Na Dolnym Śląsku powstaje ponad 600 tys. metrów kwadratowych nowoczesnych magazynów. Prawie dwie trzecie z nich deweloperzy budują we Wrocławiu i najbliższej okolicy. Na dolnośląskie hale czekają przede wszystkim najemcy z sektorów e-commerce oraz 3PL.
Dolny Śląsk jest czwartym rynkiem magazynowym w Polsce, z łącznymi zasobami prawie 3,15 mln mkw., czyli ponad 12 proc. całkowitej nowoczesnej powierzchni przemysłowo-magazynowej w kraju.
O atrakcyjności regionu świadczą zarówno wysoka aktywność deweloperów działających na tym rynku, jak i duże zainteresowanie zgłaszane przez najemców.
65 proc. powierzchni dla e-commerce oraz 3PL
W ubiegłym roku Dolny Śląsk, podobnie jak i cała Polska, odnotował bardzo wysoką aktywność najemców. Rekordowym wynikiem było wynajęcie w regionie ponad 1 mln mkw. nowoczesnej powierzchni przemysłowo-magazynowej, co oznacza prawie stuprocentowy wzrost w porównaniu ze średniorocznym popytem odnotowywanym w latach 2016-2020. Jak podaje Newmark Polska, w pierwszym kwartale tego roku najemcy podpisali umowy na kolejne 75 tys. mkw.
– Umiarkowany popyt odnotowany na Dolnym Śląsku w pierwszych trzech miesiącach bieżącego roku można tłumaczyć między innymi ograniczoną liczbą dużych (powyżej 10 tys. mkw.) wolnych modułów w istniejących halach, a na nowe magazyny trzeba poczekać. Dodatkowo wojna w Ukrainie oraz pogłębiające się zakłócenia łańcuchów dostaw przyczyniły się do wzrostu kosztów budowy oraz pośrednio również do podwyżki czynszów, co z kolei przekłada się na wydłużenie zarówno procesu inwestycyjnego, jak i negocjacji – mówi Agnieszka Giermakowska, Dyrektor Działu Badań Rynkowych i Doradztwa w Newmark Polska.
Najbardziej aktywne w regionie w ostatnim okresie były firmy z sektorów e-commerce oraz 3PL, które w 2021 roku odpowiadały za 65 proc. całkowitego wolumenu popytu.
– W związku z podwyżkami czynszów za wynajem magazynów, część najemców nie zdecydowała się na relokację. Wolą wstrzymać się z podejmowaniem decyzji, zostając jeszcze przez jakiś czas w dotychczasowych lokalizacjach. W efekcie liczba renegocjacji rośnie, w pierwszym kwartale stanowiły aż 40 proc. wszystkich umów najmu zawartych w regionie, w porównaniu do 10 proc. w 1 kw. 2021 roku – mówi Anna Domańska, Doradca w Dziale Powierzchni Przemysłowych i Magazynowych Newmark Polska. – Renegocjacje to trend, którego spodziewamy się w całej Polsce, nie tylko ze względu na koszty, ale również mniejszą liczbę rozpoczynanych inwestycji. Co nie zmienia faktu, że w niektórych przypadkach pozostanie w obecnym budynku może okazać się również korzystniejsze kosztowo – wyjaśnia ekspertka.
Dwie trzecie magazynowych metrów powstaje we Wrocławiu
Na koniec pierwszego kwartału tego roku na Dolnym Śląsku do dyspozycji najemców pozostawało niecałe 100 tys. mkw. wolnej powierzchni magazynowej, co przekłada się na współczynnik pustostanów na dość niskim, 3,2-proc. poziomie. Jak wynika z analizy Newmark Polska, jest to nieznaczny wzrost w porównaniu z czwartym kwartałem (0,5 p.p.), ale znaczący spadek w porównaniu z pierwszym kwartałem 2021 roku (o 4 p.p.).
– Dodatkowo warto zauważyć, że powierzchnie dostępne w regionie są rozdrobnione, tylko trzy kompleksy magazynowe oferują 10 tys. mkw. albo więcej dostępnej powierzchni. Na więcej opcji najemcy na Dolnym Śląsku będą musieli poczekać. Pod koniec pierwszego kwartału tego roku w budowie znajdowało się prawie 632 tys. mkw. nowoczesnej powierzchni przemysłowo-magazynowej, z czego 61 proc. było dostępne w ofertach najmu. Deweloperzy deklarują, że większość realizowanych obecnie projektów zostanie ukończona w drugiej połowie tego roku, a niektóre inwestycje nawet na początku roku 2023 – wyjaśnia Agnieszka Giermakowska. – Prawie dwie trzecie powierzchni magazynowej będącej w budowie w województwie skoncentrowane jest we Wrocławiu i najbliższej okolicy. Deweloperzy budują magazyny również w Wałbrzychu, Jeleniej Górze, Legnicy, Bolesławcu czy Zgorzelcu – dodaje.
