (+3,5% m/m) oraz w Lublinie i Olsztynie (+2,5% m/m).
Najdrożej jest wciąż w Warszawie, gdzie średni ofertowy czynsz najmu wynosi ponad 5000 zł. Powyżej 3000 zł miesięcznie utrzymują się średnie stawki najmu w Trójmieście, Krakowie i Wrocławiu. W Katowicach, Lublinie, Rzeszowie i Poznaniu – a więc ośrodkach, gdzie odsetek studiujących w całej populacji mieszkańców jest największy, wynajęcie mieszkania to wydatek rzędu 2400 zł miesięcznie.
Dla porównania, jak pokazują dane Cushman & Wakefield, średni czynsz w publicznym akademiku za „łóżko” to średnio około 700 PLN/miesiąc, a w prywatnym – około 2 tys. PLN/miesiąc.
Najtaniej można znaleźć zakwaterowanie w Łodzi w akademiku Państwowej Wyższej Szkoły Filmowej – w pokoju 3-osobowym już za 280 PLN/miesiąc, w pokoju 2-osobowym za 320 PLN/m. Na drugim miejscu jest akademik Politechniki Warszawskiej Bratniak – 320 PLN/m w pokoju 5-osobowym. Najwyższe opłaty są oczywiście za „jedynki” i wynoszą od 440 PLN/m za pokój w akademiku Politechniki Gdańskiej (bez łazienki, do nawet 1650 PLN/m za pokój jednoosobowy w akademiku Uniwersytetu Przyrodniczego we Wrocławiu.
W Warszawie średni koszt mieszkania w akademiku uczelnianym wynosi ok. 600 PLN/Mm, najdrożej jest w „jedynce” akademika SGH 1100 PLN/m. Dla porównania, na rynku najmu najtańsze kawalerki w tej lokalizacji zaczynają się od 2000 PLN/m plus opłaty eksploatacyjne i media.