Wprowadzamy cykl informacyjny dla nabywców chcących inwestować na rynku nieruchomości. Na co zwracać uwagę podczas zakupu nieruchomości. Skoro rozpoczynamy sezon wakacyjny to omówmy kwestie związane z ofertami inwestycyjnymi.
Lokal apartamentowy nie zawsze oznacza, że jest to lokal mieszkalny. Zanim zawrzesz umowę – dokonaj prawidłowej kwalifikacji przedmiotu nabycia.
Rynek nieruchomości inwestycyjnych obfituje w oferty opatrzone chwytliwymi, lecz często nieprecyzyjnymi określeniami: „lokal apartamentowy”, „condohotel”, „apartament inwestycyjny”, „resort premium”. W rzeczywistości tego typu nazewnictwo nie ma jednoznacznego umocowania w przepisach prawa i może odnosić się do lokali niemieszkalnych (np. usługowych), które jedynie funkcjonalnie są przeznaczone do najmu krótkoterminowego lub pobytu turystycznego. Nabywcy nie rozróżniają ofert pod względem prawnym, wizualnie zaś obiekty wyglądają tożsamo z mieszkalnymi. Jak przy każdej transakcji należy zweryfikować stan formalno-prawny, założenia projektowe, czy też ofertę finansową np. gwarantowany zysk 15%.
Bardzo często wyjaśniam klientom składowe oferty oraz dopytuję co wchodzi w skład magicznych 10%, jakie są regulaminy np. wyliczania zysku z wynajmu pokoju, a kosztów jakie obciążają klienta. Ważnum aspektem jest również dobór operatora i szczegółowe zapoznanie się z założeniami budżetowymi.
Z punktu widzenia nabywcy kluczowe znaczenie ma prawna kwalifikacja lokalu – tj. czy mamy do czynienia z lokalem mieszkalnym w rozumieniu art. 2 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (tzw. nowa ustawa deweloperska), czy też z lokalem użytkowym.To rozróżnienie determinuje zakres ochrony prawnej, obowiązki dewelopera oraz reżim umowny i formalny.
Nabywco sprawdź swoje uprawnienia!
W przypadku lokali użytkowych nabywanych w celach inwestycyjnych deweloper nie jest objęty reżimem ochronnym wynikającym z ustawy z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Dla przykładu nabywca jest słabiej chroniony gdyż inwestor nie musi m.in. prowadzić mieszkaniowego rachunku powierniczego, stosować wymogów dotyczących odbioru lokalu, a prospekt informacyjny nie jest kluczowym dokumentem precyzującym przedmiot nabycia.
Warto jednak doprecyzować, że również w przypadku lokali użytkowych nabywca objęty jest ogólnym reżimem rękojmi za wady rzeczy sprzedanej, wynikającym z art. 556 i nast. Kodeksu cywilnego. Jednak zakres tej ochrony jest węższy niż w przypadku lokali mieszkalnych.
Nabycie lokalu – niezbędne działania weryfikacyjne. Nie wiesz? Zapytaj.
Księga wieczysta i dokumentacja planistyczna
Dokonaj analizy stanu prawnego nieruchomości – sprawdź służebności, obciążenia hipoteczne, ograniczenia w rozporządzaniu, a także miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Dowiesz się jaki obiekt może powstać na danym terenie.
Prospekt informacyjny lub jego substytuty
Jeśli nabywasz lokal użytkowy, deweloper nie ma obowiązku przedstawić prospektu informacyjnego. Jednak to nie zwalnia Cię z konieczności uzyskania informacji: o pozwoleniu na budowę, warunkach przyłączenia mediów, zasadach korzystania z części wspólnych, standardzie wykonania i planowanym sposobie zarządzania nieruchomością.
Umowa rezerwacyjna i przedwstępna
Dokładnie przeanalizuj zapisy umów, co jest przedmiotem nabycia. Czy jest to samodzielny lokal użytkowy, udziały w przedsiębiorstwie, czy może udziały w nieruchomości?
Ocena techniczna i jakość materiałów
Nie każdy standard „pod klucz” oznacza to samo. Weryfikuj szczegółowy opis standardu wykończenia, parametry techniczne, klasę materiałów oraz wykonawcę robót. Zastosowanie niskiej jakości rozwiązań przekłada się na późniejsze koszty utrzymania i podatność lokalu na szybkie zużycie.
Zarządzanie lokalem i obietnice zysku
Deklaracje gwarantowanego czynszu (np. 6–8% rocznie) są często jedynie obietnicą marketingową. Należy weryfikować, czy:– istnieje wiążąca umowa najmu z operatorem,– okres obowiązywania i wysokość czynszu są jednoznacznie określone,– przewidziano sankcje za niewypłacalność operatora lub wcześniejsze rozwiązanie umowy,– zapewniono mechanizmy egzekwowania zobowiązań i transparentny sposób rozliczania kosztów eksploatacyjnych.
Kwestie podatkowe
Dla lokali użytkowych są inne naliczenia podatkowe zarówno przy zakupie, jak i w ponoszeniu opłat np. z tytułu podatku od nieruchomości, usług energetycznych itp.
Podsumowanie
Nabycie nieruchomości inwestycyjnej – zwłaszcza lokalu użytkowego – wiąże się z odmiennym reżimem prawnym niż zakup lokalu mieszkalnego. Nabywca nie korzysta z ustawowych zabezpieczeń przewidzianych dla klientów rynku mieszkaniowego.
Inwestowanie w nieruchomości nazwijmy to komercyjne jest bezpieczne, przynosi zyski, generuje wzrost wartości obiektów przy dokładnej weryfikacji wszystkich kluczowych aspektów i rozważeniu potencjalnego ryzyka. Inwestycje często są zlokalizowane w bardzo dobrych punktach, co sprzyja opcji wynajmu i generowaniu stałego dochodu. Sprawdźmy jednak kto jest operatorem, jakie usługi oferuje, z czego jest wypłacany zysk, jakie są koszty prowadzenia danego przedsięwzięcia np. obsługi miesięcznej pokoju.
Dlatego przed zawarciem jakiejkolwiek umowy należy każdorazowo przeprowadzić pełną analizę prawną inwestycji, jej otoczenia oraz dokumentacji technicznej i planistycznej. Nabywco – nie działaj w zaufaniu do sloganu. Działaj w zaufaniu do prawa.
Dorota Dymyt-Holko- prawnik ds. projektów deweloperskich