W kwietniu tego roku rozpoczęły się konsultacje projektu ustawy o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw. Celem nowelizacji, jak zapowiada Ministerstwo Rozwoju, ma być między innymi uproszczenie procedur, a w efekcie – skrócenie procesów inwestycyjnych. To dobra wiadomość dla obywateli, ale też dla deweloperów mieszkaniowych. Jak jednak będzie w praktyce? Przedsiębiorcy i przedstawiciele agencji zrzeszonych w Polskiej Izbie Nieruchomości Komercyjnych przyznają, że zmiany są właściwe, jednak mało precyzyjne, a niektóre zapisy nowelizacji mogą nie sprzyjać i tak trudnej już sytuacji inwestorów aktywnych na polskim rynku nieruchomości.
Nowe regulacje w zakresie planowania i zagospodarowania przestrzennego mają wejść w życie już na początku przyszłego roku. Celem nowelizacji będzie przede wszystkim wzmocnienie wagi planów miejscowych, a co za tym idzie, obniżenie znaczenia decyzji o warunkach zabudowy, uproszczenie procedur, cyfryzacja procesu planowania przestrzennego oraz zmiana akcentów związanych z jego finansowaniem. Ministerstwo Rozwoju i Technologii chce to osiągnąć, wprowadzając tzw. plan ogólny. To kluczowy element całej reformy, który ma zastąpić studium i będzie obejmować całą gminę, jednocześnie ograniczając możliwości wydawania WZ.
Prościej znaczy lepiej
– Naszym celem jest maksymalne uproszczenie postępowania planistycznego - dlatego wprowadzimy na przykład możliwość jednoczesnego procedowania zmiany planu ogólnego i zmiany planu miejscowego, który będzie go wykonywał. Procedura uproszczona polega na tym, że będziemy pomijali niektóre etapy, a inne będą wykonywane równocześnie,. Dzięki temu przy niewielkich modyfikacjach plan może być opracowany nawet w dwa miesiące. Tak może się zdarzyć w przypadku, gdy nie będzie konieczne przeprowadzenie procedury środowiskowej. Kolejne rozwiązanie, jakie chcemy wprowadzić, to określenie terminu na wydanie zgody na zmianę przeznaczenia nieruchomości rolnej. Obecnie rozważamy 60 dni, ale to się jeszcze okaże, jaki finalnie przepis będzie obowiązywał – wyjaśnia Michał Gil, dyrektor Departamentu Planowania Przestrzennego w Ministerstwie Rozwoju i Technologii.
Mniej procedur to więcej korzyści
Z perspektywy Ministerstwa plan ogólny ma być dokumentem prostym do przygotowania. Jego jedynym elementem obligatoryjnym będzie podzielenie gmin na strefy określające zbiór funkcji, które mogą być realizowane w danym miejscu. Będą to swojego rodzaju puzzle – rolą samorządów, poza określeniem granic konkretnych obszarów, będzie wskazanie tzw. parametrów granicznych, czyli dopuszczalnej wysokości zabudowań, ich intensywności oraz powierzchni biologicznie czynnej. Gmina może też skorzystać z ustaleń fakultatywnych, wskazując tereny, na których będą obowiązywać WZ, jak również wyznaczając obszar zabudowy śródmiejskiej i wprowadzając tzw. standardy urbanistyczne, regulujące odległość danej inwestycji od szkoły, parku czy innych obiektów infrastruktury społecznej. I tu pojawiają się pierwsze wątpliwości inwestorów, bo oprócz tzw. standardów urbanistycznych, Ministerstwo chce wprowadzić również zintegrowany plan inwestycyjny. Oba te zapisy mają poprawić transparentność współpracy na linii gmina – deweloper. Jednak istnieje obawa, że w praktyce najlepiej wyjdą na tym najwięksi rynkowi gracze, ponieważ mogą blokować moment startu inwestycji planowanych przez mniejszych deweloperów.
– Do dyskusji i dalszych konsultacji jest zwłaszcza zintegrowany plan inwestycyjny, który ma być szczególnym rodzajem planu miejscowego uchwalanym na wniosek inwestora i który będzie poprzedzony umową podpisywaną z gminą. W niej z kolei inwestor będzie zobowiązywał się np. do przeznaczenia części działki pod niewielki park czy zbudowania chodnika wzdłuż gminnej drogi. Cel przyświecający Ministerstwu jest dobry, gdyż każda firma deweloperska aktywna w danym mieście czy miasteczku powinna wspierać samorządy w tworzeniu zrównoważonych, przyjaznych ludziom miejsc do życia. Pytanie jednak, co w sytuacji, kiedy oczekiwania gminy będą zbyt wygórowane? Ustawa nie powinna stanowić otwartego katalogu, bez limitów budżetowych, którym wielu deweloperów nie będzie mogło sprostać – komentuje Karol Dzięcioł, Dyrektor Rozwoju Develia S.A., jednego z największych w Polsce deweloperów mieszkaniowych.
Opłata planistyczna, czyli próba reanimacji martwego przepisu
Kolejna zmiana w ustawie dotyczy opłaty planistycznej. Obecnie jest ona pokrywana po sprzedaży nieruchomości, w ciągu 5 lat od dnia wejścia w życie planu miejscowego i wynosi do 30 procent jej wzrostu wartości. W praktyce opłaty planistyczne są pobierane rzadko. Ministerstwo nie chce, aby dalej była ona uzależniona od sprzedaży i dąży do ustalenia stałej wysokości tej opłaty (30 proc.), mając na celu uwolnienie terenów inwestycyjnych „przytrzymywanych” przez właścicieli prywatnych. Dyrektor Departamentu Planowania Przestrzennego zaznacza, że to właśnie wpływy z opłat planistycznych mają stanowić dodatkowy impuls do rozwoju gmin. Jednak każda zmiana w przepisach może budzić wątpliwości inwestorów.
