Polacy kupują coraz mniej nowych mieszkań. Sprzedaż mieszkań na rynku pierwotnym spadła w największych polskich miastach (w Warszawie, Krakowie, Wrocławiu, Trójmieście, Poznaniu i Łodzi), spadła w III kwartale br. aż o 30% w porównaniu z poprzednim kwartałem. Łącznie na tych rynkach było to jedynie 6,6 tys. mieszkań. Eksperci JLL podkreślają, że ostatnio tak mały popyt na nieruchomości odnotowano w II kwartale 2020 roku, kiedy z powodu fali pandemii COVID-19, biura sprzedaży były zamknięte.
– Na sytuację mieszkaniową negatywnie wpłynęła seria podwyżek stóp procentowych i w konsekwencji wzrost oprocentowania kredytów. Dlatego też na rynku obecni są głównie nabywcy gotówkowi. Z drugiej strony obserwujemy zdecydowanie większą liczbę nowych inwestycji, które pojawiły się w ofercie tuż przed 1 lipca 2022 r., kiedy w życie weszła nowa ustawa deweloperska, a wraz z nią m.in. opłaty na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny. Rekordowo duża liczba mieszkań wycofanych ze sprzedaży (blisko 4 tys. jednostek) okazała się niewystarczająca, aby zachować poziom równowagi rynkowej – mówi Aleksandra Gawrońska, Dyrektor Działu Badań Rynku Mieszkaniowego, JLL.
Dotychczasowy spadek sprzedaży mieszkań ma swoje konsekwencje w postaci zmniejszenia skali rozpoczynanych inwestycji. Najbardziej uderzające były statystyki z sierpnia tego roku. W kilku dużych miastach rozpoczęto w tym miesiącu budowę 150-250 lokali, czyli w praktyce jednej lub dwóch inwestycji. Jeśli sytuacja szybko się nie poprawi, to rynek deweloperski znajdzie się na ścieżce zredukowania liczby rozpoczętych mieszkań z poziomu ponad 160 tys. w 2021 r. do ok. 60 tys. lub nawet mniej w 2023 r. w całej Polsce.
Dostępność mieszkaniowa
Pomimo rekordowej liczby mieszkań w inwestycjach, w których wstrzymano sprzedaż, duże w minionym kwartale było także zjawisko zwrotów – najczęściej rezygnacji z płatnych rezerwacji. W konsekwencji wielkość oferty na koniec września wyniosła na tych rynkach 51,4 tys. mieszkań, a relacja popytu i podaży uległa wyraźnemu pogorszeniu. Warto podkreślić, że taka wielkość oferty jest porównywalna z tym, jaka utrzymywała się przez długi okres od 2015 do 2019 r. Warto jednak pamiętać, że przeciętna kwartalna sprzedaż w tym czasie wynosiła prawie 16 tys. mieszkań, a dziś jest o ponad połowę niższa.
Z drugiej strony liczba gotowych niesprzedanych mieszkań wprawdzie wzrosła, ale jej udział w ofercie jest nadal bardzo niski. W liczbach bezwzględnych w sześciu głównych miastach na koniec września br. było dostępnych 3,9 tys. takich mieszkań, a ich udział na większości rynków nie przekraczał 10%. Nie ma zatem żadnych podstaw twierdzenie, że utrzymywanie pustych gotowych mieszkań jest znaczącym obciążeniem finansowym dla firm. Warto przypomnieć, że w czasie ostatniego kryzysu w 2009 r. odsetek gotowych niesprzedanych mieszkań był bliski 30%.
Najdrożej jest w Krakowie i we Wrocławiu
W ostatnich trzech miesiącach ceny ofertowe mieszkań wzrosły najbardziej w Krakowie (5%) i we Wrocławiu (4%). To właśnie na tych dwóch rynkach pojawiły się w ofercie bardzo drogie inwestycje, które wpłynęły na kształtowanie się poziomu cen dostępnych lokali. Ceny na rynkach w Trójmieście, Poznaniu i Łodzi w III kwartale zmieniły się nieznacznie (od 1% do 1,8%), a w Warszawie pozostały na podobnym poziomie sprzed trzech miesięcy. W skali roku charakterystyka zmian była bardzo podobna. Największe wzrosty odnotowano we Wrocławiu – o 19,8% oraz w Krakowie – o 17,3%. Najciekawsze okazały się kwartalne wzrosty po stronie cen ofertowych sprzedanych mieszkań. Na większości rynków zmiany wyniosły od 3% do 6,8%, a w Poznaniu aż 10,9% kw./kw. Częściowo takie wyniki są efektem zakupów gotówkowych dokonywanych w inwestycjach oferujących lepszy standard, a jednocześnie droższych.
Przyszły rok nie napawa optymizmem
Pomimo statystycznego wzrostu cen mieszkań sprzedanych w III kwartale br., na rynku widać pojawiające się kolejne oferty promocyjne oraz upusty, co oznacza coraz niższy koszt zakupu od wyjściowej oferty. Może znaleźć to odbicie w polityce cenowej w przyszłych kwartałach.
– Rok 2023 będzie dla sektora deweloperskiego bardzo trudny. Przy spadającej sprzedaży deweloperzy powinni proporcjonalnie zmniejszać liczbę mieszkań wprowadzanych na rynek. Będzie to miało jednak wiele negatywnych konsekwencji nie tylko dla samych firm deweloperskich, ale także dla sektora wykonawczego oraz producentów materiałów i wyrobów budowlanych, czy sektora meblarskiego i producentów AGD. W tej sytuacji naturalnym działaniem rządu powinno być, podobnie jak wydarzyło się to w reakcji na kryzys w 2009 roku, uruchomienie przejściowego programu wspierającego potencjalnych nabywców mieszkań – dodaje Kazimierz Kirejczyk, Przewodniczący Strategicznego Panelu Doradczego, JLL.