Deweloperzy powinni przekazywać konsumentom kompletne, rzetelne i aktualne informacje na temat cen oferowanych mieszkań. Taki cel przyświeca projektowi ustawy przygotowanemu przez Polskę 2050, który popiera Polski Związek Firm Deweloperskich (PZFD). Aby jednak przepisy bardziej efektywnie spełniły swoją funkcję, PZFD proponuje ich doprecyzowanie.
Polski Związek Firm Deweloperskich przygotował uwagi do projektu nowelizacji ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego, złożonego do laski marszałkowskiej przez klub parlamentarny Polska 2050 – Trzecia Droga.
– W pełni popieramy konieczność wprowadzenia rozwiązań umożliwiających osobom poszukującym mieszkań szybki i pełny dostęp do informacji o cenach lokali oferowanych przez deweloperów. Jesteśmy przekonani, że taka praktyka będzie korzystna zarówno dla kupujących, jak i samych firm. Projekt zawiera jednak nieprecyzyjne sformułowania, które mogą prowadzić do wątpliwości interpretacyjnych, a w konsekwencji do niewłaściwego stosowania przepisów lub wręcz ich omijania – podkreśla Bartosz Guss, dyrektor generalny Polskiego Związku Firm Deweloperskich.
Obecna redakcja przepisów pozostawia furtkę dla firm, które nie chciałyby publikować swoich cenników. Jak to możliwe?
Cena jawna na każdym etapie
Projekt przewiduje, że obowiązek podawania m.in. ceny mieszkania ma dotyczyć umów, o których mowa w art. 3 pkt 1 i art. 4 pkt 1 ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym.
Przepisy te odnoszą się jednak wyłącznie do umów sprzedaży nieruchomości i to nawet tych, które nie dotyczą rynku deweloperskiego.
– Tymczasem nie wszystkie umowy zawierane w ramach realizacji przedsięwzięcia deweloperskiego są umowami sprzedaży. W początkowych fazach inwestycji podpisywane są tzw. umowy zobowiązujące, o których mowa w art. 2 ustawy deweloperskiej, np. umowy deweloperskie czy przedwstępne umowy sprzedaży. Nie skutkują one jeszcze przeniesieniem własności nieruchomości, a jedynie zobowiązują strony do zawarcia umowy sprzedaży w przyszłości – wyjaśnia Przemysław Dziąg, radca prawny i zastępca dyrektora generalnego PZFD.
Dlatego nieprecyzyjna redakcja projektowanych przepisów mogłyby w pewnych przypadkach prowadzić do sytuacji, w których część firm uznałaby, że na etapie przedsprzedaży (tj. przed zawarciem umowy sprzedaży) nie jest zobowiązana do publikowania informacji o cenach. To z kolei znacząco ograniczyłoby konsumentom przejrzystość procesu zakupowego.
– Mogłoby to również stworzyć lukę prawną, umożliwiającą unikanie obowiązków informacyjnych – ostrzega ekspert.
Z tego powodu Polski Związek Firm Deweloperskich w swoich uwagach zaproponował, by nowe przepisy obejmowały wszystkie umowy zawierane na etapie procesu inwestycyjnego, w tym umowy zobowiązujące (np. umowy deweloperskie), a nie tylko umowy sprzedaży.
– Taka zmiana zapewni większą transparentność procesu sprzedaży, uniemożliwiając pomijanie obowiązków informacyjnych na etapie umów zobowiązujących. Jest to zgodne zarówno z duchem ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego, jak i z interesem konsumentów – podkreśla Przemysław Dziąg.
Cena za lokal i jasno określona powierzchnia
Zdaniem PZFD warto również rozważyć modyfikację katalogu informacji, które mają być publikowane obligatoryjnie. Zgodnie z projektem publicznie dostępna ma być cena metra kwadratowego danego lokalu wraz z jego łączną ceną.
„Potencjalny nabywca nie podejmuje decyzji zakupowej na podstawie samej ceny za metr kwadratowy, lecz na podstawie całkowitej ceny lokalu, uwzględniając dodatkowe czynniki, takie jak standard wykończenia, układ pomieszczeń, lokalizacja w budynku czy dostęp do miejsc postojowych” – czytamy w złożonych uwagach. Podkreśla się w nich, że bardziej adekwatnym rozwiązaniem byłoby zobowiązanie dewelopera do podawania całkowitej ceny oferowanych lokali oraz ich powierzchni użytkowej.
