Dane pochodzące z PRCH Index Database są wiarygodne – pisze Krzysztof Poznański dyrektor zarządzający i członek zarządu Polskiej Rady Centrów Handlowych (PRCH), w polemice do stanowiska ZPPHiU (Związku Polskich Pracodawców Handlu i Usług), opublikowanego 5 grudnia pod tytułem „Realne obroty najemców w centrach handlowych nie rosną”. PRCH zachęca do tego, by sporne kwestie między wynajmującymi i najemcami rozstrzygane były podczas indywidulanych rozmów z zachowaniem wzajemnego szacunku, dobrych praktyk i poszanowaniem prawa.
Polska Rada Centrów Handlowych (PRCH) jest organizacją zrzeszającą wszystkich przedstawicieli rynku miejsc handlu, a więc właścicieli i zarządców centrów i parków handlowych, najemców posiadających sklepy w tych centrach, a także firmy świadczące usługi dla sektora. Jednocześnie jest też jedyną, niekomercyjną organizacją branżową publikującą dane o odwiedzalności i obrotach najemców w polskich centrach handlowych. Według najlepszej wiedzy PRCH, organizacja zrzeszająca przedstawicieli najemców jaką jest ZPPHiU, nie gromadzi oraz nie publikuje autorskich danych dotyczących odwiedzalności, ani tym bardziej obrotów w centrach handlowych. Korzysta natomiast z danych udostępnianych przez PRCH.
Warto, przypomnieć w jaki sposób PwC, wiodący międzynarodowy audytor, na zlecenie PRCH, gromadzi i przetwarza dane dotyczące odwiedzalności i obrotów w centrach handlowych. Analizy te są prowadzone nieprzerwanie od 2008 roku.
Trudno podważyć wiarygodność PRCH Index Datebase
Porównujemy w nich dynamikę obrotów w cenach bieżących (w stosunku do poprzedniego roku oraz poprzedniego miesiąca), analizując zarówno obrót całkowity na metr kwadratowy, jak i obrót w poszczególnych kategoriach, takich jak moda i akcesoria, żywność, dom i wnętrze, zdrowie i uroda, artykuły specjalistyczne, usługi, rozrywka i gastronomia.
Dane pochodzą z centrów handlowych, które biorą udział w projekcie PRCH Index Database i reprezentują 4,5 mln metrów kwadratowych powierzchni najmu, co stanowi 35% całej powierzchni najmu w centrach handlowych w Polsce. Dane obrotowe pochodzą bezpośrednio od poszczególnych najemców i są zbierane na bazie comiesięcznych raportów składanych poszczególnym zarządcom obiektów. Są one potwierdzane przez najemców w zakresie ich poprawności i zgodności ze stanem faktycznym przez osoby upoważnione do tego działania. Trudno zatem podważać ich wiarygodność.
Dane dotyczące odwiedzalności centrów handlowych pochodzą natomiast z automatycznych systemów liczących, opartych na kamerach 3D zainstalowanych przy wejściach do galerii, wspomaganych inteligentnym oprogramowaniem i zapewniających dokładność rzędu 95%. Liczba centrów raportujących te dane obejmuje tożsamy zakres, tak jak w przypadku danych obrotowych.
W swoim komunikacie ZPPHiU pisze, cytuję – „realnie koszty działalności sklepów w obiektach handlowych są coraz wyższe, a przy mniejszej odwiedzalności, coraz trudniej zwiększyć sprzedaż w takim stopniu, by utrzymać rentowność”, w innym zaś miejscu – „do sierpnia 2023 roku spadek sprzedaży detalicznej wyniósł 4,2 proc. Jednak najważniejsze pytanie dotyczy tego, dlaczego maleją obroty – skoro raportowana przez właścicieli galerii handlowych odwiedzalność rośnie? Zgodnie z tymi danymi we wrześniu 2023 odwiedzalność mierzona liczbą klientów na 1 mkw. powierzchni najmu była o 4,7 proc. wyższa niż we wrześniu 2022 r.”
Niekonsekwentna ocena wyników
Widzimy niekonsekwencję odnośnie oceny wyników odwiedzalności – dotyczących jej spadków, tudzież wzrostów. Dane zebrane przez PwC na zlecenie PRCH pokazują, że w 2023 roku odwiedzalność centrów handlowych w każdym miesiącu od stycznia do września 2023 roku była wyższa niż rok wcześniej, a skumulowany wzrost w okresie styczeń-wrzesień wyniósł: 6,1%. Rosły również obroty – ich skumulowana wartość wzrostu, dla okresu styczeń-wrzesień 2023 roku, wyniosła: 10,9%.
