Zakup mieszkania to decyzja, która wymusza pozyskanie pewnych informacji technicznych i administracyjnych. Aby przeprowadzenie transakcji było w pełni bezpieczne, musisz wiedzieć, na co zwrócić uwagę przy zakupie mieszkania. Zobacz, o czym pamiętać przed zakupem nieruchomości.
Jak sprawdzić stan prawny nieruchomości przed podpisaniem aktu notarialnego?
Przed podpisaniem aktu notarialnego koniecznie sprawdź księgę wieczystą (KW) nieruchomości. Wyszukasz ją w systemie Elektronicznych Ksiąg Wieczystych Ministerstwa Sprawiedliwości. Szczególną uwagę zwróć na działy III i IV. Wystarczy znać jej numer, aby pozyskać informacje na temat:
· roszczeń osób trzecich,
· służebności,
· obciążeń hipotecznych.
Jeżeli jesteś zainteresowany kupnem mieszkania, zażądaj od sprzedającego:
· aktualnego zaświadczenia o braku zameldowanych lokatorów w mieszkaniu,
· dokumentu ze spółdzielni lub wspólnoty mieszkaniowej o niezaleganiu z czynszem i innymi opłatami.
Jeśli kupujesz mieszkanie z rynku pierwotnego, sprawdź prospekt informacyjny oraz stan prawny gruntu. Ustal również, czy deweloper prowadzi mieszkaniowy rachunek powierniczy – otwarty lub zamknięty. To obowiązkowy instrument ochrony Twoich wpłat przewidziany w ustawie deweloperskiej.
Dlaczego warto sprawdzić plan zagospodarowania okolicy?
Analiza miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (MPZP) w urzędzie gminy pozwala upewnić się, że w bezpośrednim sąsiedztwie Twojego bloku nie powstanie za kilka lat uciążliwy zakład przemysłowy, wysypisko lub ruchliwa autostrada.
Plany zagospodarowania określają przyszłe przeznaczenie działek, co wpływa na komfort Twojego życia i rynkową wartość nieruchomości w kolejnych dekadach.
Przykład z życia:
Pan Maciej kupił swoje pierwsze mieszkanie z pięknym widokiem na las. Nie sprawdził jednak planów zagospodarowania przestrzennego gminy. Dwa lata po transakcji teren zalesiony wykarczowano, a zaledwie 50 metrów od jego okien ruszyła budowa ogromnego centrum logistycznego z ruchem całodobowym.
Które elementy techniczne wymagają największej uwagi przy zakupie mieszkania?
Przede wszystkim sprawdź główne instalacje:
· elektryczną,
· wodno-kanalizacyjną,
· gazową.
Przejrzyj stan pionów i izolacji budynku. Szukaj również śladów wilgoci wokół okien, w narożnikach ścian i pod podłogami. Usunięcie pleśni z mieszkania jest bowiem czasochłonne i kosztowne.
Czy sprzedający odpowiada za wady techniczne w mieszkaniu po zakupie?
Zgodnie z art. 568 § 1 Kodeksu cywilnego sprzedawca odpowiada z tytułu rękojmi za wady fizyczne nieruchomości przez 5 lat od dnia wydania lokalu kupującemu. Jeżeli stwierdzisz ukrytą wadę w mieszkaniu już po złożeniu podpisu na akcie notarialnym, możesz żądać:
· naprawy,
· obniżenia ceny,
· odstąpienia od umowy.
Pamiętaj jednak, że o wykrytej wadzie musisz zawiadomić sprzedawcę w ciągu roku od jej odkrycia (art. 568 § 2 k.c.). W przypadku istotnej wady możesz domagać się nawet odstąpienia od umowy, a przy mniej poważnych usterkach — obniżenia ceny lub usunięcia wady.
Checklista przy zakupie pierwszego mieszkania
Kupujesz pierwszy raz mieszkanie? Nasza checklista ułatwi Ci bezpieczny zakup. Sprawdź:
· stan prawny nieruchomości,
· plan zagospodarowania przestrzennego,
· stan techniczny instalacji,
· rodzaj ogrzewania,
· grubość i sposób wykonania izolacji ścian i dachu,
· wiarygodność dewelopera.
Jeśli nie chcesz narażać się na problemy w przyszłości, sprawdź te elementy już na najwcześniejszym etapie zakupu.
Źródła:
● Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz. U. z 2024 r. poz. 1061 z późn. zm.),
● Ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (t.j. Dz. U. z 2023 r. poz. 146).