– Taka informacja lepiej odzwierciedlałaby rzeczywistą wartość i wielkość nieruchomości, umożliwiając kupującym bardziej świadome porównywanie ofert i podejmowanie decyzji zakupowych – zauważa Przemysław Dziąg.
Przykładem nieścisłości w projekcie jest także zapis zawarty w art. 1. Wskazuje się w nim, że deweloper ma obowiązek prowadzenia własnej strony internetowej, na której od dnia rozpoczęcia sprzedaży do dnia sprzedaży ostatniej nieruchomości podaje m.in. informacje o adresie swojej siedziby czy sposobie kontaktu z nabywcą.
– Literalne brzmienie tego przepisu może sugerować, że deweloper musiałby prowadzić osobną stronę internetową dla każdej inwestycji. Tymczasem w praktyce wiele firm, zwłaszcza o rozbudowanej strukturze, publikuje informacje o swoich projektach na stronie internetowej spółki dominującej. Jest to rozwiązanie przejrzyste i wygodne dla nabywców, a jednocześnie nieutrudniające im dostępu do informacji. Warto więc, aby projekt ustawy jednoznacznie umożliwiał kontynuację tej praktyki, przy jednoczesnym zachowaniu obowiązku rzetelnego informowania o cenach mieszkań w każdej inwestycji – wskazuje Przemysław Dziąg.
Pełna wiedza o inwestycji
PZFD proponuje również, by w nowych przepisach znalazł się obowiązek udostępniania na stronach inwestycji prospektu informacyjnego. To kluczowy dokument dla osób kupujących mieszkanie. Zawiera szczegóły dotyczące budowy, harmonogramu, standardu wykończenia oraz warunków finansowych. Co najważniejsze, pokazuje także, co powstanie w sąsiedztwie inwestycji. Dzięki temu nabywcy nie muszą się martwić, że po kilku latach obok ich nowego mieszkania pojawi się np. ruchliwa droga czy inne uciążliwe sąsiedztwo wpływające na komfort zamieszkiwania.
Związek popiera pomysł prezentowania informacji o zmianach cen nieruchomości, jednak zwraca uwagę, że publikowanie pełnej historii wycen każdego lokalu – obejmującej wszystkie wzrosty i spadki cen od momentu wprowadzenia mieszkania do sprzedaży – mogłoby być nieczytelne. Dlatego proponuje, aby wzorem rozwiązań stosowanych w ramach dyrektywy Omnibus, znanych w powszechnym obrocie w relacjach z konsumentami, deweloper był zobowiązany do przedstawiania zmian cen z ostatnich 30 dni przed datą ostatniej aktualizacji. Natomiast na żądanie klienta powinien udostępnić pełną historię ceny danego lokalu na trwałym nośniku, zapewniając tym samym pełną przejrzystość dla zainteresowanych nabywców.
Niepotrzebne powielanie przepisów
Projekt ustawy wprowadza nowy przepis do ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów, dotyczący naruszenia zbiorowych interesów konsumentów przez deweloperów. Zgodnie z nim, za nieprzestrzeganie obowiązków informacyjnych groziłaby kara finansowa do 10% rocznego obrotu firmy. Takie regulacje są zbędne, ponieważ obowiązujące już dziś przepisy dają Prezesowi UOKiK skuteczne narzędzia do egzekwowania rzetelności informacji przekazywanych przez przedsiębiorców – bez konieczności wprowadzania odrębnych zasad dla jednej branży.
Podstawą jest art. 24 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów, który uznaje za naruszenie zbiorowych interesów konsumentów nieudzielanie pełnych, rzetelnych i prawdziwych informacji. Dzięki temu Prezes UOKiK już teraz może oceniać działania firm pod kątem ich wpływu na konsumentów i nakładać kary.
– Po wejściu w życie przepisów zobowiązujących deweloperów do podawania cen, ich nieprzestrzeganie podlegałoby sankcjom wynikającym z art. 24 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów. Nie ma więc potrzeby dublowania regulacji, zwłaszcza że sankcje za ich naruszenie i tak byłyby identyczne. Dodatkowo byłaby to regulacja skierowana sektorowo tylko do jednego rodzaju podmiotów, co jest nieuzasadnione w kontekście funkcjonowania w gospodarce innych przedsiębiorców, którzy takimi samymi sankcjami, za brak rzetelnego informowania o cenach, nie byliby obarczeni – podkreśla Przemysław Dziąg.