Istotna pozostaje zatem odpowiedź na pytanie, dlaczego według ZPPHiU obroty maleją. Dodatkowo, związek w swoim stanowisku zdaje się widzieć jedyny powód wzrostu lub spadku obrotów w liczbie klientów odwiedzających centra handlowe. Jednocześnie pomija takie czynniki, jak np. pogoda (w tym roku, jak podaje IMGW, mieliśmy rekordowo ciepły wrzesień w całej historii pomiarów), właściwy dobór kolekcji/asortymentu towarów, wysokość cen i ich konkurencyjność, jakość produktów, marketing i reklamę, jakość obsługi oraz wiele innych aspektów, niezależne od wynajmujących i zarządców centrów handlowych, a będących w gestii właścicieli sklepów.
ZPPHiU porusza również kwestię, iż przedstawiciele właścicieli centrów handlowych nie uwzględniają inflacji, podając dane obrotowe. Zachęcam czytelników i przedstawicieli organizacji do zapoznania się z comiesięcznymi komunikatami PRCH dotyczącymi odwiedzalności i obrotów w centrach handlowych, w których regularnie zwracamy uwagę na wysoką inflację, bądź wprost komunikujemy, że częściową przyczyną wzrostów obrotów jest inflacja.
Podobnie jest z porównaniem dynamiki obrotów w centrach handlowych do danych o sprzedaży detalicznej dla całego rynku pochodzących z GUS. W kolejnych miesiącach 2023 roku obroty w centrach handlowych wykazywały się większą dynamiką niż cała sprzedaż detaliczna raportowana przez GUS, co wskazuje, że centra handlowe są bardziej efektywnym miejscem handlu niż średnio cały rynek, badany przez GUS.
W omawianym stanowisku zabrakło informacji o tym, że indeksacja inflacyjna czynszów w centrach handlowych, które określane są zazwyczaj są w euro, jest robiona w oparciu o wskaźniki inflacji w strefie euro, która jest zdecydowania niższa niż inflacja w Polsce. Jeśli do tego dodać znaczące spadki kursu euro w stosunku do złotówki w ostatnich miesiącach, to wzrost czynszów jest zdecydowanie poniżej inflacji w Polsce.
ZPPHiU zadaje również pytanie dlaczego w miesięcznych informacjach o wzrostach obrotów nie ma odniesienia do zmniejszającego się wskaźnika pustostanów? Odpowiadam, gdyż nie ma takiej potrzeby – wskaźnik obrotów publikowany przez PRCH dotyczy obrotów na metr kwadratowy czynnej powierzchni najmu, zatem zmniejszające się pustostany są brane pod uwagę przy wyliczaniu tego wskaźnika. Warto przy tym podkreślić, że zmniejszający się procent pustostanów to pozytywna informacja dla sektora, która potwierdza zainteresowanie najemców prowadzeniem działalności w centrach handlowych.
Niezrozumiała jest również informacja o dynamice handlu e-commerce. Zgodnie z danymi GUS, w ostatnich trzech latach udział handlu internetowego w sprzedaży detalicznej wahał się w przedziale pomiędzy 9,1% a 9,6%. Z kolei w okresie styczeń-sierpień tego roku wyniósł 8,2%. Jeśli niektórzy właściciele sklepów notują tak wysoką dynamikę wzrostu handlu internetowego, jak prezentuje ZPPHiU, to należy cieszyć się, że na bazie sieci sklepów w centrach handlowych udało się zbudować tak wysoki poziom rozpoznawalności marki, który skutkuje również wzrostem sprzedaży w internecie. Powszechnie znane w branży są zachowania konsumentów określane terminami ROPO (Research Online Purchase Offline) i odwróconego ROPO, czy też ROTOPO (Research Online, Test Offline, Purchase Online), które wpływają na wzrost obrotów.
Na koniec stanowiska ZPPHiU pojawia się szereg pytań dotyczących dwustronnych relacji pomiędzy najemcami i wynajmującymi. Polska Rada Centrów Handlowych nie czuje się upoważniona do bycia stroną rozmów i negocjacji w ramach dobrowolnie zawieranych umów najmu. Zachęcamy, aby wyszczególnione zagadnienia stały się przedmiotem indywidulanych rozmów z zachowaniem wzajemnego szacunku, dobrych praktyk i poszanowaniem prawa.
Autorem komentarza jest Krzysztof Poznański dyrektor zarządzający i członek zarządu Polskiej Rady Centrów Handlowych.