Polskie rynki biurowe w miastach regionalnych wchodzą w trudną fazę. Pierwszy kwartał 2026 roku przyniósł najsłabszy wynik popytu od 2021 roku, a aktywność najemców spadła o niemal jedną trzecią rok do roku. Najnowszy raport Savills „Office Market in Regional Cities, Q1 2026” pokazuje rynek, który po latach dynamicznego wzrostu wciąż szuka równowagi.
• Łączna podaż biurowa w ośmiu największych miastach regionalnych wynosi dziś 6,76 mln mkw., czyli o pół miliona więcej niż zasoby Warszawy
• Rynek jest silnie skoncentrowany – Kraków, Wrocław i Trójmiasto odpowiadają za prawie dwie trzecie całej podaży
• Mimo to popyt w I kwartale wyniósł zaledwie 121,5 tys. mkw., co oznacza spadek o 29 proc. rok do roku i najniższy wynik od pięciu lat
• Najemców najskuteczniej przyciąga Trójmiasto, które odpowiada za 41 proc. całego wolumenu
Piotr Skuza, associate director i regional manager w Savills, podkreśla, że siła Trójmiasta nie jest przypadkowa:
– „Trójmiasto w ostatnim raporcie wypada bardzo mocno, ale nie powinno się czytać tego wyłącznie przez pryzmat jednego kwartału. To rynek, który od dłuższego czasu buduje swoją pozycję dość konsekwentnie: ma zróżnicowaną bazę najemców, dobry dostęp do kadr i argument w postaci jakości życia, który w rozmowach z firmami naprawdę ma znaczenie. Dlatego przy większej ostrożności najemców Trójmiasto nadal potrafi przyciągać popyt. Nie jest rynkiem bez ryzyka, ale na tle największych regionów jest najbliżej punktu równowagi.”
Średni wskaźnik pustostanów w regionach wynosi 17,4 proc., co oznacza 1,18 mln mkw. wolnej powierzchni
Najtrudniejsza sytuacja jest w Katowicach i Wrocławiu, gdzie pustostany przekraczają 22 proc. Wysoka dostępność utrzymuje się także w Łodzi i Krakowie. Na tle rynku wyróżniają się Trójmiasto i Szczecin – tam wolnej powierzchni jest najmniej.
Marcin Gawlik, associate director w Savills, zwraca uwagę na różnice między największymi rynkami:
– „Kraków i Katowice pokazują dwa różne biurowe oblicza. Kraków jest największym rynkiem poza Warszawą i nadal pozostaje naturalnym wyborem dla wielu dużych organizacji, ale jego skala oznacza też dużą konkurencję między budynkami. Katowice z kolei przeszły w ostatnich latach bardzo dużą zmianę jakościową i mają coraz lepszy produkt biurowy, ale przy najwyższym wskaźniku pustostanów wśród dużych rynków regionalnych muszą mocniej walczyć o każdą decyzję najemcy. W obu miastach widzimy, że firmy nie patrzą już tylko na metraż i adres. Pytają o efektywność powierzchni, dostępność pracowników, dojazd, koszty i to, czy biuro pomoże im ściągnąć ludzi z powrotem do pracy stacjonarnej.”
Wrocław, mimo swojej pozycji, również odczuwa presję rynku. Dorota Kościelniak, director w Savills, podkreśla zmianę zasad gry:
– „Wrocław pozostaje jednym z najważniejszych rynków biurowych w kraju, ale dziś gra toczy się tu już na innych zasadach niż kilka lat temu. Przy tak dużej dostępności powierzchni najemcy nie podejmują decyzji pod presją. Sprawdzają koszty, jakość zarządzania, elastyczność umowy i to, czy biuro rzeczywiście odpowiada na sposób pracy zespołów. Właściciele muszą więc konkurować nie tylko adresem i standardem budynku, ale umiejętnością zadbania o całe doświadczenie najemcy.”
Aktywność deweloperska pozostaje na historycznie niskim poziomie
W budowie jest mniej niż 180 tys. mkw. biur, czyli kilkakrotnie mniej niż w latach 2015–2019. Najwięcej powstaje w Poznaniu i Krakowie, ale nawet tam decyzje najemców są ostrożne.
Mateusz Jakubowicz, associate i regional manager w Savills, komentuje sytuację w Poznaniu:
– „Dziś w Poznaniu nikt nie wynajmuje biura ‘na zapas’. Decyzje są ostrożne, mocno policzone i zwykle poprzedzone długą analizą kosztów. Dlatego niski wolumen najmu w I kwartale nie jest zaskoczeniem, a duża powierzchnia w budowie będzie ważnym testem. Nowe projekty muszą trafić bardzo precyzyjnie w potrzeby firm: lokalizacja, efektywny układ, koszty eksploatacyjne i elastyczne warunki. W Poznaniu sam nowy budynek nie wystarczy. Kluczowe jest i będzie dopasowanie powierzchni, kosztów i warunków najmu do konkretnych potrzeb firm.”
Najbliższe kwartały pokażą, czy rynek zacznie odzyskiwać równowagę. Ograniczona nowa podaż może pomóc w stabilizacji, ale tylko jeśli aktywność najemców zacznie stopniowo wracać.