W obliczu starzejącego się społeczeństwa sektor senior living w Polsce dynamicznie zyskuje na znaczeniu i wykazuje ogromny potencjał wzrostu. Profesjonalne miejsca pobytu dla osób starszych wciąż stanowią jednak niszę na rynku nieruchomości – prywatne placówki oferują zakwaterowanie jedynie dla nieco ponad 29,3 tys. seniorów. Eksperci Colliers w publikacji pt. "Senior Living w Polsce" przeanalizowali aktualny stan tego sektora oraz podzielili prognozami na temat jego rozwoju i rosnącego znaczenia w kontekście inwestycyjnym.
Przybywa seniorów
Podobnie jak inne kraje europejskie, Polska zmaga się ze starzejącym się społeczeństwem, co nieuchronnie prowadzi do rosnącego zapotrzebowania na usługi opiekuńcze. Prognozy Głównego Urzędu Statystycznego (GUS) wyraźnie wskazują: do 2030 roku udział osób w wieku powyżej 65. roku życia ma osiągnąć 23,3% w całej populacji, a do 2050 roku osoby te będą stanowić już jedną trzecią społeczeństwa. Ta demograficzna zmiana ma ogromny wpływ na kształtowanie się rynku opieki nad seniorami, kreując jednocześnie nowe wyzwania i możliwości.
– W Polsce rośnie świadomość dotycząca opieki nad osobami starszymi, a jednocześnie zmieniają się potrzeby i mentalność samych seniorów – tłumaczy Dominika Jędrak, Dyrektorka Działu Doradztwa i Badań Rynku w Colliers. – Część z nich poszukuje nie tylko miejsc zapewniających opiekę, ale również takich, które oferują możliwość aktywnego i ciekawego spędzania czasu na emeryturze. Przyczynia się to do stopniowego rozwoju inwestycji typu assisted living, łączących ideę samodzielnego mieszkania wraz z dostępem do opieki medycznej i szerokiej gamy aktywności dla seniorów. W dłuższej perspektywie mogą one nie tylko stanowić odpowiedź na rosnące zapotrzebowanie w społeczeństwie, ale również stać się atrakcyjnym produktem inwestycyjnym na nienasyconym jeszcze rynku – dodaje Dominika Jędrak.
Od tradycyjnej opieki po nowoczesne rozwiązania
Na świecie sektor senior living z powodzeniem rozwija się już w krajach takich jak USA, Kanada, Wielka Brytania, Niemcy czy Holandia. Wśród sprawdzonych koncepcji funkcjonowania takich obiektów wyróżnić można m.in. te pozwalające na prowadzenie osobom starszym życia w sposób niezależny (tzw. independent living), mieszkania wspomagane (assisted living), a także domy opieki oferujące wsparcie zarówno dzienne, jak i całodobowe.
Większość istniejących w Polsce placówek wciąż skupia się jednak na świadczeniu podstawowych usług bytowych, opiekuńczych i wspomagających. W tym momencie krajowy rynek składa się głównie z publicznych domów pomocy społecznej (DPS) oraz prywatnych placówek całodobowej opieki. Zgodnie z danymi z rejestrów wojewódzkich, w Polsce funkcjonuje 1028 takich obiektów, z czego 29% w ramach sektora publicznego, a 71% prywatnego. Co istotne, w ostatnich latach można zauważyć wzrost liczby domów pomocy społecznej oraz całodobowych placówek opiekuńczych zlokalizowanych nie tylko w dużych miastach, ale coraz częściej także w mniejszych miejscowościach, na obrzeżach miast i na obszarach wiejskich.
Pod względem liczby miejsc dostępnych w DPS przoduje województwo śląskie, natomiast w liczbie miejsc w placówkach całodobowej opieki oraz placówkach sieciowych wciąż zdecydowanie dominuje województwo mazowieckie (7 082), za nim natomiast plasują się województwa śląskie (4 055) i pomorskie (3 040). To jednak wciąż mało, biorąc pod uwagę fakt, że w samym tylko województwie mazowieckim mieszka obecnie ponad milion osób w wieku powyżej 65. roku życia.
Wysokie koszty wciąż sporym wyzwaniem
Liczba Polaków w wieku 60+ zbliża się w Polsce do 9,8 mln, a publiczne i prywatne ośrodki zapewniają w tym momencie około 50 tysięcy miejsc, czyli zaledwie dla 0,5% tej populacji. To wskazuje na znaczący niedobór miejsc w stosunku do potrzeb oraz duży potencjał rozwoju tego rynku.
