Jak wynika z najnowszego raportu międzynarodowej agencji doradczej Cushman & Wakefield, wolumen podpisanych od stycznia do września umów najmu na rynku magazynowym plasuje Polskę na drugim miejscu w Europie. Jednocześnie, wysoki poziom popytu w połączeniu ze spadkiem liczby projektów budowanych spekulacyjnie przełoży się z czasem na ograniczenie dostępnej do wynajęcia powierzchni.
POPYT: Polska ponownie na magazynowym podium
W III kwartale wolumen transakcji najmu wyniósł ponad 1,1 mln mkw., co oznacza spadek o 34% w porównaniu do poprzedniego kwartału.
– Całkowity popyt od stycznia do września tego roku był wyższy o 4% r/r i przekroczył 3,8 mln mkw., co plasuje polski rynek na drugim miejscu w Europie, zaraz za rynkiem niemieckim (4,0 mln mkw.). Potwierdza to jednocześnie, że Polska pozostaje atrakcyjnym miejscem do lokowania inwestycji przemysłowo-magazynowych, na co pracują, między innymi, konkurencyjne koszty logistyczne, w tym energii, pracy i najmu, które są o połowę niższe niż w krajach Europy Zachodniej i do 25% niższe w porównaniu z innymi krajami Europy Środkowo-Wschodniej. Czynniki te, wraz z ciągłym wzrostem branży e-commerce, logistyki i produkcji, utrzymują wysokie zapotrzebowanie na powierzchnie magazynowe – komentuje Damian Kołata, Partner, Head of Industrial & Logistics/E-Commerce CEE, Cushman & Wakefield.
Na magazynowej mapie Polski w III kwartale dominowały trzy regiony – mazowieckie, gdzie najemcy wynajęli 343 000 mkw., łódzkie z 223 000 mkw. i dolnośląskie – 134 000 mkw. Cztery największe, nowe umowy najmu w okresie od lipca do września zawarto natomiast w województwie mazowieckim i łódzkim. Poufni najemcy sfinalizowali transakcje w CTPark Warsaw West (63 000 mkw.), P3 Warsaw I (50 200 mkw.) i Prologis Park Łódź (41 500 mkw.), a Oriflame w MDC2 Park Łódź South (25 200 mkw.).
– W okresie styczeń-wrzesień największy udział w popycie miały firmy logistyczne odpowiadające za 28% podpisanych umów, a zaledwie o 1 pp. niższy udział w wolumenie transakcji najmu miały handel i e-commerce. Na kolejnych miejscach znalazła się produkcja z 12% oraz branża motoryzacyjna mająca 8%. O bardzo dobrej kondycji rynku magazynowego świadczy struktura popytu, w którym za 65% sfinalizowanych w III kwartale transakcji odpowiadały nowe umowy i ekspansje, podczas gdy renegocjacje stanowiły 35% – dodaje Adrian Semaan, Analityk Rynku, Cushman & Wakefield.
PODAŻ: Inwestycje spekulacyjne nadal hamują
– Pomiędzy lipcem a wrześniem deweloperzy ukończyli ponad 454 000 mkw. nowoczesnej powierzchni przemysłowej w ramach 22 parków przemysłowych, dzięki czemu całkowite zasoby magazynowe w Polsce osiągnęły poziom prawie 34 mln mkw. Około 72% dostarczonych w III kwartale inwestycji zostało zabezpieczone umowami najmu jeszcze przed oddaniem do użytkowania. W sumie, do końca roku deweloperzy planują dostarczyć na rynek kolejne 700 000 mkw., przy czym tylko niewielka część będzie dostępna do wynajęcia, bowiem ponad 70% tej powierzchni jest już zabezpieczone umowami – mówi Damian Kołata.
Całkowity zasób projektów będących w trakcie budowy osiągnął na koniec września 1,9 mln mkw., z czego 29% tej powierzchni znajdowało się na Dolnym Śląsku, 17% na Mazowszu i 15% na Śląsku. Wolumen inwestycji spekulacyjnych pozostał na podobnym poziomie w porównaniu do poprzedniego kwartału, osiągając 907 000 mkw., ale zmniejszył się znacząco o 31% w porównaniu do wartości odnotowanej w III kwartale 2023 roku.
– Wolumen projektów, których budowa rozpoczęła się w okresie styczeń-wrzesień (1,2 mln mkw.) jest najniższy od 2016 roku, co z czasem będzie wpływać na kompresję wskaźnika pustostanów. Już w III kwartale poziom powierzchni niewynajętej nieznacznie spadł osiągając 8% na koniec września 2024 roku i powinien kontynuować trend spadkowy ze względu na spodziewaną dalszą poprawę warunków ekonomicznych oraz stopniowe ograniczanie podaży spekulacyjnej. Pomimo podwyższonego średniego poziomu wskaźnika pustostanów dla kraju, nadal są lokalizacje, gdzie obserwuje się niedobór dostępnej powierzchni magazynowej w relacji do popytu. Szczególnie mówimy tu o subrynkach miejskich w dużych aglomeracjach, takich jak np. Łódź, Kraków, Warszawa, Gdańsk, Wrocław czy Poznań. W tym przypadku realizacja nowych inwestycji na zasadach spekulacyjnych jest uzasadniona – dodaje Adrian Semaan.
W ujęciu regionalnym, najwyższą aktywność budowlaną obserwuje się w województwie dolnośląskim, gdzie powstaje 29% powierzchni, w mazowieckim, gdzie deweloperzy realizują 17% planowanych do oddania projektów, i śląskim z 15-procentowym udziałem w aktywności deweloperskiej.
CZYNSZE: Czynsze bazowe stabilne, korekty w stawkach efektywnych
W III kwartale 2024 r. miesięczne czynsze bazowe pozostały na poziomie 3,60-6,50 euro/mkw. dla dużych magazynów i 5,00-7,50 euro/mkw. dla projektów SBU/City Logistics. Ze względu na wysoką dostępność powierzchni magazynowej, efektywne czynsze są pod lekką presją spadkową. Dzięki zachętom finansowym, takim jak okresy bezczynszowe lub dopłaty na adaptację przestrzeni, efektywne czynsze mogą być niższe od bazowych o ok. 15-25%.