Na przedmieściach i w powiatowych ośrodkach widać wyraźne ożywienie - deweloperzy kierują część projektów poza wielkie aglomeracje, a rosnący popyt napędza ruch zarówno na rynku sprzedaży, jak i najmu. Udział mniejszych miast w rozpoczynanych inwestycjach sięgnął 47% w 2024 roku, co zmienia geometrię rynku mieszkaniowego w Polsce.
Dlaczego deweloperzy wybierają mniejsze ośrodki?
W praktyce decyzje biznesowe są proste: tańsze grunty i niższe koszty budowy zwiększają marże projektów poza aglomeracjami. Dodatkowo praca zdalna zmieniła oczekiwania nabywców - więcej osób szuka większej powierzchni i spokoju, kosztem szybkiego dojazdu do centrum. To trwały trend, a nie krótkotrwała moda.
Tymczasem konkurencja o działki w Warszawie, Krakowie czy we Wrocławiu winduje ceny i ogranicza skalę nowych projektów, więc deweloperzy dywersyfikują lokalizacje. W praktyce oznacza to więcej ofert w powiatach drugiego i trzeciego kręgu, bliżej natury, z zachowaną infrastrukturą komunikacyjną.
Ceny i rentowność - konkretne liczby
Mediana ceny za metr kwadratowy mieszkania w III kw. 2025 wyniosła 9 149 zł/m², ale rozpiętość między miastami jest duża [1]. W Warszawie średnia cena małego mieszkania to 19 188 zł/m², w Krakowie 17 375 zł/m², we Wrocławiu 16 100 zł/m².
Dla porównania, w Sosnowcu metr kwadratowy kosztuje około 6 440 zł/m² dla małych mieszkań i 6 360 zł/m² dla większych lokali.
Rentowność najmu również sprzyja mniejszym rynkom - wskaźniki netto wahają się od około 4,8% w Białymstoku do 6,1% w Sosnowcu, a przykład Bydgoszczy pokazuje ROI 6,65% dla kawalerki przy cenie zakupu 306 670 zł i rocznym czynszu 20 400 zł. To konkretna zachęta dla inwestorów szukających alternatywy dla droższego rynku warszawskiego (rentowność ok. 5,7%).
Wolumeny budowlane i zmiana struktury podaży
W 2024 roku deweloperzy rozpoczęli budowę 152 500 mieszkań, wzrost o 33,2% rok do roku, po okresie niższej aktywności w 2022–2023. Udział powiatów o liczbie mieszkańców do 100 000 wzrósł w dekadzie 2010–2024 z 17% do 23% w ogólnej powierzchni oddawanej do użytku. Nawet powiaty ze spadkiem ludności zwiększyły udział w oddanej powierzchni mieszkań z 4% do 6% w tym okresie.
W praktyce oznacza to, że deweloperskie „otulenie miast” idzie dalej - nowe osiedla powstają nie tylko przy bezpośrednich przedmieściach, ale też w dalszych powiatach z dobrą komunikacją.
Co to oznacza dla mieszkańców mniejszych miast?
Na miejscu mieszkańcy widzą konkretne zmiany: większa oferta mieszkań, spadek presji cenowej w krótkim terminie i większa dostępność mieszkań o wyższym standardzie. Dla rodziny to często przelicznik: więcej metrów i ogródek za mniejsze pieniądze niż w metropolii - przy medianie 9 149 zł/m² łatwiej znaleźć przestronne lokale.
Jednocześnie wzrost liczby inwestycji wpływa na lokalną infrastrukturę - pojawiają się nowe sklepy, placówki edukacyjne i lepsze połączenia drogowe, co może poprawić jakość życia, ale też zwiększyć lokalne opłaty i presję na usługi publiczne.
Ryzyka dla inwestorów
Mniejsze rynki oferują wyższe stopy zwrotu, ale też większe ryzyko płynności. W okresie spadku popytu sprzedaż może trwać dłużej, a pustostany w gorszych lokalizacjach rosną szybciej. Dodatkowe ryzyko to zależność od lokalnych pracodawców i demografii - udział powiatów z ubytkiem ludności wzrósł z 4% do 6% w ciągu ostatniej dekady.
W praktyce ważna jest selekcja mikrolokalizacji: bliskość węzłów komunikacyjnych, stabilne miejsca pracy i plany rewitalizacji lokalnych władz redukują ryzyko. Programy wsparcia kredytowego, takie jak Bezpieczny Kredyt 2%, wpływały na odbicie popytu na początku 2024 roku i nadal kształtują rynek.
Porady dla inwestorów indywidualnych i deweloperów
• Sprawdzać lokalny popyt i oferty najmu, porównując poziom czynszów do cen zakupu, by ocenić realną stopę zwrotu.
• Wybierać lokalizacje z zapleczem pracodawczym lub planami rozwoju (strefy ekonomiczne, nowe zakłady), które zwiększają stabilność popytu.
• Uwzględniać koszty dojazdów i oczekiwania najemców - dobre połączenie z miastem pozwala utrzymać wyższe czynsze.
• Rozważać różnicowanie portfela: mieszkania w mniejszych miastach mogą równoważyć droższe lokale w aglomeracjach.
Dla inwestora prywatnego przykład Bydgoszczy może być inspiracją: przy cenie 306 670 zł za kawalerkę i rocznym czynszu 20 400 zł otrzymano ROI 6,65% - to liczby konkretne i łatwe do weryfikacji przy lokalnych ogłoszeniach.
Perspektywy na najbliższe 12–24 miesiące
W 2025 r. trend przesuwania części aktywności deweloperskiej do mniejszych miast powinien się utrzymać, jeśli stopy procentowe pozostaną stabilne a programy kredytowe nie ulegną zasadniczym zmianom. W praktyce kluczowe będą dwa czynniki: dostępność gruntów oraz utrzymanie popytu najemnego w związku ze zmianami w zatrudnieniu i pracy zdalnej.
Dla rynku oznacza to dalszą dywersyfikację podaży i szansę na poprawę dostępności mieszkań, ale też potrzebę ostrożnego podejścia inwestycyjnego - nie wszystkie mniejsze rynki będą równie atrakcyjne.