Największą aktywność inwestorów można wciąż zaobserwować w segmencie magazynów. Inwestycje w tym sektorze stanowiły ponad połowę wolumenu pierwszych dwóch kwartałów br., a całkowity obrót wyniósł 438 mln euro. Oznacza to spadek o 34 proc. w stosunku do pierwszej połowy 2022 r. Jednak obrót w pierwszej połowie 2023 roku był wciąż wyższy od 10-letniej średniej.
W pierwszej połowie 2023 r. podwyższone koszty finansowania i niepewne perspektywy utrzymywały aktywność inwestycyjną na obniżonym poziomie. Gwałtowne podwyżki stóp procentowych doprowadziły do potrzeby ponownej wyceny wartości nieruchomości we wszystkich głównych segmentach rynku.
Sektor magazynowy napędza rynek
W segmencie magazynów w pierwszej połowie 2023 r. przeprowadzono 14 transakcji o łącznej wartości 438 mln euro, z których największą było przejęcie Campus 39 przez P3 za prawie 140 mln euro. Kolejną znaczącą transakcją była sprzedaż City Logistics Wrocław II zakupionego przez czeskiego inwestora – firmę Trigea, co potwierdza wzmożoną aktywność inwestorów z Europy Środkowo-Wschodniej. Wśród obiektów z umowami długoterminowymi na uwagę zasługuje nieruchomość logistyczna w Swarzędzu pod Poznaniem, którą Palmira kupiła od Akron Group.
– Magazyny, będące od lat najgorętszym sektorem, wciąż przyciągają uwagę inwestorów. Niemniej jednak rosnące koszty finansowania wpłynęły zarówno na nastroje, jak i ceny w tym sektorze. Aktualna sytuacja makroekonomiczna i geopolityczna spowodowała rozciągnięcie w czasie procesów decyzyjnych. Zmienne warunki rynkowe zmniejszyły aktywność kapitału i znacząco ograniczyły konkurencję w kwestii oferowanego produktu na rynku. W rezultacie inwestorzy byli bardziej ostrożni, a wolumeny inwestycji były napędzane głównie przez mniejsze i średnie transakcje – mówi Sławomir Jędrzejewski, Head of Industrial Investment, JLL.
Na rynku magazynowym od początku 2022 roku obserwujemy wyraźną tendencję wzrostową czynszów, szczególnie w nowych inwestycjach, które w tym czasie borykały się z niespotykanym dotąd wzrostem kosztów budowy. Jednocześnie koszty finansowania również szybko wzrosły. W rezultacie stopy kapitalizacji kontynuowały ruch w górę. W nadchodzących miesiącach spodziewane jest spowolnienie, w wyniku mniejszej zmienności stóp procentowych i zawężenia luki między składanymi ofertami, a oczekiwaniami sprzedających, co doprowadzi rynek do konsensusu cenowego.
Inwestycje na rynku nieruchomości handlowych
– W pierwszej połowie 2023 r. całkowita wartość sprzedaży nieruchomości handlowych w Polsce wyniosła prawie 200 mln euro, co stanowiło zaledwie 26 proc. wartości sprzedaży w 2022 r. (760 mln euro), w poprzednim roku (687 milionów euro). Należy jednak zauważyć, że rezultaty obserwowane rok temu były napędzone w dużej mierze przez transakcje JV zrealizowane przez EPP, które dotyczyły 20 centrów handlowych, 2 parków i 3 projektów biurowych o łącznej wartości około 600 milionów euro. W I poł. 2023 r. na rynku handlowym odnotowano 12 transakcji obejmujących łącznie 17 aktywów. Choć rezultat wydaje się niski w porównaniu z ubiegłymi latami, to należy pamiętać, że trwają prace nad kilkoma większymi transakcjami, w tym takimi dotyczącymi portfeli i pojedynczych aktywów, których zamknięcie planowane jest jeszcze latem lub w dalszej części roku, dlatego spodziewamy się znacznie lepszych wyników w drugiej połowie 2023 r. – mówi Agnieszka Kołat, Head of Retail Investment, JLL.
Największą transakcją handlową odnotowaną w I półroczu 2023 r. była sprzedaż przez G City centrum handlowego Atrium Molo zlokalizowanego w Szczecinie. W tym centrum handlowym typu convenience o łącznej powierzchni GLA ok. 27 500 mkw. operują m.in. takie marki jak: Carrefour, Media Markt, TK Maxx, New Yorker, H&M, Komfort, Reserved, Douglas. Transakcja jest dowodem na to, że centra handlowe o ugruntowanej pozycji i dobrze funkcjonujące, odpowiadające na codzienne potrzeby klientów, wciąż znajdują się na celowniku inwestorów.