– Głównym problemem, z jakim borykają się w tym momencie polscy seniorzy jest niska średnia kwota emerytury, wynosząca obecnie 3 311 zł brutto. Tymczasem ceny za pobyt w publicznym domu opieki społecznej w zależności od lokalizacji w 2023 roku wahały się od ponad 3 000 zł miesięcznie w województwie łódzkim do blisko 10 000 zł miesięcznie na Mazowszu, przy średniej dla całego kraju na poziomie około 5 500 zł za miesiąc. Bez wsparcia rodziny lub dodatkowego zabezpieczenia finansowego, takiego jak nieruchomości na sprzedaż czy do wynajęcia, wielu seniorów nie jest w stanie pokryć kosztów pobytu w tego typu placówkach – mówi Dominka Jędrak.
W przypadku prywatnych placówek, koszty utrzymania zależą od standardu, zakresu świadczonych usług, a także stanu zdrowia pensjonariusza. Obiekty komercyjne mają istotną przewagę nad publicznymi także pod względem elastyczności oferty oraz szybkości przyjęć, ponieważ nie obowiązują ich długotrwałe procedury administracyjne.
Kto już dostrzegł potencjał?
W formule assisted living funkcjonuje obecnie w Polsce kilka inwestycji, np. Osiedle Bażantowo w Katowicach czy Senior Apartments w Majdanie koło Warszawy. Działają też trzy domy opieki należące do prywatnych sieci medycznych. Poza kilkoma wyjątkami, do których należą Orpea i Origin Polska, w Polsce brakuje operatorów sieciowych świadczących specjalistyczne usługi opiekuńcze.
Do zupełnie nowych konceptów zaliczyć można natomiast inwestycje oparte na idei tworzenia społeczności. Zgodnie z tą myślą działa już „Park Seniora” pod Koninem, a wkrótce dołączą do niego, aktualnie będące jeszcze w trakcie budowy, „Apartamenty ReVital” w Mechelinkach.
– Wszystkie te inicjatywy, choć wciąż nieliczne, pokazują, że rynek zaczyna reagować na rosnące zapotrzebowanie, tworząc innowacyjne rozwiązania mieszkalne dostosowane do potrzeb starszych osób – mówi Michał Witkowski, Dyrektor Living Services w Colliers.
Rosnące zapotrzebowanie oraz niska podaż powodują, że na rynku jest bardzo dużo miejsca do zagospodarowania przez nowych inwestorów. Jak zaznacza jednak Michał Witkowski, efektywne działanie w tym segmencie wymaga nie tylko zrozumienia specyficznych potrzeb osób starszych, ale również głębokiej wiedzy operacyjnej.
– Istotne są kwestie związane z aranżacją przestrzeni, w tym udogodnienia architektoniczne oraz odpowiednie wyposażenie lokali, aby spełniały one wymogi bezpieczeństwa i komfortu. Równie ważne jest zapewnienie profesjonalnej kadry zdolnej do opieki nad seniorami, także w sytuacjach nagłego pogorszenia stanu zdrowia. Myślę, że rozwój oferty, bogacenie się społeczeństwa oraz zmiana mentalności seniorów, którzy obecnie w dużej mierze wolą zostać na starość we własnych domach, niż korzystać z przeznaczonych dla nich miejsc z profesjonalną opieką, spowodują, że budownictwo senioralne jako podsegment najmu instytucjonalnego ma szanse w przyszłości stać się alternatywnym produktem inwestycyjnym – dodaje ekspert Colliers.
Konkurencyjna oferta dla seniorów zza granicy
Potencjału wzrostu dla sektora senior living w Polsce upatrywać można także w zainteresowaniu ze strony seniorów zza granicy, np. z Niemiec czy krajów skandynawskich. Pobyt w polskich placówkach jest dla nich szczególnie atrakcyjny ze względu na koszty niższe nawet o 50%, a obiekty takie jak Rezydencja dla Seniorów w Zabełkowie, Dom Seniora ERANIA w Malechowie, czy Wundervoller Morgen w Zebrzydowicach już teraz kierują swoją ofertę wyłącznie do klientów zagranicznych.
Zdjęcie główne w artykule: Prywatny dom opieki Rezydencja Święta Jadwiga we Wrocławiu – inwestycja ORPEA Polska