Jak wygląda obecnie sytuacja na mniejszych rynkach magazynowych w Polsce? Najnowsza analiza przygotowana przez Avison Young.
TRÓJMIASTO
Dzięki silnym fundamentom i utrzymującemu się popytowi, Trójmiasto zajmuje silną pozycję na logistycznej mapie Polski. Dzięki dostępowi do portów, solidnej infrastrukturze i bliskości rynków Europy Północnej i Wschodniej, region przyciąga duże, perspektywiczne inwestycje.
Obecnie w przygotowaniu znajduje się blisko 800 000 mkw nowoczesnej powierzchni magazynowej, a kolejni deweloperzy zabezpieczają grunty i planują nowe projekty.
Coraz większa część nowej powierzchni w Trójmieście jest przystosowywana do specjalistycznych zastosowań, takich jak lekka i średnia produkcja, składowanie materiałów recyklingowych i towarów używanych. Jednocześnie na popularności zyskują elastyczne jednostki SBU, które zaspokajają potrzeby lokalnych firm, miejskich dostawców usług i drobnych producentów poszukujących funkcjonalnej, dobrze skomunikowanej przestrzeni.
– Rynek magazynowy w regionie Trójmiasta pozostaje w fazie aktywnego wzrostu, zaspokajając zróżnicowane potrzeby inwestorów, dostawców usług logistycznych i producentów chcących zaistnieć w Polsce Północnej. – komentuje Dorota Koseska, Director, Industrial Agency w Avison Young
• 1,8 mln mkw. istniejącej powierzchni,
• 80 tys. mkw. w budowie,
• 3,60 – 5,50 euro / mkw. / miesiąc (czynsz).
Największa transakcja najmu w Polsce
Największa transakcja najmu w Polsce w I kw. 2025 r. została zrealizowana w Gdańsku - firma logistyczna z sektora 3PL wynajęła 67 800 mkw w 7R Gdańsk III Park. Transakcja ta podkreśla rosnące znaczenie Trójmiasta jako kluczowego hubu logistycznego w Polsce.
Strategiczne znaczenie regionu
Dostęp do portów morskich, dobrze rozwinięta infrastruktura drogowa i kolejowa oraz silna łączność z rynkami Europy Północnej i Wschodniej sprawiają, że region Trójmiasta jest jedną z najbardziej atrakcyjnych lokalizacji zarówno dla krajowych, jak i międzynarodowych inwestycji magazynowych.
Silny potencjał deweloperski
W regionie Trójmiasta planowanych jest blisko 800 tys. mkw nowej powierzchni magazynowej, a kilka dużych projektów jest już w trakcie realizacji. Deweloperzy tacy jak MDC², Panattoni, 7R, GLP, CTP i Peakside aktywnie poszerzają swój zasięg poprzez inwestycje na dużą skalę. W planach są zarówno tradycyjne obiekty typu big-box, jak i elastyczne formaty SBU. Jednocześnie nowi gracze przygotowują się do wejścia na rynek, jeszcze bardziej umacniając pozycję Trójmiasta.
POLSKA ZACHODNIA
Dzięki wysokiej dostępności powierzchni magazynowej, Polska Zachodnia pozostaje atrakcyjną lokalizacją dla najemców poszukujących elastycznych i szybkich do wdrożenia rozwiązań. Obecne warunki rynkowe sprzyjają negocjowaniu korzystniejszych warunków najmu, co jest szczególnie atrakcyjne dla firm działających w dynamicznym otoczeniu biznesowym.
– Co ciekawe, Polska Zachodnia staje się cichym beneficjentem trendu nearshoringu. Przygraniczne lokalizacje zyskują na znaczeniu wśród niemieckich firm logistycznych i produkcyjnych przenoszących działalność w poszukiwaniu tańszych alternatyw przy jednoczesnym zachowaniu bliskości rodzimego rynku. – komentuje Katarzyna Madej, Director, Industrial Agency w Avison Young
• 1,7 mln mkw. istniejącej powierzchni,
• 30 tys. mkw. w budowie,
• 3,40 – 4,30 euro / mkw. / miesiąc (czynsz).
Niska aktywność deweloperów
W regionie odnotowano ograniczoną aktywność deweloperów, przy niewielkiej liczbie nowych projektów ukończonych i oddanych do użytku.
Popyt na mini-huby
Inwestorzy poszukują obiektów o powierzchni od 5 000 do 15 000 mkw, z szybkim dostępem do autostrad A12 i A15.
Beneficjent trendu nearshoringu
Region korzysta z rosnącej presji wywieranej na niemieckie firmy, by przenosiły produkcję i logistykę bliżej granicy.
Najwyższy wskaźnik pustostanów - poziom pustostanów nieznacznie przekracza 20%.
