Jedna czwarta domów wolnostojących, które trafiają do sprzedaży, to budynki powstałe ponad 30 lat temu – tak wskazują dane portalu Nieruchomosci-online.pl. Znalezienie kupca na duży, wysłużony dom pamiętający PRL jest dziś bardzo trudne. – Większe szanse na znalezienie klienta mają właściciele z dużych miast. Tam inwestorzy kupują starsze domy i przekształcają je np. pod kątem najmu – mówią analitycy rynku nieruchomości.
– Polacy planujący zakup domu najczęściej rozglądają się dziś za mniejszymi metrażami, co wynika m.in. z rosnących kosztów utrzymania takich nieruchomości. Na topie są więc szeregówki lub bliźniaki o powierzchni do 100 mkw. oraz wolnostojące domy do 120 mkw. Co za tym idzie, najczęściej są to nieruchomości nowe lub liczące niewiele lat. Jednak znaczną część oferty wciąż stanowią domy, które pamiętają czasy PRL lub wcześniejsze. Aktualnie na Nieruchomosci-online.pl dostępnych jest ponad 26 tys. domów określanych jako wolnostojące. Prawie 7 tys. z nich wybudowano ponad 30 lat temu – mówi Rafał Bieńkowski, PR manager portalu Nieruchomosci-online.pl.
Ceny takich domów są często atrakcyjne. Nawet w miastach wojewódzkich nietrudno odnaleźć oferty na poziomie 500-700 tys. zł. Niestety, w wielu przypadkach potencjalni kupujący muszą liczyć się z koniecznością przeprowadzenia kosztownych remontów. Właściciele starych, dużych i nieefektywnych energetycznie domów mają więc problem: jak sprzedać taką nieruchomość?
Zmierzamy w stronę modelu włoskiego?
Zdaniem analityków rynku nieruchomości w najgorszej sytuacji są wysłużone domy mieszczące się w małych gminach.
– Powoli będziemy zmierzać w stronę modelu, który widzimy we Włoszech, gdzie mamy słynne domy za 1 euro. W Polsce może nie będą one za 1 euro, ale za 20-30 tys. euro i już widać to w gminach, które zmagają się z ujemnym przyrostem naturalnym i małym zainteresowaniem ze strony ludności napływowej. Takim przykładem są okolice Zawiercia, gdzie łatwo znaleźć starsze domy za 100-200 tys. zł. Wymagają one jednak dużych nakładów finansowych, dlatego takie nieruchomości będą raczej niszczały z powodu trudności w pozyskaniu kupców. Tutaj przyszłość nie jest różowa. Popyt na większe budynki w małych miejscowościach może tworzyć np. powstawanie nowych firm poszukujących krótkoterminowych kwater pracowniczych – mówi Jan Dziekoński, niezależny analityk rynku nieruchomości, założyciel portalu analiz FLTR.pl.
Największe szanse na drugie życie mają domy w prestiżowych lokalizacjach. Specyficzna zabudowa i wyjątkowy klimat często kuszą nabywców.
– W tym przypadku mówimy jednak o naprawdę topowych dzielnicach dużych miast, jak np. warszawski Żoliborz, Mokotów czy Bielany. W takich miejscach nieruchomości podlegają najczęściej radykalnej rewitalizacji i modernizacji ze względu na to, że już sama architektura może być ciekawa, a budynek może zostać zagospodarowany na nowoczesny dom – dodaje Jan Dziekoński.
Jednak w cenionych lokalizacjach nawet kilkudziesięcioletni dom do odświeżenia lub remontu potrafi kosztować dużo. Jak wynika z danych portalu Nieruchomosci-online.pl, w przypadku wspomnianych warszawskich dzielnic ceny ofertowe takich domów wolnostojących wynoszą często 3-5 mln zł.
Jak mówi Łukasz Gilis, właściciel biura nieruchomości RE/MAX Family, czasy komunizmu nie zawsze muszą odbijać się nam czkawką.
– Oczywiście jeśli ktoś myśli o zakupie nieruchomości z czasów PRL, musi liczyć się z pewnymi mankamentami. Wiele zależy jednak od stanu technicznego. Dom mógł zostać wybudowany dawno temu i przez wiele lat mógł nie być remontowany, ale „mury są zdrowe". Tego typu budynki posłużą jeszcze wiele lat, ponieważ były najczęściej budowane przez osoby, które wciąż tam mieszkają – podkreśla agent nieruchomości.
– Zaletą może być też lokalizacja. Chodzi o osiedla wybudowane przed laty, które obecnie znajdują się blisko centrum rozrastających się miast. Atutem jest również dostęp do pełnej infrastruktury, komunikacji miejskiej, sklepów czy szkół – dodaje Łukasz Gilis.
Podzielić na wynajem, a może… wyburzyć?
Jak twierdzą eksperci, obecnie największą szansę na znalezienie kupca mają domy w większych miastach, gdzie jest duży rynek pracy i duża liczba potencjalnych najemców.
– Tam starsze domy są kupowane przez inwestorów właśnie pod kątem najmu. W szczególności dobrze sprawdzają się tzw. domy wielopokoleniowe, gdzie każde piętro stanowi osobne mieszkanie. Takie budynki z powodzeniem są konwertowane właśnie na wynajem – mówi Jan Dziekoński z portalu FLTR.pl.
– Z naszych analiz wynika, że starsze domy, w których może zamieszkać więcej rodzin, cieszą się dużym zainteresowaniem. Układy pomieszczeń często pozwalają na wyodrębnienie kilku lokali. Są też domy, które umożliwiają dobudowę klatki schodowej albo ich klatka już jest tak zbudowana, że można wyodrębnić dwa czy trzy niezależne mieszkania. Niedawno sprzedaliśmy dom z 1975 r., w którym mieszkali pierwsi właściciele. Wnętrza trzeba odnowić, ale sam budynek jest solidny, instalacje są sprawne. Nieruchomość kupiła firma, która będzie wynajmowała pomieszczenia. Jeżeli cena jest dostosowana do jakości, to znajdziemy chętnego na tego typu nieruchomości. Na pewno nie można powiedzieć, że domów z lat 70. czy 80. nie warto brać pod uwagę – uważa Łukasz Gilis z RE/MAX Family.
Czasami zdarza się jednak i tak, że dobrym interesem jest kupno takiego domu, a następnie jego wyburzenie.
Jan Dziekoński: – Jeżeli działka jest ustawna i mamy korzystne zapisy planu miejscowego, to taki dom może podlegać wyburzeniu, a w jego miejsce może powstać nowy, spełniający nowoczesne normy. W takim przypadku cena nieruchomości musi być jednak naprawdę korzystna, aby zakup się opłacał. I czasami rzeczywiście zdarza się, że grunt z budynkiem do wyburzenia jest tańszy niż sama działka.