Jest przestrzeń dla nowych inwestorów
Jak wyjaśnia Tomasz Kowalski, Dyrektor w Hays Poland, lokalizacja zakładu produkcyjnego albo magazynu ma duży wpływ na możliwości pozyskania pracowników. – Im bliżej większych skupisk ludzkich położona jest inwestycja, np. Wrocławia czy Wałbrzycha, tym większy dostęp do puli kandydatów. Utrudnieniem w kompletowaniu zespołów może natomiast być ulokowanie fabryki w pasie przygranicznym. Wynika to z faktu, że duża część osób mieszkających 20 – 30 km od granicy chętniej wybierze bardziej opłacalną pracę w Niemczech czy nawet w Czechach – mówi ekspert. – Chociaż dolnośląski rynek pracy jest nasycony, to wciąż oferuje przestrzeń dla nowych inwestorów. Dostrzegają to między innymi międzynarodowe korporacje, które coraz częściej rozważają Polskę jako potencjalną lokalizację dla projektów nearshoringowych. Łatwość pozyskania kadry do magazynów i fabryk w dużej mierze zależy też od wielkości zakładu. Przy planach zatrudnienia kilkudziesięciu osób, zachowując konkurencyjne wynagrodzenie, znalezienie obsady jest możliwe. Natomiast w większych zakładach obecnie koniecznością jest włączenie do strategii zatrudnienia pracowników z zagranicy, a często również zagwarantowanie kadrze bezpłatnego, codziennego transportu do pracy – dodaje.
Według Tomasza Kowalskiego, pracodawcy najbardziej potrzebują kandydatów na stanowiska tzw. grey-collar, czyli wykwalifikowanych pracowników produkcyjnych, którzy posiadają „konkretny fach w ręku”, ale nie są inżynierami. Należą do nich m.in. spawacze, mechanicy, elektrycy oraz elektromechanicy. Jednocześnie są to role, które sprawiają największe trudności rekrutacyjne z uwagi na niedobór tych pracowników na rynku.
Deweloperzy wybierają Dolny Śląsk
Rynek przemysłowo-magazynowy na Dolnym Śląsku wyróżnia obecność wielu deweloperów zarówno tych lokalnych, jak i międzynarodowych. Najwięcej metrów magazynowych w regionie budują Panattoni, Hillwood oraz GLP.
– Jedną z ciekawszych inwestycji ogłoszonych w województwie jest wspólny projekt Hillwood Polska i Develii w Malinie. Inwestycja będzie realizowana w co najmniej czterech etapach i w sumie dostarczy na rynek minimum 400 tys. mkw. Według zapowiedzi będzie to największy park logistyczny w regionie. Inną świeżo ogłoszoną inwestycją jest projekt P3, który ma powstać w Kątach Wrocławskich – deweloper planuje budowę magazynów o łącznej powierzchni prawie 175 tys. mkw. – wylicza Anna Domańska. – W czerwcu ogłoszone zostało zakończenie budowy pierwszego budynku w ramach GLP Wrocław V Logistics Centre. W trakcie budowy jest już kolejna hala o powierzchni 41 tys. mkw., a docelowo, w ramach tej inwestycji GLP planuje dostarczyć na rynek 230 tys. mkw. Jednocześnie w regionie trwają rozbudowy istniejących parków Panattoni Wrocław Campus 39 (kolejne 44,5 tys. mkw.) oraz Panattoni Park Wrocław West Gate (30 tys. mkw.). Dodatkowo Panattoni ogłosił nowy projekt na Dolnym Śląsku w Magnicach – Wrocław Logistics South Hub o łącznej powierzchni 247 tys. mkw. W pierwszym etapie deweloper wybuduje 120 tys. mkw. powierzchni – podsumowuje ekspertka Newmark Polska.
Pod nowe inwestycje oraz rozbudowy tereny w województwie zabezpieczyli również deweloperzy 7R, DL Invest, LCube, PROPCO, czy MLP Group.