KRAKÓW
W przeciwieństwie do największych rynków, obecność dużych obiektów e-commerce w krakowskim hubie magazynowym jest ograniczona. Rynek obsługuje głównie lokalne i regionalne firmy zajmujące się dystrybucją, handlem detalicznym, żywnością i lekką produkcją.
Wysoce zurbanizowana struktura Krakowa i rygorystyczne przepisy planistyczne ograniczają rozwój dużych parków logistycznych w granicach miasta. W rezultacie większość inwestycji zlokalizowana jest w Skawinie, Balicach, Niepołomicach i Wieliczce, czyli poza centrum miasta. Wysokie ceny gruntów i ograniczona konkurencja sprawiają, że jest to jeden z droższych rynków, szczególnie w segmencie logistyki miejskiej i SBU.
– Dla wielu firm region ten stanowi idealną lokalizację dla dystrybucji regionalnej, z dogodnym dostępem do autostrady A4 i połączeniami z południowo-wschodnią Polską. Region krakowski ma potencjał, aby stać się strategicznym punktem dystrybucyjnym dla wschodniej Polski i bazą operacyjną dla działalności transgranicznej. Może to zachęcić deweloperów i fundusze inwestycyjne do rozważenia nowych projektów w tym regionie. – komentuje Łukasz Ciepły, Director, Industrial Agency w Avison Young.
• 1,2 mln mkw. istniejącej powierzchni,
• 50 tys. mkw. w budowie,
• 4,60 – 6,80 euro / mkw. / miesiąc (czynsz).
Wysokie ceny gruntów ograniczają rozwój dużych magazynów
Ograniczona dostępność gruntów przemysłowych i wysokie ceny gruntów istotnie ograniczają rozwój projektów typu big-box. Popyt przesuwa się w kierunku mniejszych, bardziej kompaktowych obiektów.
Rośnie sektor farmaceutyczny i kosmetyczny
Firmy z sektora farmaceutycznego, kosmetycznego i laboratoryjnego aktywnie poszukują obiektów łączących funkcje magazynowe, chłodnicze, biurowe i salonów wystawowych.
Szybki rozwój segmentu small business units (SBU)
Segment SBU dynamicznie się rozwija, szczególnie w północnych dzielnicach Krakowa, takich jak Nowa Huta i Rybitwy. Wzrost ten jest odpowiedzią na potrzeby lokalnych firm poszukujących miejskich przestrzeni ze zintegrowanymi strefami biurowymi.
Modele hybrydowe zyskują na popularności
Obiekty integrujące funkcje magazynowe, biurowe i centra obsługi klienta są coraz bardziej preferowane, tworząc wszechstronne przestrzenie wspierające sprzedaż, logistykę i interakcję z klientem końcowym.
SZCZECIN
Szczecin pozostaje stabilną i obiecującą lokalizacją logistyczną, a aktywność rynkowa na początku 2025 r. odzwierciedla ostrożne, ale stabilne podejście zarówno deweloperów, jak i najemców.
Wolumen powierzchni magazynowej będącej obecnie w budowie sygnalizuje wiarę deweloperów w długoterminowy popyt. Jednocześnie około 70% wszystkich transakcji stanowiły odnowienia umów najmu, co sugeruje, że najemcy przedkładają ciągłość i utrzymanie istniejących lokalizacji nad ekspansję lub relokację w obecnym otoczeniu rynkowym.
Stawki czynszu pozostają stabilne i wahają się od 4,10 do 5,50 euro za mkw miesięcznie.
– Szczecin nadal przyciąga firmy obsługujące rynki zachodnie i skandynawskie. Bliskość granicy, dostęp do portów morskich i dobrze rozwinięta infrastruktura sprawiają, że region jest naturalnym wyborem dla operatorów logistycznych i producentów poszukujących sprawnych połączeń z Europą Północną i Zachodnią. – komentuje Dorota Koseska, Director, Industrial Agency w Avison Young
• 1,1 mln mkw. istniejącej powierzchni,
• 80 tys. mkw. w budowie,
• 4,10 – 5,50 euro / mkw. / miesiąc (czynsz).
Imponująca transakcja najmu w Szczecinie
Firma z branży e-commerce przedłużyła umowę najmu 38 400 mkw w Accolade Funds Park Szczecin I - to największa transakcja najmu w regionie, podkreślająca znaczenie Szczecina w północno-zachodniej Polsce.
Powierzchnia magazynowa w budowie
Około 80 000 mkw nowoczesnej powierzchni magazynowej jest obecnie w budowie w regionie.
Wysoki udział odnowień umów najmu
Ponad 70% umów najmu zawartych w regionie stanowiły odnowienia istniejących kontraktów, co wskazuje na ostrożne podejście najemców do ekspansji i relokacji.
Autor: Paulina Brzeszkiewicz-Kuczyńska - Research and Data Manager w Avison Young.