– Jeśli nowelizacja wejdzie w życie, wysokość opłaty planistycznej będzie szacowana na podstawie potencjalnego wzrostu wartości nieruchomości, czyli w oparciu o uchwalony plan miejscowy. Musimy mieć na uwadze, że może dojść do sytuacji, w której potencjał rozwoju gminy będzie obliczony na wyrost, a sam plan będzie nieuzasadniony ekonomicznie. Z drugiej strony - zmiany w przepisach dotyczących opłaty planistycznej mogą przełożyć się na monopol najsilniejszych graczy na rynku. Mniejsze podmioty, posiadające skromniejszy kapitał, mogą wyprzedawać działki w obawie przed brakiem zdolności finansowych, pozwalających na pokrycie opłaty. To z kolei może zachwiać równowagą na rynku – wyjaśnia Weronika Guerquin-Koryzma, Partner, Head of Real Estate Baker McKenzie, międzynarodowej firmy prawniczej, członkini zarządu PINK.
Ocena własna samorządów
Inne kluczowe zmiany w ustawie o planowaniu przestrzennym dotyczą także ściślejszego bilansu. W praktyce chodzi o to, aby gmina na podstawie obiektywnych kryteriów ustaliła, jakie są jej faktyczne możliwości rozwoju i ile powierzchni może przeznaczyć pod zabudowę mieszkaniową.
– Gmina będzie miała obowiązek wyznaczyć pod zabudowę mieszkaniową między 70 a 130 procent powierzchni, która zgodnie z prognozami będzie potrzebna w perspektywie 20 lat – podkreśla Michał Gil z Ministerstwa Rozwoju i Technologii.
Czy to pozwoli na uwolnienie gruntów i zapełnienie luki na rynku mieszkań, która według różnych szacunków wynosi od 1 mln do nawet 3 mln lokali?
– Aby faktycznie tak się stało, kluczowe będzie czytelne sformułowanie nowej ustawy tak, aby jej zapisy nie zostawiały pola do interpretacji i ewentualnych, późniejszych sporów prawnych, które w praktyce przekładają się na znaczne opóźnienia w realizacji planowanych inwestycji. Problemy z niewystarczającą dostępnością gruntów mieszkaniowych rozwiązałaby też zmiana legislacyjna dopuszczająca zwiększenie limitu w zakresie kupna nieruchomości rolnej do 5 ha dla osób niebędących rolnikami indywidualnymi i likwidująca obowiązek prowadzenia gospodarstwa rolnego przez nabywcę. To stanowiłoby pozytywny impuls dla budownictwa jednorodzinnego oraz zasiedlania i renowacji pustostanów na terenach wiejskich – tłumaczy Krystyna Wąchała-Malik, członkini zarządu PFR Nieruchomości S.A., spółki, która stanowi część grupy Polskiego Funduszu Rozwoju i realizującej inwestycje mieszkaniowe na terenie całego kraju.
Zdążyć przed ustawą
– Nowa legislacja jest wprowadzana w życie w momencie, kiedy sytuacja na rynku deweloperskim jest mniej przewidywalna. Niepokój budzą zwłaszcza, co oczywiste, rosnące stopy procentowe i mniejsza dostępność kredytów. Dlatego niewykluczone, że będziemy świadkami prawdziwego wysypu wniosków o wydanie warunków zabudowy w starym trybie. Aktualnie miasta mogą też wstrzymywać się z uchwalaniem nowych planów w oparciu o istniejące Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego, wiedząc, że po wejściu ustawy w życie będzie trzeba wprowadzić kolejne zmiany – zastanawia się Karol Dzięcioł, Dyrektor Rozwoju Develia S.A.
Ustawa miałaby wejść w życie po upływie 30 dni od dnia ogłoszenia, co w praktyce oznacza początek 2023 roku. Zastosowanie tych przepisów będzie uwarunkowane przyjęciem planu ogólnego przez gminy. Te powinny go zatwierdzić do 2026 roku. Ministerstwo Rozwoju przewiduje konsultacje ze wszystkimi zainteresowanymi podmiotami oraz planistami, inwestorami, inżynierami.
Michał Gil z Departamentu Planowania Przestrzennego podkreśla, że wsparcie dla gmin w zakresie przygotowania planów ogólnych jest zagwarantowane z budżetu Krajowego Programu Odbudowy, w którym zabezpieczono ok. 900 mln PLN na opracowanie i przyjęcie przez gminy nowych dokumentów planistycznych i strategicznych.
– Jesteśmy na etapie uzgodnień i konsultacji. Chcemy uprościć procedury, uwolnić potencjał gmin oraz ich tereny inwestycyjne, a także umożliwić cyfrowy dostęp do informacji o planowaniu przestrzennym. Nadal pracujemy nad tymi zmianami, a resort jest otwarty na dialog i pomoc zarówno gminom, jak specjalistom z lokalnych oddziałów architektury – podsumowuje przedstawiciel Ministerstwa Rozwoju i Technologii.