KOMENTARZ PZFD DO PROJEKTU USTAWY O JAWNOŚCI CEN
Deweloperzy powinni przekazywać konsumentom kompletne, rzetelne i aktualne informacje na temat cen oferowanych mieszkań. Taki cel przyświeca projektowi ustawy przygotowanemu przez Polskę 2050, który popiera Polski Związek Firm Deweloperskich (PZFD). Aby jednak przepisy bardziej efektywnie spełniły swoją funkcję, PZFD proponuje ich doprecyzowanie.
Polski Związek Firm Deweloperskich przesłał dziś w ramach konsultacji społecznych swoje uwagi do projektu nowelizacji ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego, złożonego do laski marszałkowskiej przez klub parlamentarny Polska 2050 – Trzecia Droga.
– W pełni popieramy konieczność wprowadzenia rozwiązań umożliwiających osobom poszukującym mieszkań szybki i pełny dostęp do informacji o cenach lokali oferowanych przez deweloperów. Jesteśmy przekonani, że taka praktyka będzie korzystna zarówno dla kupujących, jak i samych firm. Projekt zawiera jednak nieprecyzyjne sformułowania, które mogą prowadzić do wątpliwości interpretacyjnych, a w konsekwencji do niewłaściwego stosowania przepisów lub wręcz ich omijania – podkreśla Bartosz Guss, dyrektor generalny Polskiego Związku Firm Deweloperskich.
Obecna redakcja przepisów pozostawia furtkę dla firm, które nie chciałyby publikować swoich cenników. Jak to możliwe?
Cena jawna na każdym etapie
Projekt przewiduje, że obowiązek podawania m.in. ceny mieszkania ma dotyczyć umów, o których mowa w art. 3 pkt 1 i art. 4 pkt 1 ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym. Przepisy te odnoszą się jednak wyłącznie do umów sprzedaży nieruchomości i to nawet tych, które nie dotyczą rynku deweloperskiego.
– Tymczasem nie wszystkie umowy zawierane w ramach realizacji przedsięwzięcia deweloperskiego są umowami sprzedaży. W początkowych fazach inwestycji podpisywane są tzw. umowy zobowiązujące, o których mowa w art. 2 ustawy deweloperskiej, np. umowy deweloperskie czy przedwstępne umowy sprzedaży. Nie skutkują one jeszcze przeniesieniem własności nieruchomości, a jedynie zobowiązują strony do zawarcia umowy sprzedaży w przyszłości – wyjaśnia Przemysław Dziąg, radca prawny i zastępca dyrektora generalnego PZFD.
Dlatego nieprecyzyjna redakcja projektowanych przepisów mogłyby w pewnych przypadkach prowadzić do sytuacji, w których część firm uznałaby, że na etapie przedsprzedaży (tj. przed zawarciem umowy sprzedaży) nie jest zobowiązana do publikowania informacji o cenach. To z kolei znacząco ograniczyłoby konsumentom przejrzystość procesu zakupowego.
– Mogłoby to również stworzyć lukę prawną, umożliwiającą unikanie obowiązków informacyjnych – ostrzega ekspert.
Z tego powodu Polski Związek Firm Deweloperskich w swoich uwagach zaproponował, by nowe przepisy obejmowały wszystkie umowy zawierane na etapie procesu inwestycyjnego, w tym umowy zobowiązujące (np. umowy deweloperskie), a nie tylko umowy sprzedaży.
– Taka zmiana zapewni większą transparentność procesu sprzedaży, uniemożliwiając pomijanie obowiązków informacyjnych na etapie umów zobowiązujących. Jest to zgodne zarówno z duchem ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego, jak i z interesem konsumentów – podkreśla Przemysław Dziąg.
Cena za lokal i jasno określona powierzchnia
Zdaniem PZFD warto również rozważyć modyfikację katalogu informacji, które mają być publikowane obligatoryjnie. Zgodnie z projektem publicznie dostępna ma być cena metra kwadratowego danego lokalu wraz z jego łączną ceną.
„Potencjalny nabywca nie podejmuje decyzji zakupowej na podstawie samej ceny za metr kwadratowy, lecz na podstawie całkowitej ceny lokalu, uwzględniając dodatkowe czynniki, takie jak standard wykończenia, układ pomieszczeń, lokalizacja w budynku czy dostęp do miejsc postojowych” – czytamy w złożonych uwagach.
Podkreśla się w nich, że bardziej adekwatnym rozwiązaniem byłoby zobowiązanie dewelopera do podawania całkowitej ceny oferowanych lokali oraz ich powierzchni użytkowej.
