Międzynarodowa firma doradcza Cushman & Wakefield podsumowała sytuację na rynku powierzchni magazynowo-przemysłowych w Polsce w 2024 roku. Poziom popytu pozostał na stabilnym poziomie wynoszącym blisko 6 mln mkw. wynajętej powierzchni, co oznacza wzrost o 4% w stosunku do roku 2023. Co więcej, transakcje najmu na polskim rynku stanowiły aż 59% umów sfinalizowanych w regionie Europy Środkowo-Wschodniej (9,83 mln mkw.). Hamuje za to aktywność deweloperska – wolumen rozpoczętych w ubiegłym roku projektów był najniższy od 2016 roku. To z kolei powinno z czasem doprowadzić do spadku powierzchni niewynajętej.
Popyt: najemcy doceniają polski rynek
Jak wynika z raportu Cushman & Wakefield, w okresie październik-grudzień 2024 roku popyt na nowoczesne powierzchnie magazynowo-przemysłowe przekroczył 2 mln mkw.
– Całkowity popyt w 2024 roku wyniósł ponad 5,8 mln mkw., co oznacza wzrost o 4 proc. r/r i piąty rok z rzędu z wartością przekraczającą 5 mln mkw. Warto podkreślić, że sfinalizowane w ubiegłym roku w Polsce transakcje najmu odpowiadały za prawie 60 proc. popytu w CEE. Najemcy niezmiennie doceniają atuty polskiego rynku magazynowego, w tym jego strategiczne położenie, rozwiniętą infrastrukturę transportową oraz konkurencyjne tzw. „total cost of ownership”, które przy uwzględnieniu kosztów najmu, energii oraz pracowników magazynowych są o 23 proc. niższe niż w Czechach i ponad 50 proc. niższe niż w Niemczech. Perspektywy na ten rok pozostają optymistyczne. Tempo wzrostu może co prawda zwolnić, ale to z kolei zmniejszy ryzyko nadwyżki pustych powierzchni magazynowych. Stabilnej sytuacji w sektorze powinno też sprzyjać dalsze polepszanie warunków finansowych i gospodarczych, w tym spodziewane ożywienie w Niemczech – tłumaczy Damian Kołata, Partner, Head of Industrial & Logistics/E-Commerce CEE, Cushman & Wakefield.
Na magazynowej mapie Polski w IV kwartale dominowały cztery regiony, w których wynajęto 1,43 mln mkw. – mazowieckie (566 000 mkw.), łódzkie (365 000 mkw.), śląskie (256 000 mkw.) i dolnośląskie (242 000 mkw.)
W strukturze zawieranych umów nie odnotowano większych zmian. Podobnie jak w całym 2023 roku, około 58 proc. transakcji najmu stanowiły nowe umowy i ekspansje. Renegocjacje dotyczyły 42 proc. wolumenu transakcji najmu. Największy udział w popycie miał segment handlu i e-commerce, który odpowiadał za 38 proc. podpisanych umów. Na kolejnych miejscach znalazły się logistyka i dystrybucja z wynikiem 32 proc. oraz produkcja i motoryzacja – 16 proc..
Podaż: spadek aktywności deweloperskiej
Całkowite zasoby rynku magazynowego w Polsce osiągnęły w ubiegłym roku poziom 34,5 miliona mkw. Podium regionów z najwyższą podażą magazynów otwiera województwo mazowieckie z 7 mln mkw., na drugim miejscu znajduje się Śląsk z 5,7 mln mkw., a na trzecim województwo łódzkie z zasobami na poziomie ok. 4,9 mln mkw.
– W IV kwartale ubiegłego roku deweloperzy ukończyli blisko 508 000 mkw. powierzchni przemysłowej, a w okresie pomiędzy I a IV kwartałem 2024 roku nowa podaż przekroczyła 2,6 mln mkw. Około 76 proc. dostarczonej w IV kwartale powierzchni zostało zabezpieczone umowami najmu jeszcze na etapie realizacji inwestycji. Niska podaż o charakterze spekulacyjnym i mocny popyt w ostatnich miesiącach zeszłego roku spowodowały spadek pustostanów o 0.5 pp. do 7,5 proc. na koniec grudnia 2024 roku – mówi Adrian Semaan, Senior Research Consultant, Cushman & Wakefield.
Najwyższy wskaźnik powierzchni niewynajętej odnotowano w województwie lubuskim (19,0 proc.), świętokrzyskim (16,9 proc.) oraz lubelskim (12,5 proc.). Z kolei najniższy poziom dotyczył województwa podlaskiego (0,0 proc.), warmińsko-mazurskiego (2,3 proc.) i opolskiego (2,4 proc.).
– W 2024 roku rozpoczęto realizację 1,5 mln mkw. powierzchni przemysłowej, co jest najniższym wynikiem od 2016 roku. Firmy deweloperskie ograniczyły podaż spekulacyjną, a większość z nich koncentruje się na projektach szytych na miarę i fazowaniu inwestycji uzależniając ich rozpoczęcie od zawarcia pierwszych umów przednajmu. Trend spadkowy będzie do pewnego stopnia spowalniany w związku z ograniczoną aktywnością tych najemców, którzy odczuwają słabsze jeszcze warunki gospodarcze panujące w krajach Europy Zachodniej – dodaje Damian Kołata.
Na koniec grudnia 2024 roku w budowie pozostawało blisko 1,8 mln mkw., co oznacza spadek o 38 proc. r/r. Największy wolumen inwestycji przypadł na województwo śląskie (około 22 proc. realizowanej powierzchni w Polsce), dolnośląskie (20 proc.) i łódzkie (13 proc.).
Czynsze: stawki efektywne wciąż pod presją
Miesięczne czynsze bazowe utrzymały się na stabilnym poziomie 3,20–5,75 EUR/mkw. dla dużych magazynów typu big-box i 4,00–8,25 EUR/mkw. dla projektów SBU/City Logistics. Minimalne stawki dotyczą starszych, kilkunastoletnich budynków, zlokalizowanych w dalszej odległości od granic największych miast. Większość bieżącej oferty dotyczy jednak nowszych, kilkuletnich budynków, inwestycji w trakcie realizacji i tych planowanych ze stawkami czynszów rozpoczynającymi się od 4,20 EUR/mkw.
– Na większości rynków regionalnych nadal widoczna jest przewaga podaży nad popytem, co powoduje, że deweloperzy pozostają otwarci na negocjacje. Dzięki zachętom finansowym, takim jak okresy bezczynszowe lub dopłaty na adaptację przestrzeni, efektywne czynsze mogą być niższe od bazowych nawet o ok. 15-25 proc. – podsumowuje Damian Kołata.