– Taka informacja lepiej odzwierciedlałaby rzeczywistą wartość i wielkość nieruchomości, umożliwiając kupującym bardziej świadome porównywanie ofert i podejmowanie decyzji zakupowych – zauważa Przemysław Dziąg.
Przykładem nieścisłości w projekcie jest także zapis zawarty w art. 1. Wskazuje się w nim, że deweloper ma obowiązek prowadzenia własnej strony internetowej, na której od dnia rozpoczęcia sprzedaży do dnia sprzedaży ostatniej nieruchomości podaje m.in. informacje o adresie swojej siedziby czy sposobie kontaktu z nabywcą.
– Literalne brzmienie tego przepisu może sugerować, że deweloper musiałby prowadzić osobną stronę internetową dla każdej inwestycji. Tymczasem w praktyce wiele firm, zwłaszcza o rozbudowanej strukturze, publikuje informacje o swoich projektach na stronie internetowej spółki dominującej. Jest to rozwiązanie przejrzyste i wygodne dla nabywców, a jednocześnie nieutrudniające im dostępu do informacji. Warto więc, aby projekt ustawy jednoznacznie umożliwiał kontynuację tej praktyki, przy jednoczesnym zachowaniu obowiązku rzetelnego informowania o cenach mieszkań w każdej inwestycji – wskazuje Przemysław Dziąg.
Pełna wiedza o inwestycji
PZFD proponuje również, by w nowych przepisach znalazł się obowiązek udostępniania na stronach inwestycji prospektu informacyjnego. To kluczowy dokument dla osób kupujących mieszkanie. Zawiera szczegóły dotyczące budowy, harmonogramu, standardu wykończenia oraz warunków finansowych. Co najważniejsze, pokazuje także, co powstanie w sąsiedztwie inwestycji. Dzięki temu nabywcy nie muszą się martwić, że po kilku latach obok ich nowego mieszkania pojawi się np. ruchliwa droga czy inne uciążliwe sąsiedztwo wpływające na komfort zamieszkiwania.
Związek popiera pomysł prezentowania informacji o zmianach cen nieruchomości, jednak zwraca uwagę, że publikowanie pełnej historii wycen każdego lokalu – obejmującej wszystkie wzrosty i spadki cen od momentu wprowadzenia mieszkania do sprzedaży – mogłoby być nieczytelne. Dlatego proponuje, aby wzorem rozwiązań stosowanych w ramach dyrektywy Omnibus, znanych w powszechnym obrocie w relacjach z konsumentami, deweloper był zobowiązany do przedstawiania zmian cen z ostatnich 30 dni przed datą ostatniej aktualizacji. Natomiast na żądanie klienta powinien udostępnić pełną historię ceny danego lokalu na trwałym nośniku, zapewniając tym samym pełną przejrzystość dla zainteresowanych nabywców.
Niepotrzebne powielanie przepisów
Projekt ustawy wprowadza nowy przepis do ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów, dotyczący naruszenia zbiorowych interesów konsumentów przez deweloperów. Zgodnie z nim, za nieprzestrzeganie obowiązków informacyjnych groziłaby kara finansowa do 10% rocznego obrotu firmy. Takie regulacje są zbędne, ponieważ obowiązujące już dziś przepisy dają Prezesowi UOKiK skuteczne narzędzia do egzekwowania rzetelności informacji przekazywanych przez przedsiębiorców – bez konieczności wprowadzania odrębnych zasad dla jednej branży.
Podstawą jest art. 24 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów, który uznaje za naruszenie zbiorowych interesów konsumentów nieudzielanie pełnych, rzetelnych i prawdziwych informacji. Dzięki temu Prezes UOKiK już teraz może oceniać działania firm pod kątem ich wpływu na konsumentów i nakładać kary.
– Po wejściu w życie przepisów zobowiązujących deweloperów do podawania cen, ich nieprzestrzeganie podlegałoby sankcjom wynikającym z art. 24 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów. Nie ma więc potrzeby dublowania regulacji, zwłaszcza że sankcje za ich naruszenie i tak byłyby identyczne. Dodatkowo byłaby to regulacja skierowana sektorowo tylko do jednego rodzaju podmiotów, co jest nieuzasadnione w kontekście funkcjonowania w gospodarce innych przedsiębiorców, którzy takimi samymi sankcjami, za brak rzetelnego informowania o cenach, nie byliby obarczeni – podkreśla Przemysław Dziąg.